一剑终情 2007-8-7 19:07
杨凌示范区管委会关于印发《杨凌示范区城市房屋转让管理办法》的通知
杨管发〔2004〕5号 2004-05-18
杨陵区人民政府，管委会各工作部门、各直属机构：
《杨凌示范区城市房屋管理办法》已经2004年2月18日管委会第三次常务会议审议通过，现印发给你们，请遵照执行。
二○○四年三月一日
[align=center][font=黑体][size=4]杨凌示范区城市房屋转让管理办法[/size][/font][/align]
[b]第一章 总则[/b]
第一条 [目的和依据]为促进示范区房地产市场健康发展，保障房屋转让当事人的合法权益，维护房屋转让市场秩序，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》、《城市房地产开发经营管理条例》，结合示范区实际情况，制定本办法。
第二条 [适用范围]杨凌示范区行政区域内国有土地上房屋（含在建房屋）的转让，应当遵守本办法。
第三条 [转让概念及方式]本办法称房屋转让，是指房屋权利人通过买卖、赠与、交换或者其他合法方式将其房屋所有权以及相应的国有土地使用权转让给他人的行为。
前款所称房屋权利人，是指合法拥有房屋所有权及相应国有土地使用权的自然人、法人和其他组织。
本条第一款所称其他合法方式，主要包括下列方式：
（一）以房地产作价入股（出资）、与他人成立企业法人，房屋权属发生变更的；
（二）一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产，并以房屋分成的；
（三）因企业合并、分立或者收购、兼并、重组、破产、公司制改造，房屋权属随之转移的；
（四）以房屋作价清偿债务的；
（五）法律、法规、规章规定的其它方式。
第四条 [土地使用权同时转移]房屋转让时，房屋所有权和该房屋占有范围内的国有土地使用权同时转让。
第五条 [转让原则]房屋转让应当遵守自愿、平等和诚实信用的原则。
第六条 [管理机关]杨凌示范区规划建设土地局（以下简称规划局）下属的房地产产权产籍管理处是示范区房屋转让的主管机关。
[b]第二章 一般规定[/b]
第七条 [转让基本条件]进行转让的房屋，应当取得房屋所有权证书，但商品房预售的除外。
第八条 [不得转让的房屋]有下列情形之一的房屋不得转让
（一）未依法登记取得权属证件的；
（二）权属有争议的；
（三）共有房屋，未经其他共有人同意的；
（四）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其它形式限制房地产权利的；
（五）法律、法规和规章规定不得转让的其它情形。
第九条 [商品房销售条件]商品房现房已交清全部土地出让金并取得国有土地使用权证书和房屋所有权证书，方可销售。
第十条 [当事人]房屋的转让人应当是本办法第三条所称房屋权利人。
房屋受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，但境外自然人购买住宅房屋，还应当取得示范区房屋转让主管部门批准。
第十一条 [合同] 房屋买卖时，买卖当事人应当签订书面买卖合同。
房屋买卖合同应当包括以下主要内容：
（一）当事人的姓名或者名称、住所；
（二）房屋的座落、面积、四至范围以及设备、装修等状况；
（三）房屋用途；
（四）房屋权属证书编号；
（五）房屋占用范围内的土地使用权取得方式和使用期限；
（六）买卖价格、支付方式和期限；
（七）房屋交付、使用条件和日期；
（八）违约责任；
（九）争议解决方式；
（十）当事人约定的其他内容。
房屋买卖合同示范文本由示范区规划局统一制定。当事人可以参照示范区合同文本签订房屋买卖合同。
第十二条 [程序]房屋转让，应当按照下列程序办理：
（一）申请。房屋转让双方在房屋转让合同签订后，持房地产权属证书、转让双方的身份证明、房屋转让合同以及法律法规规定的其他材料，到示范区房地产产权产籍管理处申请办理房屋产权转移手续。
（二）审核。房地产产权产籍管理处应当自当事人提交转让申请之日起10日内进行审核。对不符合转让条件的，应当作出不予受理的决定，并书面通知申请人；对符合转让条件但需补充相关材料的，应当一次性书面告知申请人需补充的材料的内容及要求；对符合转让条件且材料齐全的，收到申请之日起即为受理。
（三）纳税。房屋转让当事人应当按照法律、法规和规章规定缴纳税费。
房地产产权产籍管理处认为房屋转让价格明显低于成交当时市场价格且无正当理由的，可以委托有资质的房地价格评估机构对转让房屋的价格进行评估并支付所需评估费用。
房地产产权产籍管理处认为需要评估的，应当自受理之日起10日内完成评估工作并支付所需评估费用。
（四）发证。房地产产权产籍管理处应当自受理房屋转让申请之日起30个工作日完成房屋产权转让审核手续，为受让人核发房屋产权属证书。
第十三条 [身份证明]本办法第十二条所称房屋转让当事人的身份证明包括：
（一）当事人为企业法人的，提交法人营业执照副本。不具备法人资格的，还需提交其具有法人资格的上级单位出具的承担民事责任的承诺书。
（二）当事人为党、政、军机关的，提交依法批准成立的文件以及法定代表人身份证明书。
