楼市争夺小阳春 新房与二手房博弈加剧

　　阳春三月，济南的房地产市场，亦如吹来了一阵春风，一夜复苏，成交量明显回升。

　　统计数据显示，2月，济南新建商品房成交3742套，其中住宅成交1794套，环比1月份分别上涨了192%和181%；二手房成交727套，环比1月份上涨了80.85%，租赁业务也节节攀升。

　　业内人士分析，由于巨大资金压力，各大楼盘纷纷降价吸引购房者入市，相对而言，二手房房主对市场降价促销反应滞后，未来济南楼市，新房、二手房的博弈将更加激烈。

　　成交量双双攀升

　　在经历了春节前后低迷的市场行情后，近期济南楼市乍现回暖迹象，新房、二手房成交量双双回升。

　　济南住宅与房地产信息网公布数据显示，2月全市新建商品房共成交3742套、257819.17平方米，同比下降76.72%，环比上涨140.39%，其中新建商品住宅销售1794套；二手房市场整体成交727套，同比去年同期，成交量仍呈现了下跌，同比下跌36.56%，较1月份环比上涨了80.85%，全市二手房住宅挂牌均价为7945元/平方米，环比1月上涨了0.10%。

　　从去年下半年开始，济南楼市便进入下行通道，新入市楼盘纷纷推出降价促销活动，“团购”、“特价房”等各种优惠不断涌现。加上相对宽松的信贷政策，部分置业者渐有“抄底”的心理预期，市场观望情绪渐淡，购房者刚性需求得以释放。日前，位于省城北部泺安路附近的一楼盘低价开盘便吸引了近千人到售楼处购房。由于价格低廉、位置优越，该楼盘一月内三次开盘，次次售罄。据销售人员介绍，买房者绝大部分为刚需一族，小部分为改善型购房者，投资客基本已被限购政策挤出市场。

　　新房热销的同时，二手房也迎来了销售小高峰，据某网数据监控中心统计显示，上周(3.12-3.18)济南市二手房成交341套，创下了自2012年以来的周成交高峰。

　　对于近期二手房市场转暖，某网评估分析师认为，一方面，经历长期的楼市调控，一些区域的二手房价格已经回落至低位，接近了购房者对于房价的心理预期；另一方面，近期新建商品房、二手房成交量回升，部分购房者担心市场回暖，房价上涨，选择入市；除此之外，四大银行首套房贷已经全部执行基准利率，并且随着央行表态支持首套房贷款，济南的首套房贷利率的下限有望达8.5折，这对于刚需以及改善型需求的购房者来说，是个利好消息，加大了其入市热情。

　　购房者抉择难

　　“本来打算买套二手房的，但是最近看了很多房子，鲁能领秀城、中海国际社区、泉景天沅……大多楼盘都在搞促销活动，有几个小区的新房价格和附近二手房的均价差不多。”买新房还是二手房这个问题让杨先生犯难了。

　　据了解，在省城新房优惠不断、二手房价格环比小幅上涨趋势下，买新房还是二手房，让不少购房者很“纠结”。

　　该不该买房，买新房还是二手房？这几天这个问题一直悬在小罗的脑子里。他告诉记者，因为结婚需要购房，所以一直在关注市区各大楼盘。“本来去年就应该买的，结果市场形势不好，就暂缓了买房计划。”受婚期制约，今年购房计划不得不提上日程，然而，买新房还是二手房却让小罗犯了难。原因在于目前在售的新房均有相应的打折优惠，算下来其均价与周边的二手房并无较大差距，但是新房交房入住时间较晚、小区物业等配套设施不齐全等因素让小罗有些犹豫，而二手房虽然位置好，包装修，但与业主议价的空间较小。

　　据了解，二手房大部分是个体交易者，即使是市场低迷，如果房子售价达不到理想收益，多数不愿降低价格以价换量，最多改售为租。“房子在中介公司挂牌大半年了，如果实在卖不了，就先租出去吧。”手头有两套住房的市民王先生告诉记者，自己打算将一套100平方米左右的房子卖掉，如果市场不景气就改售为租，等市场回暖时再出售，反正都不急于用钱，可以慢慢等。

　　面对购房者的犹豫不决，作为卖方的开发商和中介公司，为了能在刚需和改善型客户有限的情况下，把更多的客源争取到自己这边来，也是颇费心思。省城一楼盘就在近日推出了“以旧换新”的活动，卖了旧房子来该楼盘买新房，就可以获得两万元补贴金。有业内人士认为，活动中的房源

　　各有优势按需选购

　　现阶段的楼市，开发商大力度的打折、降价、优惠，“以价换量”的营销策略吸引了购房者的目光，而二手房又具有区域、配套及现房的三大传统优势，因此使得购房者陷入了新房与二手房之间的权衡比较。

　　一方面，新建商品房的房龄短、产品设计理念和户型设计都更为现代，并且长期来看，与部分房龄较老的二手房相比，社区物业等配套均较为完善，尤其现阶段开发商集中大力度的打折促销，也使得新房与二手房之间的价格差距缩小了不少，甚至部分片区出现“一二手房价格倒挂”现象。另一方面，二手房具有区域、配套及现房等三大传统优势。中心城区内的多数二手房集中于发展成熟的黄金地段；在配套上，大型购物场所、医疗教育机构以及完善的交通使得居民的日常出行极为便利；此外，二手房可以弥补新房交房晚、无法立刻入住的缺陷。

　　专家认为，新房二手房各有优势，购房者在面对新房及二手房的选择上，还应多从自身置业需求为出发点，综合考虑入住时间、购房预算、区域配套等需求再做决定。

　　首先，从房屋的入住时间上考虑，则应结合入住急迫程度进行考量。若打算短期内尽快入住，则建议选择具有现房优势的二手房源，若需求程度不急迫则可从价格、户型、功能性等方面在新房与二手房中多做比较。

　　其次，从购房总预算及房屋功能性来考虑。因为目前的新建商品房户型设计往往较大，通常一居室面积在60-70平方米左右，而同样的面积的二手房可以购买到一套两居室户型。因此，若购房者预算一定，且对于房屋的功能性有一定要求的情况下，不妨选择更加实用的二手房。

　　第三，从房屋区域位置上考虑。由于目前大多数新建商品房项目位于环外区域，但是正在发展和建设中的城市轨道交通及生活、医疗、教育配套无法短期内实现，在实际的居住中为市民带来了诸多不便。因此，对于购房者来说，则应结合未来对于房屋周边交通、购物、教育等配套的需求程度多做比较。

　　最后，在众多的二手房源中，位于市内成熟片区、周边配套较为完善的二手次新房或将成为购房者的最佳选择。既可以满足现房的即买即住需求，又可以弥补二手房房龄较长的劣势。另外，在此轮调控中较中小户型相比，二手次新房的价格也出现松动，在价格上具有一定的比较优势，因此建议部分改善型自住购房者在选择的过程中可以考虑此类房源。