一剑终情 2007-6-29 13:53
铜川市住宅建设与房地产业发展“十一五”规划
根据陕西省建设事业“十一五”规划纲要，结合铜川实际制定了《铜川市住宅建设与房地产业发展十一五规划》。
一、“十五”时期全市住宅与房地产业回顾
“十五”时期，在市委、市政府的正确领导下，在省级有关部门的大力支持下，全市房地产业和房改系统，坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，解放思想，开拓创新，奋力拼搏，全市住宅建设与房地产业取得显著成绩。
――住房建设成绩喜人。“十五”期间，经济适用住房建设成为住宅建设的主力军，住宅建设开工面积140万平方米，竣工100万平方米，人均居住面积从2000年的8.2平方米增加到2005年的11.55平方米，人均住宅建筑面积从2000年的14.9平方米增加到2005年的21平方米。在加快新区建设的同时，实施了老市区棚户区危旧房改造和滑坡区、沉陷区及支毛沟整体搬迁工程，启动了廉租廉价房建设，使12000户居民喜迁新居。先后建成方泉、鑫厦、飞龙等一大批设计合理、配套完善、环境优美、质优价廉的住宅小区，城镇居民的住房条件得到了明显改善。
――房地产业健康发展。“十五”期间，全市房地产开发投资完成13. 9亿元，占全市固定资产的20%左右，房地产业增加值达到3.3亿元，占全市国民生产总值5%以上。房地产开发队伍不断壮大，房地产开发企业已发展到34家。
――住房制度改革稳步推进。继续实行集资建房，使之成为解决我市职工住房问题的主要途径之一。共批准集资建房面积90万平方米，总投资7.2亿，个人出资额达到50%以上；住房二级市场活跃，共批准二级市场交易750户；基本完成了成本价售房工作，租金水平全面提高。初步形成了商品房、经济适用住房、廉租廉价房并存的住房供应保障体系。
――房屋产权产籍管理规范达标。“十五”期间，共发放各类房屋所有权证16812起，其中初始登记6398起，73.41万平方米；转移登记5556起，86万平方米，成交额32053.03万元；变更登记386起，33.78万平方米；他项权利登记3351起，57.56万平方米，抵押额148320万元。共测绘房屋总面积81万平方米。房地产交易与权属登记规范化管理在全省率先获得全国先进单位荣誉。房产交易市场被评为全省文明市场。
――房屋安全与房屋拆迁工作扎实有效。“十五”期间，面对形势严峻的房屋安全现状，为保障房屋的居住和使用安全，促进房屋有效利用，颁布了《铜川市城镇房屋使用安全管理暂行办法》，建立了房屋安全管理台帐，成立了房屋安全领导小组和房屋安全鉴定委员会。对房屋安全实施大检查，积极消除安全隐患，确保了居民住房安全。城市房屋拆迁工作以贯彻新的《城市房屋拆迁管理条例》为主线，以落实《陕西省城市房屋拆迁补偿管理条例》为主要内容，以棚户区危旧房改造、危险地段整体搬迁、重点工程建设为重点，严格依法行政，切实保护房屋拆迁中城镇居民的合法权益。共核发拆迁许可证92件，拆迁危旧房17.46万平方米，安置动迁户2300户居民。
――物业管理服务水平逐年提高。“十五”期间，专业化、社会化和市场化物业管理队伍从无到有，专业化物业管理企业已发展到8家，从业人员300余人，持证上岗率达47%，管理服务区总建筑面积76.8万平方米，服务住户9000余户，对3万平方米以上住宅小区实行了规范化物业管理。全市建成市级优秀住宅小区8个，省级示范住宅小区4个，小区物业管理优秀率达到40%。
二、“十五”期间住宅建设与房地产业存在的问题
“十五”期间，虽然取得了住宅建设、房地产业和房改事业的大发展，但也存在一些问题和差距。主要表现在：
――城镇居民的居住水平还低于全国、全省平均水平。2005年全国和全省城镇居民人均住房建筑面积分别为24平方米和23.4平方米，而我市城镇居民人均住房建筑面积仅为21平方米，大体低于全国、全省3-4个百分点，住房建设任务仍十分艰巨。