（三）当事人为事业单位和其他组织的，提交依法注册成立的文件以及法定代表人或负责人身份证明书。
（四）当事人为自然人的，提交身份证明。
第十四条 [委托和公证]当事人委托他人转让房屋的，应当出具授权委托书。但房屋转让的各方当事人不能委托同一人。
外国企业、组织提交的文件、证件应当办理公证、认证手续。用外国文字书写的，还须提交经公证的中文译本。
第十五条 [价格]房屋转让价格，除享受国家优惠政策实行限价的以外，均由当事人协商议定。房屋转让当事人应当如实申报转让价格。不得瞒报或者作不实的申报。
房屋转让应当以申报的转让价格作为缴纳税费的依据。
第十六条 [预付款]房地产开发企业与受让人签订房屋买卖合同之前向受让人收取预付款性质费用的，签订房屋买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能签订房屋买卖合同的，房地产开发企业应当向受让人返还所收费用。
第十七条 [商品房交付使用]商品房交付使用时，房地产开发企业应当向受让人出具工程竣工验收备案表。属商品住宅的，房地产开发企业还应当出具《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及房屋面积测绘数据。
第十八条 [新建房屋的保修责任]房地产开发企业应当对其所出售的新建房屋承担质量保修责任。房地产开发企业与受让人应当在买卖合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出规定。保修期从房屋交付之日起计算。
商品住宅的保修期限不得低于建筑工程承包单位向建设单位出具的质量保证书约定保修期的存续期，存续期少于《商品房住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《商品房住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限。
非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。
在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成损失承担赔偿责任。
第十九条 [分摊部位产权转移]房屋产权转移时，房屋共有建筑分摊部位产权同时转移。
第二十条 [合同继续履行]房屋产权转移后，房屋转让合同权利、义务未履行完毕的，房屋转让人与房屋受让人应继续履行合同。
第二十一条 [风险转移]房屋的风险责任，房屋交付使用前由房屋转让人承担，房屋交付使用后由受让人承担。
第二十二条 [优先购买权]以买卖方式转让房屋时，房屋转让人应提前30日通知承租人。
在同等条件下，下列当事人享有优先购买权：
（一）房屋共有人；
（二）房屋承租人；
同一房屋同时具有上列当事人时，当事人按上述顺序依次享有优先购买权。
第二十三条 [相关情况的告知]房屋权利人转让房屋时，涉及房屋抵押、租赁、物业管理以及其他有关事项的，应如实告知受让人。
房屋权利人违反前款规定引起纠纷或者造成他人损失的，应当承担相应的民事责任。
第二十四条 [继续履行租赁合同]转让已经出租的房屋，受让人应当继续履行原租赁合同。
第二十五条 [划拔土地上房屋买卖]划拔土地上的房屋转让时，转让人应当按规定清算，示范区房地产产权产籍管理处可依据经有关部门批准或经公证的清算报告为该房屋的受让人办理房屋产权转移手续，核发房产权属证书。
第二十七条 [企业买房后解散]企业购买房屋后，该企业解散但未进行清算的，主张该房屋产权的单位需向人民法院提起诉讼，由人民法院确认房屋所有权后，示范区房地产产权产籍管理处可为房屋所有权人办理房屋产权转移手续，核发房产权属证书。
第二十八条 [纠纷解决方式]因房屋转让产生的纠纷，当事人可以向人民法院提起诉讼或向仲裁机构申请仲裁。
第二十九条 [广告发布]房地产开发企业发布商品房预售广告，应取得商品房预售许可证；发布商品房销售广告，应取得房屋所有权证和国有土地使用证。
商品房预售和销售广告应当明示房地产开发企业的名称、商品房座落、商品房预售许可证号或房屋所有权证号和国有土地使用证号；委托代理预售（销售）商品房的，还应当明示代理预售（销售）的房地产经纪机构的名称。
第三十条 [广告内容]房地产开发企业、房地产经纪机构发布的商品房预售（销售）广告中关于商品房的结构、户型装修、面积、设备、质量、供水、供热、供气以及小区的绿地、医院、学校、会所等内容的表示（含图示），应当真实、准确、清楚。
房地产开发企业、房地产经纪机构发布的商品房预售（销售）广告和宣传资料所明示的事项，购房人有权要求开发企业在商品房买卖合同中约定。
第三十一条 [广告管理]广告经营者、广告发布者应当核实商品房预售（销售）广告的内容。对内容不真实或者预售商品房没有取得预售许可证、现房没有取得房地产权属证书的商品房销售广告，广告经营者不得提供设计、制作、代理服务，广告发布者不得发布。
第三十二条 [信用制度]示范区规划局可根据消费者的投诉和房地产开发企业执行法律法规情况，评定房地产开发企业销售商品房的信用等级，并定期公布。
