改善型需求入市现回暖 3月二手房成交持续上涨

　　3月，新房市场上无论外围刚需盘、市中心豪宅公寓还是高端别墅项目，在几乎是百试不爽的降价策略下大多获得了不错的成交回报，二手房成交量持续上涨。

　　改善型需求开始入市中高端市场初现回暖

　　从各大中介公司3月分行成交汇总情况来看，二手房的成交量环比约上涨了10%－20%。需要格外指出的是，成交量持续上涨仅是3月二手房市场表现的一方面，更积极的方面在于中高端房源的成交活跃度较前两个月出现了一定提升。

　　汉宇地产各分行3月的成交统计显示，除了浦东金杨、康桥、宝山上大、高境等板块的刚需房成交形势依旧较良好外，杨浦东外滩、浦东世纪公园、塘桥等板块总价在200万－400万的中高端房源成交也有明显起色。

　　这部分中高端房源的需求主要为改善型置业，其购房的迫切度不及刚需客，在此前市场形势不明朗的阶段他们都在持币观望。

　　而当市场行情出现好转迹象时，一些先前观望颇久的客户更是当机立断选择此时出手。杨浦区的现代星洲城最近刚成交了两套房子，总价分别达到300万元和396万元。这两套房源的客户均是出于置换升级的需求，他们都是在经历了一段较长时间的观望后发现该小区的房价并未出现实质性下降，于是卖掉了原本居住的老房子后立刻购入新房。

　　当成交结构中不再仅仅是中低端房源独揽半壁江山，3月份的二手市场出现回暖迹象要比2月份来得更贴切，小阳春的成色自然也更高。汉宇地产市场分析人士指出，2月份中低端层面的需求率先破冰为目前中高端市场初现的回暖迹象提供了前提；同时新房市场的“金三”同样给一直处在观望期的购房者形成了不容忽视的入市刺激；商业银行鼓励首套房贷利率优惠的措施下，也进一步缓解了购房者的观望情绪，由此带动了改善型需求开始入市。

　　涨价板块超过一成学区房买卖交易突起

　　据上海二手房指数办公室统计，2012年3月，在全市128个板块中，下跌楼盘75个，持平38个，上涨15个。

　　普通住房新标准实施、首套房贷优惠利率等，一手房的受惠度远高于二手房。回归的刚需购房多集中在降价幅度较大的外围新房，使得周边二手房不得不做出连续价格调整，如浦东外高桥板块下跌0.37%，青浦新城板块下跌0.30%。高端房聚集的区域也出现豪宅成交回升、价格下跌的迹象。3月，黄浦区人民广场板块下跌0.34%，南京东路板块和长宁中山公园板块均下跌0.32%。浦东下跌板块中：六里板块跌0.32%，世博滨江板块跌0.30%，上南板块跌0.21%，花木跌0.18%。

　　持平板块分布较为分散。2月下半月突起成交小高峰后，部分业主产生了对市场已回暖的误判，议价空间的缩小和涨价使得很多区域陷于僵持。

　　上涨板块较2月多了10个，平均上涨0.15%。随着各个学区的划定，学区房买卖突起。这使上涨板块中学区房板块占了很大比例。在一些传统学区房集中区，需求量较春节前上升了20%－30%。3月，徐汇长桥板块、普陀曹杨板块和静安南京西路板块分别上涨0.21%、0.20%和0.17%。同时，受惠于普通住房新标准实施，中低端二手房成交大热，这类房源也恰恰成为涨价“急先锋”。如嘉定安亭和松江泗泾板块，分别上涨0.11%和0.07%。目前上涨板块地域较为局限，对整个上海二手房市场影响不大，但与大市承压相背。

　　上海二手房指数办公室认为，3月二手房价格指数是近几年来首次同比、环比同时下跌，但价格波动范围加大，超过一成物业逆势涨价，若蔓延开来或会重回僵持状态。3月二手房成交量回升，是部分刚需回归，可理解为市场阶段性上扬。但刚需支撑起的市场活跃行情带有极大的不确定性，这类购房者受政策、舆论影响大，敏感度高，一旦政策导向有风吹草动，他们就会重拾观望。