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2007年延安市房地产开发投资情况简析

由于受国家宏观调控政策的影响，我市房地产开发投资受到遏制，增长速度从2004年后连续两年出现下降趋势。去年为了解决城市拆迁户居住等问题，政府征用大量土地，进行经济适用房开发建设，从而带动了我市房地产业再次火暴，2006年全市完成房地产开发投资5.45亿元，比2005年增长近一倍。其中经济适用房完成投资3.23亿元，同比增长1.6倍。今年以来，我市房地产业投资呈下降趋势，增长速度明显回落，全市完成房地产开发投资5.22亿元，比上年同期减少0.23亿元，下降4.23%。
一、计划投资规模变小。今年我市房地产开发计划总投资14.77亿元，比去年减少1.15亿元。从用途上看，我市住宅投资5个亿，较去年同期增长2.26%，商业营业用房投资0.15亿元，较去年同期下降16.26%。
二、资金来源渠道多。受国家房地产新政策的影响，各商业银行纷纷提高了对房地产企业的门槛，促使房地产企业加强“内功”，采用多种方法筹措资金。信托、股权、基金、债券等新的融资渠道使得我市房地产金融模式出现了多元化的趋势。
三、市场需求旺盛，商品房销售大幅增长。近两年国家出台一系列抑制房价相关政策，经过一段时间的观望，老百姓对商品住宅价格大幅下降的预期并没有实现，实际的居住需求逐步释放，全市商品房销售趋旺。今年我市商品房销售面积达45.13万平方米，比去年同期增加33.41万平方米，增长2.85倍，销售额8.16亿元，同比增长4.01倍。
四、土地供给不足。延安属于高原丘陵沟壑区，特殊的地形地貌造成可供使用的土地的稀缺，用于房地产开发的土地严重不足。今年我市房地产开发投资5.22亿元，比上年同期下降4.23%。土地开发面积不足导致房价居高不下。7月12日，延安市国土资源管理局宝塔分局公开拍卖位于延安市宝塔区马家湾开发小区的国有土地使用权，该宗地占地面积3615.3平方米（约合5.423亩），竟然拍卖出5590万元的“天价”，平均每亩在1030多万元，比西安最高地价要高出737万元，创下了我市有史以来出让土地使用权单亩地价最高纪录，亦成为全省之最。
五、房价快速增长。由于受我市土地资源紧缺等因素的影响，商品房开发成本不断提高，加之旺盛的市场需求，使房价连连攀升。今年我市商品房平均销售价格1809元/平方米，比上年同期的1394元/平方米增长29.77%。
我市房地产开发情况和去年相比，呈下降趋势，但和近几年相比还算比较正常和平稳。就目前情况来看，还存在一些不容忽视的问题：
一是房地产开发土地供应不足，征用土地难。同时，在开发过程中拆迁难也是一个难以解决的问题，直接影响工程进度。
二是房价居高不下仍有快速上涨的趋势。目前房价大幅增长，意味着财富以货币和固定资产的形式向少数高收入者，特别是投机购房者和房地产商手中集聚，一定程度上加重了我市收入分配的不平等状况。与此同时，大部分居民和经营者的收入和财富变相缩水，收入差距进一步拉大。低收入阶层居民收入的增长赶不上房价的增长，住房支付能力逐步下降，许多人被排斥在住房市场之外。
　三是过高的首付款和月供支出明显挤出了工薪阶层的消费需求，绝大多数购房者纷纷削减了其他商品和服务的消费。这削弱了我市刺激内需的政策效果，成为扩大居民消费需求的重要障碍。
就目前我市房价来看，如果延安的房价涨到跟西安相差无几，西安是省会城市，发展潜力与发展空间都将比延安大，而且生活环境也比延安好，那么去西安投资和购房的人将会越来越多，资本的外流也将成为不可忽视的问题。

是啊.延安房价涨的怕人.可拆迁的时候才给那么一点。贫富能不大吗？