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[b]第三章 商品房预售[/b]
第三十三条 [预售许可证制度]商品房预售实行许可证制度。取得商品房预售许可证的项目，方可预售。
商品房预售许可证由示范区规划局统一管理、印制。商品房预售许可证不得伪造、涂改、租借、转让、冒用。
第三十四条 [预售许可证申请条件]房地产开发企业应当持下列文件向示范区规划局申请办理商品房预售许可证。
（一）营业执照和资质等级证书；
（二）交清土地使用权出让金的证明；
（三）国有土地使用证；
申请办理经济适用住房预售许可证的，应当提交取得城镇建设用地批准书和经济适用住房销售价格的批复文件。
（四）建设工程规划许可证；
（五）建筑工程施工许可证；
（六）工程施工合同；
（七）已完成工程建设投资总额25%以上的证明；并已确定施工进度和竣工交付日期；
（八）与银行签订的预售款监管协议；
（九）房屋共有建筑分摊部位说明和房屋测绘技术报告书；
（十）预售方案。包括房屋销控表，房屋分层平面图、户型图，房屋装修标准，房屋设备，竣工交付使用日期等；
（十一）房屋使用、管理、维修公约。
第三十五条 [预售许可证办理时限]示范区规划局应当自收到预售申请之日起5个工作日内进行审查。对不符合本办法规定的预售条件的，应当作出不予受理的决定，并书面通知申请人：对符合本办法规定的预售条件但需补充相关材料的，应当一次性书面告知申请人需补充的材料内容及要求；对符合本办法规定的预售条件且材料齐全的，自规划局收到申请之日起即为受理。
示范区规划局受理预售申请的，应当自受理之日起10个工作日内向申请人核发商品房预售许可证。预售许可证签发的日期为准予预售的日期。
第三十六条 [预售许可证的内容]商品房预售许可证应当载明以下内容：
（一）房地产开发企业名称：
（二）许可证号；
（三）预售商品房座落；
（四）核准预售房屋的面积、幢号、楼层；
（五）用途；
（六）土地使用年限；
（七）预售许可证年检情况；
（八）核准日期。
第三十七条 [预售的限制]房地产开发企业须按商品房预售许可证核准的预售范围和规划用途预售房屋。
房地产开发企业需要变更预售许可证核准内容的，应当按照本办法第三十五条规定的程序向示范区规划局申请办理变更核准手续。
第三十八条 [预售许可证的年检]示范区对商品房预售许可证实行年检制度。具体办法由示范区规划局制定。
第三十九条 [预售合同]商品房预售合同除应当载明本办法第十一条规定的内容外，还应当包括以下内容；
（一）预售许可证号；
（二）规划设计条件；
（三）计价方式和面积误差的处理方式；
（四）付款方式以及预收款的专用帐户；
（五）共有建筑分摊部位和公用设施设备；
（六）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和相关权利义务；
（七）物业管理事项；
（八）竣工日期和交付使用日期；
（九）房地产权属登记的有关约定。
第四十条 [预售合同备案]房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，持预售合同和预购人身份证明复印件，到示范区规划局办理商品房预售合同备案手续。示范区规划局应当在5个工作日办理完成备案手续。
未办理备案手续的商品房预售合同，不得对抗第三人。
第四十一条 [预售商品房转让备案]商品房预售合同备案后，商品房竣工之前，预购人需转让其预购的商品房，预购人应当在征得房地产开发企业同意后，与受让人签订预售商品房转让合同。预售商品房转让合同签订之日起15日内，预购人与受让人须持转让合同及双方的有关材料到原备案机关办理预售合同转让备案手续。
商品房竣工之后需转让的，预购人应当依法领取房屋所有权证书后再行转让。
预售商品房转让时，预售合同载明的权利、义务随之转移。
受让人再转让的，按本条规定办理。
第四十二条 [预售合同的变更备案]商品房预售合同备案后，房地产开发企业与预购人需要变更预售合同内容的，应当签订合同变更协议，并由双方共同到原备案机关办理合同变更备案手续。双方解除预售合同的，应签订解除预售合同协议，并由双方共同到原备案机关办理预售合同注销备案手续。
第四十三条 [不得一屋多售]房地开发企业未与预购人依法解除已签订的商品房预售合同的，不得再与第三人签订同一标的商品房预售合同。
第四十四条 [分摊部位]商品房预售合同中应明确共有建筑分摊部位，包括其用途、所在位置（楼层、房号）被那些楼层分摊。共有建筑分摊部位难以用文字表述的，应附图纸予以明确。
商品房竣工后，房地产测绘机构应当依据上述共有建筑分摊部位进行每套房屋套内建筑面积和建筑面积的测绘。
第四十五条 [计价方式]商品房可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者按建筑面积计价。
商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积为共有产权。已纳入分摊面积的共有部位的产权，属购房人共有，房地产开发企业不得擅自另行出租、出售。
