6月中旬，央行的调查显示，城镇居民对收入的满意度下降了；而一个月前，央行数据还显示，2005年职工工资上涨了14%。

    工资的上涨并没有给老百姓带来更多的安全感，他们不得不为自己的钱袋子打着小算盘。而政府官员和经济学家们却在为消费不足大伤脑筋。

    社科院经济所研究员赵人伟表示，消费不足的更深层原因在于国内收入差距的扩大，占我国人口绝大多数的中低收入者的收入长期提高不上去。

    这无疑是老百姓对收入满意度降低的重要原因。

　　■钱包被高房价挤瘪

    王小姐在北京工作两年有余，尽管月收入达6000元，但她两年来只买了三四套像样的衣服，对高档化妆品更是很少问津。原因很简单，“别人都说我的收入不算低了，但我还是不满意，因为房价涨得太厉害，我必须节约一点，尽快攒足首付款。”

    买了房的吴先生过得也不惬意。他在某部委下属的事业单位工作，每月的房供还是让他必须“省着点”。“贷款利率提高了，物价也在涨，工资虽说也涨了点，可远远赶不上房价涨得快，哪能不精打细算过日子！”

    国家统计局的数据显示，2002年至2004年，普通住房销售价格的增幅不断扩大，分别为4.3%、6.2%和9.8%。再看老百姓的收入，1997年至2003年，城镇居民可支配收入年均仅增长8.0%，同期农村居民纯收入年均仅增长4.5%。

    有专家称，部分热点城市的房价是居民收入的10倍以上，大大超过了3至6倍的国际标准。在房价基数不断增大，每平方米动辄近万元的情况下，居民买房的压力越来越大。

    从近期的统计数据来看，房价并没有下降的趋势。国家统计局的数据显示，今年5月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.8%，涨幅比上月高0.2个百分点。北京市今年1至5月商品住宅价格涨幅8%，新建商品房价格增长7.1%，二手房价格增长9.5%，5月份当月首次出现两位数的增长。

    社科院经济研究所研究员张卓元认为，房价长期高位运行是造成人们减少消费支出的最主要原因之一，不仅使人们难以对当期的收入感到满意，进而也造成了整体经济的消费不足。

　　■“现在哪里还敢随便打车”

    除了房价迫使老百姓勒紧裤腰带之外，物价的上涨也让工薪族们感到囊中羞涩。

    今年3月份以来，月度消费物价涨幅呈逐渐加快的趋势，3至5月分别上涨了0.8%、1.2%、1.4%。

    和干巴巴的数字相比，身边的涨价来得更“生动”。5月24日，成品油价格再次上调，北京93号汽油每升从4.65元涨至5.09元，上涨幅度为历次最高。和去年的3.79元/升相比，一年间油价上涨幅度超过30%。出租车价格也水涨船高，从原来的1.6元/公里上涨到了2元/公里。

    王小姐向记者倒苦水：“在媒体工作不得不频繁外出，交通费因为出租车涨价而每个月多支付了一两百元。单位每个月的交通费补贴早已不够用了，现在哪里还敢随便打车！”

    食品价格也跟风上扬。原来卖两元一斤的苹果现在涨到四五元一斤，不到两元一斤的白糖也快涨到三元一斤，一些蔬菜、牛羊肉也在不同程度地涨价。

    此外，原油价格、铁矿石价格、煤炭价格等一些资源类产品的价格也在上涨，这势必将传导到人们的日常生活中，电价、油价、气价、水价等也面临上涨压力。

    央行在今年第2季度的全国城镇储户问卷调查中发现，居民对物价上涨反映强烈，满意度大幅降低；同时，对未来物价预期指数上升至31.1%，比1季度跃升了12.3个百分点。

    张卓元认为，尽管平板电视、手机等大件商品的价格在市场竞争中呈下降趋势，但这些商品与电、天然气、水果等产品相别而言，离人们的日常生活比较远。后者价格即使变动很微小，也会给人们强烈的感觉，降低人们的收入满意度，从而减少支出。

