二手房量价齐升能走多远?
春节过后,伴随天气回暖,二手房市场迎来交易量“小阳春”,价格也微幅上扬。特别在中小户型和一些区域上,二手房市场颇具爆发力,这一态势备受房主和购房者关注。这波回暖是短暂波动还是长期趋势?二手房房价是否会追随交易量迅速攀升?对此,业界已有初步判断。
量价齐升,房价同比降幅缩小
春季房交会上,去年年底低价的二手房房源现在已经鲜有见到,有房主认为近期购房者明显增多,希望调高挂牌价格。而这种现象已被多家大型连锁二手房中介机构证实:二手房房主对二手房市场成交量的反应比较敏感,相比房产商而言,他们调整房价的速度和频率更快,近期要求调高挂牌价格的房主明显增多。业内人士一致认为,去年下半年以来整个二手楼市的气氛淡静,业主的信心指数持续降低,去年年底,我市二手房房价已经“触底”,对比去年年初下降约15%。
国家统计局统计,2月,二手住宅价格指数环比增长0.4%,同比下降0.1%。从统计数据来看,尽管二手房价格比去年年初仍有下降,但今年已有所回暖。对此,业内人士认为,2012年以来价格未有持续回落的趋势,稳定在本轮调控的底部价位,因此也有刚需结束观望,产生低价入市的心态。
70万~80万中小户型炙手可热
尽管二手房成交量上涨,购房者观望情绪有所缓解,但并非任何户型都受热捧。当前消费者仍然主要以刚需为主,对于价格要求较高,低价需求明确。
2月份入市的买家当中,绝大多数都是刚性需求购房者。大连一家地产中介经理表示,从各类二手房成交量来看,春节后,结婚用房、学区房、无房自主型用房等刚性需求购房者比例提升,这导致目前二手房市场上,一室二室户型最受欢迎,总房款在70万至80万之间的房源最抢手。
核心地段和学区是关键
随着城市主城区的地块越来越稀缺,新盘减少,二手房放量优势凸显。据统计,今年市内四区中,甘井子区的交易量最活跃,泡崖、泉水、山东路、锦绣等区域二手房交易量迅速蹿红,但价格仍处于去年年底的低位。
有业内人士认为,这主要源于刚性需求购房者大量入市,对低房款房源情有独钟,而去年年底甘井子区二手房价格已下降超过15%,同时供应量相对充足,房价不具备上涨动力。同时,今年中山区、西岗区、沙河口区的二手房交易量并没有过分活跃,但房价比较稳定,甚至已具备上涨基础,整体来看,甘井子区的盆地价格拖住了主城区二手房价格上涨的步伐,同时平抑了全市均价。从全市范围来看,二手房价格相对稳定的区域仍集中在核心地段和学区周边,其中,核心地段的价格优势更明显。
交易量与房价的“二人三足”
目前,二手房市场交易量大幅攀升,但价格却依然在原位盘旋,根据市场惯例,交易量上涨将带动价格攀升,未来是否可以量带动价,齐升共涨?
限购政策下观望的部分刚性需求购房者得以释放,与日前房贷利率调整不无关系。“首付20万,贷款60万”和“首付50万,贷款30万”的购房者意义截然不同。与改善型购房者相比,房贷政策对刚性需求购房者的刺激更强烈。日前,有消息称,国内部分地区或将执行房贷八五折基准利率,这在金融和政策面上,鼓励着购房者信心。
业内人士普遍认为,今年全市二手房平均价格不会有明显波动,但可能出现区域性量价齐升。也有分析人士认为,随着降价房源不断被消化,市场上的“高性价比”资源越来越少,房源供应渐渐跟不上需求。届时,市场可能会像以前一样,剩下的都是一些价格相对较高的房源,成交节奏也会因此再度缓下来。
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