按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房预售合同中应当分别注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。
第四十六条 [按套计价误差处理]商品房按套（单元）计价的，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定误差范围内，可以维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，预购人可以与房地产开发企业协商重新约定价款。协商不成的，预购人可以退房，由房地产开发企业承担违约责任。
第四十七条 [按套内面积计价误差处理]按套内建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
合同未作约定的，可以按以下原则处理：
面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；
面积误差比绝对值超出3%时，预购人有权退房。预购人退房的，房地产开发企业应当在预购人提出书面退房要求之日起30日内将预购人已付房价款退还给预购人，同时支付已付房价款利息。预购人不退房，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由预购人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归预购人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还预购人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还预购人。
产权登记面积?合同约定面积×100%
面积误差比=合同约定面积
第四十八条 [按建筑面积计价误差处理]按建筑面积计价的，当事人应当在合同中分别约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并在合同中分别载明建筑面积、套内建筑面积与产权登记面积发生误差的处理方式。
合同未约定建筑面积、套内建筑面积与产权登记面积发生误差的处理方式的，可以按以下原则处理：
建筑面积、套内建筑面积和误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，其销售单价不变，根据产权登记建筑面积结算房价款；
建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一个超出3%时，预购人有权退房。预购人退房的，房地产开发企业应当在预购人提出书面退房要求之日起30日内将预购人已付房价款退还给预购人，同时支付已付房价款利息。预购人不退房的，产权登记建筑面积大于合同约定建筑面积时，建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还预购人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还预购人。
产权登记面积?合同约定面积×100%
面积误差比=合同约定面积
第四十九条 [规划变更]房地产开发企业应当按照规划主管部门批准的规划条件和设计条件建设商品房。已经预售的商品房，房地产开发企业不得擅自变更规划和设计。
房地产开发企业需变更规划和设计条件的，应当书面征求所有预购人意见。预购人应当自征求意见函送达之日起15日内作出是否同意变更的书面答复。
预购人同意规划设计变更的，房地产开发企业须经规划主管部门批准变更规划和设计条件，并应当与预购人签订预售合同的变更协议。
预购人不同意规划设计变更或房地产开发企业未征得预购人同意。擅自变更规划设计条件，使商品房在结构形式、户型、空间尺寸、朝向、配套设施产生变化或者出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在有关部门批准同意变更之日起10日内，书面通知预购人，预购人有权解除合同，预购人解除合同的，房地产开发企业应当承担违约责任。
第五十条 [样板房]房地产开发企业预售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致。未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。
样板房在预售商品房交付使用之日起一个月内不得折除。
第五十一条 [抵押]房地产开发企业预售已设定抵押权的商品房，须经抵押权人同意。并将商品房抵押情况书面告知预购人。
房地产开发企业不得将已预售的商品房进行抵押，但预购人同意的除外。
第五十二条 [预售商品房交付]预售商品房竣工后，房地产开发企业应当至少于商品房预售合同中约定的交付日期届满之前30日书面通知预购人办理交付手续。通知中应当注明办理交付手续的时间、地点及预购人应当携带的材料。
