查看完整版本: 购房注意事项――签订合同前后均要留心

购房注意事项――签订合同前后均要留心

　A、合同签订前

　　很多专业人士都建议购房者在与开发商签订合同之前，一定要让开发商提供营业执照原件、“五证”（《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》）以及最新年检报告等等，借此了解开发商的资信、土地权利是否存在瑕疵、建设工程是否违法等等。

　　无须讳言，就风险回避而言，预先审查上述证件对购房者来说是有利无害，譬如：购房者可能因发现土地、工程存在问题而放弃交易，风险自然会有所回避。但事实上，出现这种可能性的几率真是微乎其微。如果上述证件真有问题，购房者一般是不太可能看到原件的，开发商至多提供一些经过篡改的复印件。在此情形下，不要说是普通购房者，即使是一个专业的房地产律师，也不可能有多大作为。

　　从市场实际情况看，即使是对那些在行业内算是比较讲规矩、重形象的开发商来说，通常也不过是将部分证件的复印件张贴在销售大厅，很少有开发商会主动或应购房者要求提供上述一大堆证件，更别说是原件。这种现象的存在，归根结底还是市场原因，相对来说，开发商目前仍处于市场主导地位。无外乎，面对售楼小姐，我们经常听到的是这样一些声音：如果你现在不买，随时都有其他人来订购；没有《预售许可证》，我们怎么敢在这里明目张胆的销售，政府部门早就来查了……

　　因此，在目前的市场环境下，如购房者要以开发商提供各种证件为交易前提，是否完全可行，还要看具体情况，如果金额较大，可以委托专业律师代为调查，购房者在“下定”之前，至少应当准备以下两项工作：

　　1、尽可能多的了解有关预售楼盘的信息，包括开发商的投资背景、以往项目、行业地位等等；通过网络或向房地产管理部门咨询。

　　2、核实开发商是否就预售楼盘已取得《预售许可证》，同时，下载开发商公布的《商品房预售合同》示范文本并仔细。尽管是示范文本，但一般来说，大部分条款都是开发商事先填写好的，因此，购房者可以对合同具体内容加以分析。

　　对于提前研究开发商公布的《商品房预售合同》示范文本，笔者认为非常必要。在很多情形下，购房者都是在售楼现场，根据售楼小姐提供的合同范本进行洽谈直至签订。实际上，由于缺乏专业知识、经验不足或时间有限等原因，购房者在签订《商品房预售合同》时可能并不一定完全理解某些条款的背后涵义，事后发现于己不利时又为时已晚，只能被迫默认。因此，笔者建议，购房者在决定与开发商签订合同之前，应先仔细研究示范文本中的具体条款，甚至请教律师等专业人士，在弄清楚各项条款的真正意思后，再根据自己的签约要求与开发商进行谈判。

　B、合同签订中

　　笔者发现，购房者在签订《商品房预售合同》时，通常会忽视以下几项条款：

　　1、土地期限

　　有些购房者在签订合同时，只注重房屋面积、总价等数字是否有误，常常忘记要求开发商在合同中明确土地使用期限。笔者的一个朋友，是在2003年买的商品房，最近因为在银行办理消费贷款，才无意中发现自己房屋项下的土地使用期限只有50年，而一般商品房的土地使用年限都是70年。相比之下，这位朋友虽然支付了同样的价格，却白白缩短20年的使用权。

　　2、面积误差

　　对于面积误差问题，合同中最常见的约定是：“甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过＋____％（包括____％），不向乙方收取超过部分的房价款；甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过－____％（包括－____％），乙方有权单方面解除本合同。乙方行使单方解除权时，必须在双方签署《房屋交接书》之时或之前提出，否则视为放弃该项权利。”

　　对此，购房者很少会去考虑暂测面积和实测面积究竟指的是“房屋建筑面积”还是“套内建筑面积”。由于前者包括了套内建筑面积和共摊面积两部分，在现实中，购房者验房时经常会遇到这样的问题：房屋建筑面积增大，且未超过约定的误差比例，但套内建筑面积减少，公摊面积增大。这时，由于购房者没有对套内建筑面积的增减误差做出特别约定，只能按照房屋建筑面积来处理，故无法依据上述条款追究开发商的责任。

　　为避免出现这种情形，购房者可以考虑在合同中特别约定套内建筑面积不得增、减多少，以及超出此范围该如何处理等内容。

　　3、贷款不成

　　现实中，经常会有购房者因贷款不成、无力支付剩余房款而被开发商告上法庭。在此，笔者认为，购房者在签订合同时，应当仔细审查“付款条件和方式”中的内容。一般来说，开发商在合同中预先约定：贷款不成或不足的，购房者应当在规定的期限内自行补足剩余房款。对此，购房者应当对自己的贷款能力有充分估计，在没有充足把握的情况下，应极力要求开发商删除或变更上述内容，以免己方因贷款不成而承担违约责任。