    北京太和顾问专事薪酬调研的季征告诉记者，相比于上涨的物价，不变的名义工资自然降低了购买力；再加上社会保障体系不健全，人们还得为医疗、养老提早储蓄。因此，人们在消费时必然会感到“手头紧”，就不得不精打细算了。

    收入差距影响社会公平权威数据表明，早在2001年，我国的基尼系数就越过0.4的国际警戒线，2004年达到0.458，目前为0.46。而且，城乡收入差距有扩大的趋势。

    按国家统计局公布的数据，2005年全年城镇居民人均可支配收入10493元，增幅比上年提高1.9个百分点；农民人均纯收入3255元，增幅回落0.6个百分点。当年城乡收入差距为3.223：1，高于2004年的3.209：1。更值得警惕的是，城市居民的收入差距也在扩大，已接近0.4的警戒线；农村居民的收入同样也呈扩大趋势。

    此外，一些垄断行业的收入大大超过社会平均收入水平，也引起社会重视。劳动和社会保障部副部长步正发近期透露，从2000年到2004年，收入最高的行业与收入最低的行业的平均工资差距扩大了1.6倍。电力、电信、金融、保险、水电气供应、烟草等行业职工的平均工资是其他行业职工平均工资的2到3倍，如果再加上工资外的收入和福利待遇上的差异，实际收入差距可能在5到10倍之间。

　　■让钱包鼓起来

    对收入的预期下降，已经让吴先生无数次打消了更换手机的念头；也让王小姐往往流连于自己喜好的时装而舍不得买下来。

    居民的“手头紧”直接造成了消费“马车”跑不起来。比如收入差距过大，就造成了“有钱的不想买，想买的没有钱”的消费现象。富人的消费意愿比穷人相对较低，而且他们的高档消费也不能解决商品滞销问题，因为像彩电、冰箱、空调这样的大众消费品，主要还是中低收入者在购买。

    不少经济学家都指出，消费“马车”的“跛脚”，造成了经济增长过多地依赖于投资和出口驱动。投资对我国经济的贡献率长期居于50%以上，而在美国等发达国家，消费对经济的贡献率高达70%至80%。

    高投资形成的巨大产能在低消费面前就变成了巨大的产能过剩；或者被迫寻找外部市场，导致贸易顺差和外汇储备的增长，结果是加大了国际贸易摩擦和人民币升值的压力。

    国家发改委宏观经济研究院副院长陈东琪认为，与经济增长、税收增长和投资增长相比，工资特别是产业工人的工资增长比较慢，但无论是为了解决收入均衡，统筹城乡发展，还是实现可持续发展，下一步扩大内需的政策都应着力增加居民工资。

    赵人伟则对记者表示，增加居民的可支配收入更重要的是增加农民收入，应该把大量的农民从农村转移到二、三产业来，并提高农民工的工资标准，实现与城市工人的同工同酬。同时，有针对性地对农产品实行保护价，或对农民进行补贴。

房价过高是一个社会化的大问题？

近日，我国房地产市场的一个怪现象引人关注：一边是高达１．２亿平方米的空置房，一边是不断上涨的房价已经超过大部分老百姓的承受能力。专家指出，当前住宅市场的产品类型和品质与消费者实际需求已出现了明显的偏差，商品房空置率居高不下，给市场发出了警醒信号。

    住房供给结构失衡

    国家统计局最新发布的数据显示，截至３月底，全国商品房空置面积为１．２３亿平方米，同比增长２３．８％。其中，空置商品住宅６９８３万平方米，增长１９．７％。

    然而，在大量商品房空置的同时，房价却在不断上涨。统计显示，一季度全国７０个大中城市房屋销售价格同比上涨５．５％，其中，大连、呼和浩特、深圳等城市涨幅超过１０％。

    来自国家统计局的最新数据表明，一季度，全国完成房地产开发投资２７９３亿元，同比增长２０．２％。完成商品住宅投资１８８８亿元，增长２３．１％。其中，经济适用房投资仅为６２亿元，增长２．６％，远远落后于商品住宅的投资增长速度。在２４个大中城市里，每套１２０平方米以下的住房占商品房面积的比重还不到５０％。