第五十三条 [质量核验]商品房交付使用后，预购人认为该商品房主体结构质量不合格，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，预购人有权退房。给预购人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
第五十四条 [项目转让]房地产开发企业将已取得商品房预售许可证的项目整体转让给其他房地产开发企业的，应当自项目转让签订之日起10日内通知预购人，并办理预售许可证和土地使用权证书的变更登记手续。
转让已预售的项目的，受让房地产开发企业享有原开发企业人对预购人享有的权利，承担原开发企业对预购人承担的义务。
第五十五条 [预售款的帐户]房地产开发企业应当在本区银行开立商品房预售款专用帐户，收取的预售款直接存入商品房预售款专用帐户。商品房竣工前，商品房预售款只能专项用于与预售商品房有关的工程建设，不得挪作他用。
房地产开发企业有多个商品房项目的，应当分别设立商品房预售款专用帐户。
第五十六条 [预售款的监管]监管银行应当与房地产开发企业签订商品房预售款监管协议，监督商品房预售款的使用。建筑工程监理公司根据建筑工程承包合同约定的进度计划和工程实际进度，书面通知监管银行向房地产开发企业划款。未经建筑工程监理公司书面通知，监管银行不得向房地产开发企业划款。
建筑工程监理公司和监管银行对预售款监管不当，给受让人造成损失的，应当承担连带责任。
[b]第四章 法律责任[/b]
第五十七条 [违法销售商品房]违反本办法第九条规定，未取得房屋所有权证书和土地使用权证书进行商品房销售的，由示范区规划局责令其停止销售，没收违法所得，并处以三万元以下的罚款；已收取预付款的，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。
第五十八条 [违法预售]未取得商品房预售许可证进行商品房预售的，示范区规划局责令其停止预售，没收违法所得，并处以三万元以下的罚款；已收取预付款的，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。
第五十九条 [伪造涂改许可证] 伪造、涂改商品房预售许可证的，由示范区规划局依法没收该预售许可证，并处以当事人三万元以下罚款；有违法所得的，没收违法所得。
第六十条 [合同不备案]房地产开发企业不按规定期限办理商品房预售合同备案手续，由示范区规划局责令补办备案手续并处五千元以下的罚款。
第六十一条 [不变更核准]不按规定办理商品房预售许可证核准内容变更手续的，由示范区规划局责令其限期办理；逾期仍不办理的，注销其预售许可证，并处以三万元以下罚款。
第六十二条 [一屋多售]房地产开发企业在未解除商品房预售（销售）合同前，将作为合同标的物的商品房再行预售（销售）给他人的，由示范区规划局给予警告，责令限期改正，并处两万元以上三万元以下罚款。
第六十三条 [擅自变更规划设计]房地产开发企业未征得预购人同意，擅自变更规划设计条件的，由示范区规划局处以两万元以上三万元以下的罚款。
第六十四条 [违法交付]商品住宅交付使用时，房地产开发企业不按规定向购房人出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的，由示范区规划局责令限期改正，并处五千元以上一万元以下的罚款。
第六十五条 [拆除样板房]房地产开发企业违反本办法规定，在预售商品房交付使用之日起一个月内拆除样板房的，由示范区规划局责令恢复原状，并处两万元以下罚款。
第六十六条 [擅自转让项目]违反本办法规定，房地产开发企业转让房地产开发项目后不按时办理预售许可证和土地使用权证书变更登记手续的，由示范区规划局没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。
第六十七条 [相关部门的处罚]对违反本办法中有关规划管理、广告管理和价格管理规定的行为，分别由规划、工商、物价部门按照相关法律、法规、规章的规定予以处罚。
第六十八条 [对房地产管理人员的处罚]示范区房地产产权产籍管理处和杨陵区房管所工作人员在房屋转让管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
第六十九条 [复议和诉讼]当事人对行政处罚决定不服的，可以依照《行政复议法》和《行政处罚法》的规定，依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
当事人在法定期限内不申请复议，也不提起行政诉讼，又不履行行政处罚决定的，作出行政处罚决定的行政机关可以申请人民法院强制执行。
[b]第五章 附则[/b]
第七十条 [房改售房的特别规定]按照住房制度改革政策出售公有住房的，所购住房必须居住超过3年（含），方可上市交易。
第七十一条 [已购公有住房和经济适用住房上市的特别规定]示范区已购公有住房和经济适用住房的上市出售，按照管委会《关于放开已购公有住房和经济适用住房进入二级市场交易的通知》的有关规定执行。
第七十二条 [施行日期]本办法自二○○四年四月一日起施行。
本办法由示范区规划建设土地局负责解释。