　　4、规划变更

　　在笔者处理的案例中，曾有这样一位购房者。他原本是打算购买小区另一处商品房，后在售楼小姐的极力推荐下，买了现在的商品房。按照售楼小姐的描述，房屋面前应当是一片空旷的绿地，但当他最近去看房时才发现，那片空地上已经耸起一座大型变电站，刚好将自己二楼的房屋视野和光线挡住。双方为此发生争议，购房者拒绝收房。

　　根据购房者提供的《商品房预售合同》看，合同附件“小区平面图”只是一张非常简陋的手工图纸，上面简单的画了几幢房屋的地理位置，其余均为空白，没有任何有关绿地、变电站、水泵房以及垃圾站等标注。但在售楼广告及楼展模型中，笔者发现，在购房者所购买的商品房位置正前方，都显示有一个建筑标识。尽管购房者后来对笔者说，售楼小姐当初对他们说这只是一个很小的垃圾箱，不会影响绿地环境，但双方毕竟没有就此落成书面文字，更何况，现在售楼小姐已不认可。显然，在此情形下，购房者要通过打官司退房或要求开发商承担赔偿责任都将存在很大的诉讼风险。

　　在这里，笔者也建议各位购房者，签约时一定要注意审查小区规划图中有关变电站、垃圾房等建筑物的具体位置，在无法辩识的情况下，至少应该要求开发商在附件中明确约定自己所购买的房屋四周多少米之内不存在变电站等建筑物。

　　5、广告不实

　　很多购房者都有这样的体会，当房屋真正交付、入住后，总感觉与当初开发商所宣传的小区风格、景观、设施有很大区别。比如，对有些人来说，之所以决定购买这个小区的商品房，就是因为里面有游泳池或网球场，还有些人是因为开发商承诺有免费班车，现在忽然被开发商统统改建或取消了。

　　对此，根据2003年4月28日最高人民法院公布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）有关规定，对于这些具有明确内容的广告，若开发商没有履行的，购房者是可以要求开发商承担违约责任并继续履行的，当然，客观上已无法履行的，购房者就只能要求开发商承担违约责任或赔偿损失。但是，很多购房者在诉至法院后才发现，判决结果有时让人很难接受，因为开发商获得的惩罚实在太轻。主要原因在于，法院在双方没有明确约定违约责任的情形下，有时也很难把握开发商究竟应该承担多少赔偿责任。因此，建议购房者在签订合同时应尽量明确开发商在出现上述情形时所应承担的违约金计算办法或赔偿金具体数额。

C、合同签订后

　　很多购房者在签订《商品房预售合同》后，往往认为万事具备，只需按期付款、等待入住。实际上，由于我国法律对不动产实行登记制度，换句话说，双方的买卖行为，只有经过政府部门的登记，才能对抗第三人。否则，开发商完全可以有机会将已卖给预购者的商品房另行出售给第三方，在此情形下，法院通常会认为第三方的购房行为是善意的，应当予以保护，而购房者只能要求开发商承担违约责任或赔偿损失，无法取得房屋产权。

       因此，建议购房者在与开发商签订《商品房预售合同》后，应及时去辖区房产局核实自己所购买的商品房是否已注明销售，作了买卖合同备案没有。同时，由于在实践中，往往是由开发商负责向房屋所在地的区（县）房地产登记机构申请预告登记、领取登记证明，因此，购房者应当要求开发商提供预告登记证明，以确保已购的商品房最终能按期过户。

商品房销售合同约定面积与实际面积发生差异的，按照合同约定处理；合同未做约定的，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内的(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超过3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。广州市的《商品房买卖合同》在此基础上，进一步规定，面积误差比绝对值在0.6%以内(含本数)的，买卖双方不做任何补偿。
　　对于商品房交付使用的标准，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条有明确规定，即房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当进行综合验收。综合验收项目包括：(一)城市规划设计条件的落实情况；(二)城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；(三)单项工程的工程质量验收情况；(四)拆迁安置方案的落实情况；(五)物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。
　　大部分开发商都在售楼广告中写明提供多少年的几成按揭，并列出月供多少，以示供楼是件轻松的事情。有的购房人也以为签了合同缴了部分房款，并提交了一系列按揭申请文件后，就可以放心等待入住了。
　　实际上，提供按揭的是银行而不是开发商，银行对购房人资信进行调查后，可能不会批准提供按揭。实践中也存在开发商把按揭作为一种销售手段，明明没有却明目张胆地宣扬。
　　如果银行不批准按揭或根本就不存在按揭，而购房人已缴了一部分房款，那购房人则十分被动。比较好的方法是购房人在商品房买卖合同中对按揭申请得不到批准时如何处理做一明确规定
　　有的购房人往往会遇到这种情形，接到开发商的交楼通知书，兴冲冲地到楼盘一看，商品房的许多设施都没有到位。对此，有的购房人急于入住，直接收楼。有的购房人则以书面方式明确通知开发商不接受交付，并要求开发商承担迟延交付的违约责任。两者的处理其法律后果是不同。前者收楼后，即使商品房根本不适于居住、使用，购房人也不能要求开发商承担迟延交付的违约金。
　　当然，如果商品房存在质量问题，已收楼的购房人还是可以要求开发商赔偿因质量问题引起的财产损失，但这与开发商承担迟延交付的违约责任是两码事，而且证明房屋的质量问题的难度是相当大的，获得赔偿的成本较高。

