二手房阴阳合同3月底终结

　　3月31日后，东莞存量房计税新系统正式启用

　　“3月31日以后，东莞二手房交易计税评估新系统将正式上线启用。”昨日，记者东莞市地税局了解到，该新系统上线后，长期存在的二手房税收环节中的“阴阳合同”现象将被终结。据了解，新系统囊括了55万条数据，其中包括了东莞33个城镇街中3万个楼盘的信息，涉及到的二手房房源数量达90多万套。

　　税收新政新系统囊括90多万套二手房源

　　据东莞地税局相关负责人介绍，在借鉴国家地税局及江浙等地成功经验后，东莞地税选定了有关中介软件设计公司，结合东莞本地化特色设计了该系统。该负责人还说，将于3月31日后上线的新系统目前囊括了55万条数据，其中包括了东莞33个城镇街中3万个楼盘的信息，涉及到的二手房房源数量达90多万套。细节问题亦有设计，如房屋所在的区域，购置的年份及造价甚至包括楼层、朝向及周边环境是否有学校、医院等信息，均涉及到了。

　　据了解，在东莞二手房的征税环节中，买卖双方以“阴阳合同”避税已经是业内“公开的潜规则”了。“如一套二手房买家为了规避交易中所承担的税费，往往与地产中介、卖家之间签订两份合同。其中一份合同报给地税部门时所上报的评估价格则远低于双方实际的成交价格。”上述负责人直言，在东莞，一套二手房被少报10万元的情况屡见不鲜，且这一现象自2007年以来就一直存在，东莞在这块税收的流失，五年来也是相当严重。

　　典型案例签“阴阳合同”卖方同样有风险

　　在房屋交易中，常因买方要求避税而签定“阴阳合同”，故买方风险较大。然而，事实上并非如此，卖方同样存在风险。业内人士表示，交易要谨慎，稍有疏忽都可能带来经济损失，切莫因小失大。

　　3月9日，周某与马某、陈某签订了一份《物业(二手房)买卖合同》，约定马某、陈某通过经纪方将其所有的位于凤岗镇中心区的一处别墅出售给周某。合同约定，涉案房屋的转让成交价为270万元，付款方式为由周某在2011年3月15日前将楼款支付至托管方的托管账号进行托管，由托管方按照三方协议约定放款给马某、陈某。

　　3月21日，周某、马某、陈某和银行签订二手房交易资金委托监管协议书。协议签订后，周某于同日将房地产交易金270万元汇入银行指定的监管账户。随后，周某与马某、陈某到房地产管理以230万元又签订一份《房地产买卖合同》。四天后，房产过户到周某名下。

　　房屋过户后，周某却拒绝向托管银行出具划款委托书，致使托管款项一直未能支付给马某、陈某。后因马某拖欠他人借款，被诉至深圳市某法院，法院认为房屋已过户，由银行托管的房屋交易金应属于马某，遂将托管款项270万元扣划至法院账户。

　　周某认为，深圳法院的扣划行为导致其实际支付的购房款为270万元，与在房管所签订的《房地产买卖合同》约定的230万元不符，遂向东莞市第三人民法院提起诉讼，请求马某、陈某退还多支付的40万元购房款。同时，周某称曾向马某、陈某支付了5万元定金。因此，马某、陈某应退还多收取的45万元购房款。他还认为，银行监管不力，在没有得到其同意的情况下，把监管资金270万元付给马某、陈某，导致其多支付了45万元，银行应承担连带偿还责任。

　　市民如有质疑房价可重新评估

　　新系统启用后，这一现象将被终结。今后二手房交易评估价格时，将不再需要二手房中介公司寻找的评估公司。上述负责人说，“如果买家对数据库报出的估价有异议，可以联系东莞聘请的4家至5家可信度高的评估公司进行再次价格估值，届时这笔评估费也将由东莞地税部门全额承担。”

　　东莞地税方面还表示，该系统内的任何房源信息均属于内部秘密，不会对外公开，但系统内的各房源价格将会根据现行房市行情进行适时调整。记者还获悉，新系统上线后，将先对二手房房源和车位这两类存量房的交易价格进行评估。二手商铺、写字楼等商业性地产及工业性房产交易将分期逐步纳入该系统。

　　据悉，新系统初步启用前期，市民仍需要亲自前往东莞地税各分局营业厅现场办理。经过一段时间磨合后，未来期间市民可直接在网上“搞掂”。

　　法院：“多支付”没有事实依据

　　东莞市第三人民法院经审理此案认为，从周某、马某与陈某、银行签订的《二手房交易资金委托监管协议书》中也确认房屋转让成交价为270万元，且周某亦按照协议书约定将270万元汇入托管账户，表明周某对房产的转让成交价为270万元的事实的认可。法院据此认定周某与马某、陈某约定的购房款为270万元，周某主张多支付购房款40万元，没有事实依据，遂驳回了其诉求。

　　对于定金5万元的问题，由于双方未对定金进行约定，马某、陈某亦未依据该合同收取周某定金，因此法院对该请求不予处理。

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　　新旧标准对比

　　原标准：以房地产评估机构出具的评估报告确定计税价格。

　　新标准：先由纳税人自行申报价格，再由地税部门通过与存量房交易计税价格评估系统自动生成的评估结果进行比对，按照孰高原则确定计税价格。