――住宅建设产业化程度低，住宅产品单一，科技含量有待提高。全市现居住在滑坡区、沉陷区及支毛沟等危险地段的居民还有3.5万户，12万人，整体搬迁量大。
――住房供应结构不尽合理。城镇居民收入较低，住房购买力不足，金融支持力度不够，商品住房供应结构不尽合理，广大中低收入特别是最低收入家庭，住房困难完全解决任务仍十分艰巨。
――市场管理水平有待提高。已售公有住房和住宅小区专业化物业管理水平与居民的服务要求还有差距，房地产市场管理发展不均衡，房屋租赁市场管理有待进一步规范。
三、“十一五”全市住宅建设、房地产业和房改事业发展的指导思想和主要目标
指导思想：高举邓小平理论和“三个代表”重要思想伟大旗帜，认真贯彻党的十六大精神，用科学的发展观、政绩观，紧紧抓住西部大开发的历史机遇，以市委、市政府制定的一系列城市建设方针为指导，以加快廉租、廉价房、经济适用住房建设为主题，以房改为动力，以完善住房供应结构为主线，以提高人民居住水平为根本出发点，全面抓好房地产业、住宅建设、住房制度改革、物业管理等项工作，为实现住房小康目标打好基础，继续发挥房地产业在国民经济发展中的支柱作用。
主要目标：
（一）住宅建设：“十一五”期间城镇人均住宅建筑面积增加到26平方米以上，新建住宅建筑面积120―150万平方米，力争使12000―15000户居民迁入新居，住房成套率达到85%以上。其中：建设廉租廉价房30万平方米，建成全市最大的廉租廉价房小区。实施滑坡区、沉陷区及支毛沟危险地段居民整体搬迁工作和北市区棚户区危旧房改造工程，建设经济适用住房50―60万平方米。适当建设中、高档住房，满足不同层次住房需求，建设商品住宅40-50万平方米以上。“十一五”期间建成3―5万平方米以上的住宅小区10―15个。
（二）房地产业：培育壮大房地产市场，“十一五”期间，实现房地产开发投资23亿元，完成房地产交易额10亿元，保持房地产价格稳中有升，房屋销售率95%以上，保持基本无空置房；组建房地产开发企业集团公司，整合房地产开发队伍，申报1―2个国家一级房地产开发资质企业；规范房地产价格评估机构、经纪咨询机构。房屋权属管理保持全国先进单位荣誉，房屋租赁管理逐步规范，力争管理覆盖率达到60%以上。
（三）住房制度改革：实现住房分配货币化、住房建设市场化、住房购置商品化、物业管理社会化。
（四）物业管理：培育壮大物业管理企业，运营管理达到专业化市场运作，实现物业管理从业人员1000人，上岗培训率达到70%以上。全市3万平方米以上住宅小区全部实现规范化物业管理，已售公有住房80%以上推行社会化物业管理。“十一五”末，省、市级优秀住宅小区达到50%以上。规范社区物业管理，强化住宅小区服务，创建国家级优秀物业管理住宅小区，逐步建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化物业管理体制。
四、“十一五”期间的主要任务
（一）继续加大以经济适用住房建设、廉租廉价房建设为主的住宅建设力度，建立完善对不同收入家庭实行不同的住房供应政策保障体系。北市区以棚户区危旧房改造和滑塌区沉陷区居民整体搬迁为重点，新区以建设经济适用住房和廉价房，确保廉租房供应为主，适当发展中、高档住房，满足不同消费者的需求。到2010年城镇居民人均住房建筑面积达到26平方米以上，基本解决北市区棚户区危旧房住户和滑坡区、沉陷区及支毛沟危险地段的搬迁户居民住房困难问题。五年建设住宅建筑面积120-150万平方米，平均每年建设住宅25万平方米以上，力争“十一五”末住房成套率达到85%以上。对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，建立完善、科学、合理的住房社会保障体系。严格执行国家有关建设标准和技术规范，积极推广先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新产品，全面提高住房的工程质量、功能质量、环境质量和服务质量。认真落实廉租廉价房及经济适用住房优惠政策，全面整顿规范房地产市场，实现住房建设的可持续发展。