第一类：虚假广告
设计精美的广告经常是吹得天花乱坠，很多购房人买某一个项目的欲望首先来源于房地产商的广告或展会上的沙盘。“样板房”也耍花招，一些开发商利用样板房欺骗消费者，样板房质量、结构与实际所交房不符、装修中利用视觉误差、家具尺寸相对缩小等进行误导。
应对：购房者要仔细阅读购房合同中的内容，必要时还要把广告宣传的内容全部载入正式的合同中，这样才有保证。

第二类：配套设施
开发商在销售项目时对今后的生活配套设施承诺得完美无缺，但购房者真正领取了住房钥匙准备入住时，会发现许多的承诺并不到位。
应对：购房者应冷静分析各种配套设施存在的可能性和合理性，不为表面现象所迷惑。如开发商提供免费交通车，能长期免费吗？二是调查教育设施是否为教育行政部门所认可。三是看周围是否有替换的配套设施。假如缺乏上述措施，一旦开发商提供的配套设施不配套，麻烦就多了。

第三类：内部认购
内部认购是房地产开发商不公开地预售商品房。由于内部认购的商品房价格相对较低，从而吸引了许多买房者。但一些内部认购的商品房是在开发商未取得《商品房预售许可证》的情况下销售的，其不受法律保护，购房者的权益也无法受到保障。
应对：最好不要购买这类商品房。至于想买低价房的业主或投资者，应选择信誉好、实力雄厚、具有市场品牌的楼盘。

第四类：物业管理
开发商强迫业主接受其指定的物业管理公司的服务，损害业主的正当权益。或在一段时间后偷偷更换物业管理公司，以次充好。
应对：购房者在签订房屋买卖合同时，对指定的物业管理公司服务期限超出一年的应提出反对意见，因为这属于不合理的违反购房者意愿的附加条件。

第五类：逃避债务
借破产逃债是许多公司常用的伎俩。一些不负责任的企业常常将资产转移到另一项目中，或隐匿财产，抽逃资金，做假账造成破产的假象，搞假破产。
应对：业主可尽量选择信誉好的开发商，要分清股东与公司的关系，同时，明察暗访项目公司的实际财产。

六类：乱收费
物业管理公司乱收费，通常表现在下列几方面：
1.超出核准的价格收取管理费。
2.擅自提高收费标准，赚取收费差价。
3.擅自增加项目建设，而将费用分摊给业主。
应对：业主应积极参与，选出为全体业主服务的业主委员会。这样业主委员会可以挑选信誉好的物业管理公司，或解除与信誉不好的物业管理公司之间的合同，并有权监督物业管理公司的行为。

第七类：购房合同
购房者与地产销售商签订的购房合同会有空白的地方作为合同的补充条款，但如果双方没有补充条款，就应该注意合同的空白处别让开发商做了手脚。
应对：购房者签订购房合同时，一定要耐心看完全文，遇到空白处应填上自己应有权益的内容。如无需填写时，也应画上横线。

第八类：房产证拖着不办
有些业主买房时开发商承诺在三个月之内办理房产证，但有时好几年房产证依然没办下来。几年来每次去找开发商，对方都有一套托词，用的最多的一句话就是“正在办理”。
应对：购房时看商品房是否“五证”齐全。即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预(销)售许可证》。若不齐全，消费者购买后则可能拿不到房产证，商品房质量也得不到保障。

为何要查预售证

第一，商品房预售许可证是楼盘可销售的标志。购买了不允许销售的房屋，最后办不了产权证。

第二，预售证号。购房者可凭预售证右上角的编号在公共网站上查询该项目的基本情况，还可确认预售证是否在有效期内。

第三，预售款专用账户。预售证上有一栏专门显示该楼盘的监控专用账户，购房者需将定金、房款存入此账户中，以保证房款不被开发商挪用；

第四，了解工程进度。预售证上有显示发证时各栋已建层数，购房者可根据发证日期到买房时已建层数来估计工程进度是否正常。如：发证日期为2006年5月，发证时各栋已建层数为20层，购房者在2006年11月底看房，发现只建到22层，显示出工程进度过缓，购房就要三思而行了