    从这些数据中可以看出，２００６年普通居民家庭需要的中小户型、中低价位住房供应仍然不足。房地产市场供给的结构性矛盾仍然突出。有关专家分析指出，中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足，直接抬高了商品房的平均价格。

    与此相应，高企的房价已经让老百姓越来越难以承受。北京师范大学金融研究中心此前发布《中国房地产金融安全评估报告》称，我国东部地区商品房均价已达到每平方米４０００元左右。根据我国２００５年城市户均收入在１．５万元至１．７万元计算，购买一套７０平方米的新房，房价收入比约为１３倍。报告认为我国七成城市居民没有购买新商品房的能力。

房子越建越大

    房子并非真的建少了，而是适合广大老百姓需求的房子建少了。来自建设部的消息显示，２００５年我国城镇居民人均住房建筑面积将超过２６平方米。广东省房地产业协会有关负责人说，从人均居住面积等指标看，我国一些城市居民的住房消费已经达到中高收入国家的水平。不少城市的房子越建越大，一定程度上脱离了我国经济发展水平和消费水平。

    专家认为，我国不合理的房市供给结构、“一步到位”的消费理念是导致房地产市场供求失衡的重要原因。住房消费超前与大部分居民买不起房的现实，表明城市居民已经为购买住房而超支。

    全国人大代表史和平认为，楼市出现“短缺与过剩”并存的怪现象，一方面是广大中低收入百姓有庞大的市场需求；另一方面是开发商追逐高利润，大多钟情高档房；地方政府出于财政税收的考虑，对于免费划拨土地的经济适用房建设兴趣不大。但盖房子不能仅仅考虑高收入阶层。

    也有业内人士指出，空置房如此之多，房价还是在不断地涨，这其中不排除开发商的“造市”行为。开发商认准消费者“买涨不买跌”的心理，在联手支撑价格；同时，一些大型房地产开发商主推“豪宅”，也是推动房价上涨的因素之一。

    调控对象偏窄

    “全国７０个地级以上城市尚未实施廉租住房制度”被披露后，廉租房的建设成为社会各界关注的焦点。廉租房最大的作用是满足低收入人群的住房需求和拉低房价。据估计，廉租房的供给每增加５％，就会让房价下降３％－４％。

    专家认为，目前，经济适用房、廉租房的比例偏低，政府的调控职能不应仅是房价，房地产市场结构调整亟待进行。商品房、经济适用房、廉租房彼此的功能难以相互替代，应该具备一定的比例。

    ――引导适度消费的观念，建立通畅的住宅过滤机制。即同一住宅在不同收入家庭流通，同一住宅在有限的生命周期内能够被多次利用。这样，房间与家庭一样，拥有不同的生命周期，高收入者会将条件较差的住宅过滤给中等收入家庭，而中等收入者也会将条件更差、更低廉的住宅过滤给低收入家庭。

    ――群众的满意度应成为住房体系建设是否到位的衡量标准，我国需要完善政府与市场的协调机制。目前，在廉租房政策中受益的群众，其满意度应该成为政府官员的“评价指标”之一，拒绝执行此项政策的官员要受到惩处。

    ――建立有效的个人财产收入审核体系，完善经济适用房、廉租房的认定和监督机制。严格进行收入审核，规范个人购买经济适用房和租赁廉租房等行为，杜绝出现类似经济适用房的“投机”行为，保证中低收入者享受到政府为他们提供的住房保障服务
新华网