一剑终情 2007-6-29 13:53
“十一五”重大住宅建设项目情况一览表
单位：公顷、平方米、套
[table=98%][tr][td][table=98%][tr][td][img]http://www.caifusy.com/cn/myasp_pic_display.asp?keyno=86&code=&tablename=newsp[/img][/td][/tr][/table][/td][/tr][/table]
一剑终情 2007-6-29 13:54
（二）深化住房制度改革。
制定颁布住房分配货币化实施方案，发展以集资建房为主要内容的经济适用住房，建立符合现代企业制度的企业住房供应和分配新体制。全面完成铜川矿务局、陕煤建司成本价售房工作，完善经济适用住房及廉价房出售政策，探索推动新区购房优惠补贴政策，为增加新区人气创造条件。进一步活跃住房二级交易市场，制定切实措施减少二级市场私下交易现象。加快租金改革步伐，缩小租售比价，逐步实行成本租金，测算并公布廉租住房租金标准，使租金改革成为推动住房销售的动力。开展中低收入家庭资格认证和最低收入家庭定期核验工作，规范经济适用住房和廉价房出售行为，发挥廉租房的社会救济救助作用，建立完善住房供应保障体系。
（三）继续深入开展《物业管理条例》和《陕西省城市居住区物业管理条例》等相关政策法规的宣传贯彻活动；积极采取有力措施，引导物业管理企业提高整体管理水平，引入竞争机制，推行物业管理招投标制度；积极组建业主委员会，规范物业管理委托合同，争取在五年内使50%的居住小区组建成立业主委员会，并签订规范的物业管理委托合同；培训物业管理从业人员，实现上岗培训率70%以上；全市新建3万平方米以上住宅小区全部实行专业化物业管理，已售公有住房实施专业化物业管理覆盖率达80%以上。建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金缴纳及使用审核制度，健全业主对专项维修资金管理和使用监督制度。继续开展创建省级示范和市级优秀住宅小区评选达标活动,力争到“十一五”末全市省、市级优秀住宅小区达到60%以上。
（四）加强房地产行业管理。全面学习贯彻《城市房地产管理法》，狠抓房地产企业资质和执（从）业人员业务培训，严格开发企业资质管理，整合房地产开发队伍，组建房地产开发企业集团，申报成立国家一级房地产开发资质企业。积极探索农村集体土地房屋确权登记的途径和办法，实现房屋产权产籍计算机管理和信息查阅网络化。房地产市场管理以房屋租赁市场管理为重点，研究探索房屋租赁市场规律，切实规范房屋租赁管理秩序，建立房屋租赁管理档案，减少房屋租赁纠纷，实现房屋租赁管理规范化，力争管理覆盖率达到60%以上。
（五）今明两年住宅建设任务：按照国办发[2006]37号《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》要求，加强土地市场管理，调整土地供应结构。整合土地资源，加大闲置土地的处置力度，严肃查处土地违法行为。加大中低价位普通商品住房、经济适用住房、廉价廉租房的土地供应量，确保年度土地供应量不低于居住用地供应总量的70%。调整商品住房套型面积，套型建筑面积90平方米以下的住房面积达到住房建设总面积70%以上。落实各类新建、改建住房用地各地块的容积率，每公顷住宅用地上拥有的住宅套数（即住宅建筑套密度）、每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积（即住宅面积净密度）和人口容量等控制指标。严格执行普通商品住房、经济适用住房和廉价廉租房建设用地各地块的容积率1.4以上的规定，2006―2007年规划建设住房建筑面积50万平方米，其中经济适用住房20万平方米，廉价廉租房10万平方米，普通商品住房20万平方米。