　　整个五一长假，公司白领王小灿都幸福而辛酸地奔波在北京东八里庄地区。苦恋4年终于修成正果的他，原本打算利用五一长假好好考察一下东八里庄地区的楼盘，遇着合适的房子就买下来做结婚之用。但实际情况令他很是郁闷，半年前尚在6000元左右徘徊的房价，如今已蹿到了7000元以上，而且还是一块砖头都没见着的期房。王小灿盘算了一下，一套两居90平米的商品房，总价接近65万，首付13万，8成20年按揭，月供在4500元左右，占去了他每月工资的7成。结婚？还是买房？这对于长期租房的王小灿来说，无疑是一个极大的挑战。“我要是每月拿4500块钱来养房子，我到时候拿什么去养孩子啊？”要想减小还款压力，唯一的办法只能是把家搬到郊区，但每天的上班成本将成倍地增加，这又是王小灿所不能承受的。他甚至在担心，如今房价见风就涨，现在不出手，将来房价会涨得更高，到时只怕自己的购房梦会成为泡影。

　　崇文区培新街的张女士最近也在犯愁。已在平房里居住了几十年的她早就盼望着改善居住环境，一直在关注楼盘信息，可附近的新建楼盘每平方米售价已近万元。眼下，张女士居住的平房即将拆迁，10多平米的面积，假使按照当地已拆迁平房的标准计算，她顶多能拿到20多万的拆迁补偿，这意味着张女士将无缘在以前的老地方居住了，而只能搬到城市的边缘地区居住，那里的房价较之城区略低。让张女士和邻居们倍感恐惧的是，他们曾经热切地盼望通过拆迁改善居住环境，如今，搬家却意味着只能搬到北京的五环以外！

　　房地产价格问题，最近正在重新成为社会关注的焦点。从2005年3月份开始，政府一系列抑制房价涨速和增幅的宏观调控政策陆续出台，随着上海、杭州等地房价一度回落，人们充满希望持币拭目以待之时，不料全国大部分地区房价再次反弹，令许多人跌破眼镜的同时也大喊不堪重负。以北京为例，先是于凌罡号召个人集资建房持续引人关注，未果；随后，“北京四环以内难觅7000元房”“北京商品房以6725元的价格水平和超过20％的增长率3年来首超上海成为新一轮楼王”一类话题，频繁见诸报刊……而在深圳，随着楼价“井喷”，市民邹涛关于“不卖房行动”的公开信甫一发表，一石激起千层浪，引起了强烈的反响。

　　“一个70%以下的民众都无法进入的房地产市场，肯定是需求不足、资源配置低效率的市场。”一直对房价说“不”的学者易宪容面对高扬的楼市始料未及，只能作出类似“楼市有风险、入市需谨慎”的低调回应：“其实开发商比老百姓更害怕房子过快涨价，因为那像个不知道什么时候爆炸的炸弹一样。”“房价再涨是个危险信号，但愿房价的增幅不要太快了。”――倒是经历过海南房地产泡沫的地产大亨潘石屹以及房地产开发商的高调代言人、华远集团董事长任志强公开表达了各自的担忧。

　　无独有偶，4月25日，中国社会科学院城市发展与环境研究中心发布的《2006年房地产蓝皮书》又“火上浇油”，预测我国房地产价格长期走势是上升，而不是下降。而更令人意想不到的是，就在五一长假前夕，4月27日傍晚，当银行关门之时，中国人民银行突然宣布自28日起上调金融机构贷款基准利率，贷款利率3年来再升27个基点，房贷利率则为6.39%――此举迅速被业内解读为中央政府动用货币政策平抑房价的又一紧急措施。随即，记者从建设部获悉，各档次个人住房公积金贷款利率自节后的5月8日起，将上调0.18个百分点，5年（含）以下贷款由现行年利率3.96%调整为4.14%；5年以上贷款由现行年利率4.41%调整为4.59%.住房公积金存款利率则保持不变。

　　“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。”自古以来，芸芸众生，安居方能乐业，家和万事乃兴。是以，“十一五”规划把改善人民群众居住条件作为建设和谐小康社会的重要指标。在今年的全国两会上，温家宝总理也强调“要着力调整住房供应结构，严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房和经济适用房。”