一剑终情 2007-6-29 13:54
今明两年住房建设主要实施项目
单位：万元、万平方米
[table=98%][tr][td] 项目名称 位置 建设性质 建设规模 总投资
方泉曙光组团1#2#3#楼 印台区 住宅 1.52 718.64
梅苑小区21-25#楼 王益区红旗街 住宅 2.95 2008.86
康园小区2#4#楼 王益区川口路 住宅 0.53 371.48
金华小区19#楼 王益区青年路 住宅 0.6 480
兴业小区6#7#楼 王益区川口 住宅 1.3 1000
市食品公司3#4#住宅楼 王益区七一路 住宅 0.7 560
市配件公司综合楼 王益区红旗街 综合 0.09 100
荣华小区5#楼 印台区三里洞 住宅 0.93 700
方泉小区4#5#6#楼 印台区 住宅 0.9 633
小河沟棚户区改造 王益区红旗街 住宅 3.99 2000
铜华小区1#2#10#楼 王益区五一路 住宅 1.8 1200
市再就业培训中心 王益区 办公 0.67 930
残联培训中心 王益区 办公 0.36 300
农机公司住宅楼 王益区宜园路 住宅 0.8 450
柿树桥2#3#楼 王益区川口路 住宅 0.82 440
印台区国税局办公楼 印台区北关南街 办公 0.14 159.8
百盛国贸大厦 王益区红旗街 商住 2.3 6000
市二运司住宅楼 印台区延安咱 住宅 0.49 259
方泉小区1#2#楼 印台区北关南街 住宅 0.91 452
市中医医院综合楼 王益区红旗街 办公 0.64 430
鑫建小区7#10#楼 王益区宜园路 住宅 0.6 629
市开关厂综合楼 印台区北关 住宅 0.29 154
宜君农机公司住宅楼 宜君县 住宅 0.41 320
华荣商城98-101号 新区正阳路 商住 0.6 500
枫林1#小区3#4#5#6#7#9#楼 新区斯正街 住宅 2.9 2086
枫林1#小区8#25#27#楼 新区斯正街 住宅 1.1 900
枫林1#小区31#26#28#楼 新区斯正街 住宅 1.08 810
新区中心医院一期 新区 办公 0.48 650
农业局商住楼 新区文毓路 商住 1 1480
秦岭小区二期 新区长虹路 住宅 4.7 3500
飞鸿小区11#楼 新区鸿基路 住宅 0.56 450
天使小区1#楼 新区铁诺路 住宅 0.6 600
食品药品检验大楼 新区鸿基路 办公 0.5 600
市药品监督管理局住宅楼 新区鸿基路 住宅 0.62 418
裕丰园小区 新区文毓路 住宅 9.5 7000
铁诺小区 新区铁诺路 住宅 0.28 180
景丰花苑 新区长丰路 住宅 1.04 606
飞龙小区12#、13#楼 王益区川口 住宅 1 700
虎头小区35#\36#楼 王益区虎头山 住宅 0.8 560
地勘公司住宅楼 王益区 住宅 0.72 564
矿区安置房 矿区 住宅 3.14 1790
云梦路市二建司住宅楼 印台区云梦路 住宅 0.6 420
市食品厂住宅楼 印台区 住宅 0.45 310
市公路管理处住宅楼 印台区 住宅 0.42 320
兴业小区8#9#10#楼 王益区川口 住宅 1.4 1100
方泉小区1#2#3#7#楼 印台区北关南街 商住 1.28 875
铜华小区3#7#12#楼 王益区五一路 住宅 1.5 1500
市政工程处住宅楼 王益区 住宅 0.62 580
川口粮站住宅楼 王益区川口路 住宅 2.5 4600
市无线电厂住宅楼 王益区 住宅 2 1200
集贤花苑 王益区宜园路 住宅 0.56 900
河东小区3#4#楼 印台区 住宅 1.2 600
马钢厂综合楼 印台区 住宅 0.58 400
七一综合商住楼 王益区七一路 住宅 0.62 561
市坩土矿住宅小区 王益区大同路 住宅 1.6 1392
五一文化广场 王益区五一路 住宅 1.56 1719
华荣商城 新区正阳路 商住 0 1500
枫林1#小区17#24#楼 新区斯正街 商住 2.1 2050
耀州区药材公司住宅小区 耀州区 住宅 1.3 970
长丰广场D区 新区咸丰路 商住 1.2 1300
天使小区2#楼 新区铁诺路 住宅 0.44 430
中保人寿办公楼 新区金谟路 办公 0.3 700
中保人寿住宅楼 新区金谟路 住宅 0.7 800
市质监督局1#2#住宅楼 新区鸿基路 住宅 1 600
合 计 78.29 68516.78 [/td][/tr][/table]
一剑终情 2007-6-29 13:55
五、主要措施
（一）健全资金保障体系，确保住宅建设目标任务圆满完成。
建立行之有效的住宅建设资金运行制度，政府、社会、企业、单位、个人共同构建科学合理的融资渠道。形成商品房以市场方式筹资；经济适用住房以政府支持，减免税费，购买者出资；廉价房以购买者出资为主，政府财政补贴为补充；廉租房以政府投资和争取国家专项资金为主渠道的住宅建设资金保障体系，确保住宅建设圆满完成任务。
（二）强化管理，构建高效、创新、有序的房地产市场机制。
“十一五”期间，加大房地产市场宏观调控力度，完善市场管理体系，加强项目规划管理，积极实行住房分类供应，大力推进节能建筑，提高住宅建设产业化水平。
（三）加强调查研究，完善政策法规，充分发挥政策的规范指导作用。
“十一五”期间，要加强调查研究力度，提高政策水平，完善政策法规。调查研究要着眼于对实际问题的理论思考，通过调查把情况吃透，把问题找准，分析研究问题，制定相应的政策法规，形成统一开放、不断完善的政策法规体系，使各项工作有章可循，使行业管理进一步走向规范化、制度化、法制化。
（四）加大宣传力度，多形式、全方位的开展法规政策及行业“两个文明”建设的宣传活动。
要充分利用广播、电视、报刊等媒体大规模宣传房地产业法规政策，采取举办培训班、召开座谈会等多种形式，向广大群众释疑解惑，宣传政策，使社会各界充分了解房地产业政策法规，为房地产业和房改事业的健康发展创造良好的社会舆论氛围。同时通过对行业“两个文明”建设所取得成绩的宣传，教育广大干部职工进一步增强工作责任心和紧迫感，增强凝聚力和战斗力，以此推进行业各项事业全面发展。
（五）加强行风建设，塑造良好的行业形象。
要坚持不懈抓行风，以行风促发展。加强行风建设要与贯彻落实《行政许可法》，推进依法行政相结合，防止和杜绝滥用行政权力的行为；要与转变职能、建设服务型机关相结合，把各项管理寓于服务之中；要与弘扬求真务实的作风相结合，营造快捷高效的服务环境；要与建立惩防并举的长效机制相结合，有针对性地建立健全规章制度，完善工作机制。通过标本兼治，纠建并举的方针，努力把房管系统建设成学习型、服务型、创新型、高效型的文明行业，为我市房地产业和房改事业的健康发展提供坚实的思想政治保障和强大的精神动力。
（六）加强党风廉政建设，树立良好的工作作风。
按照国家、省市关于党风廉政建设和反腐败工作的总体要求，以治理商业贿赂为重点，继续深化反腐倡廉工作。要逐级落实党风廉政建设责任制，切实抓好党风廉政建设工作。要不断完善行政制约机制，实行政务公开，严格行政审批，完善办事程序，落实各项办事制度。防止在权力行使中的各种不廉洁和腐败现象的发生，把让人民群众满意作为工作目标，树立良好的工作作风。
（七）加强领导，分工协作，落实责任。
加强对住宅建设与房地产业的组织领导，建立健全住宅市场监管机构。各相关部门要按照各自职责，切实履行政府在房地产领域的管理服务职能，建立定期的工作协商和形势分析通报制度。要建立健全规划实施目标责任制，将“十一五”规划目标任务细化分解，分步实施。各相关部门要认真研究制定工作计划，将每年的目标任务落实到分管领导、牵头科室及具体承办人，全面落实奖惩责任制，保证规划目标如期完成。