　　房价牵动人心。毋庸讳言，住房问题已成为国民生活中不能承受之重和不能承受之痛。

　　那么，房价为什么这么高呢？是货真价实，还是虚火上升？一个房价的出台，经历了哪些环节？其间藏匿着怎样的猫腻……

　　谁在买房？

　　首先，谁在买房？

　　买房人大抵分如下几类：1.无房户，主要包括体制内取消福利分房后的那一部分人和体制外的流动人口；2.改善居住条件者，比如拆迁户和住房品质升级换代者；3.投资性买房者，较之股票、债券、基金等投资渠道，投资房产历来被国人认为是可以保值、增值的安全项目，属于可以长期信赖的稳健投资渠道；4.投机性买房者，如炒房团；5.开发商，当大量空置房滞销时，开发商事实上要为自己埋单；6.银行系统，当银行系统遭遇不良房贷时，往往成为房地产业的最后消化者。

　　那么，谁在买北京的房子呢？

　　作为首都，北京的房子拥有太多的购房者，房价有千万条上涨的理由。除了这个城市里形形色色的工薪阶层，还有全国各地的有经济实力的人及其子女、用编织袋装钱的老板、财大气粗的炒房团、海归的白领与跨国公司高管、明星……换句话说，北京的房地产市场有两个特点：其一，它不仅仅是一个区域性市场，更是一个全国性的消费市场，近期媒体就曾报道，北京的房子外地购买者占了4成，且是中、高档房的主要消费群体；其二，北京的房地产市场面对一个大的时代背景，即未来15年～20年，中国将有3亿到3.5亿人口向城镇集聚――因此建设部政策研究中心主任陈淮在近日举行的“中国房地产投资世界峰会”上表示，从这个意义来说目前符合普通居民需求的住宅供应还远远不够。以上两个特点，普遍适于上海、广州、深圳、南京、杭州这一类发达城市。

　　基于以上诸种因素，不难理解任志强4月26日在南京出席中国最大的房地产联盟实体――中国城市房地产开发商策略联盟董事长联席会议之前接受记者采访时的高调放言：“不用预测，历史证明所有的房价永远都是上涨的，从来没有一个国家的房价是下跌的。因为收入是越来越涨，而且材料也在涨，用的材料也是越来越高，房子就不可能跌价。全世界范围内没有一个国家房价是跌的。”

　　现实似乎坚硬而犀利地印证了《2006年房地产蓝皮书》的观测，房价上涨是长期的总体趋势，关键在于如何控制涨幅问题，使其保持在一个良性渐进的运行轨道上。

　　土地博弈

　　高楼万丈平地起。没有土地，再高明的开发商也只能是纸上谈房。面对时下房价高涨，社会舆论的焦点之一就是：地价上涨造成了房价的整体上涨。

　　对此，国土管理部门以及地方政府再三强调，土地出让成本并非造成房价居高不下的核心因素。国土资源部表示，土地供应量很足，土地价格并不是造成房价上涨的主要原因，言下之意，如果追究房价虚高的责任，应从土地之外的比如房地产开发、银行信贷、政府税费、建安成本等环节入手；而建设部则表示，土地价格过快上涨，是造成房价井喷的核心因素……

　　客观而论，城市土地出让和使用，确实是影响房价的一个重要因素。业内人士先前曾披露，在北京的一些地产项目中，土地成本所占房价比重已经达到了45%以上。

　　在我国目前的制度设计范围内，在城市土地总量给定的情况下，土地的用途必须经由政府进行安排，政府代表公众行使包括土地在内的公共财产处分的权利。2004年“8.31”大限之前，土地采取协议出让的方式进行。为避免和压缩土地出让与使用当中的“市场失灵”和“暗箱操作”，2004年“8.31”大限后，土地制度主要实行招（标）拍（卖）挂（牌出让）方式，其被坊间以重拳出击预防土地出让中的私下交易与权力寻租、将大宗买卖置于阳光之下而广为赞颂。但这样的政策措施也难免“双刃剑效应”，即通过招拍挂方式出让土地，势必最大限度提升土地出让价格。

　　比如，通过土地竞价拍卖，北京的楼王记录频频被刷新。2005年8月1日，55家房产开发企业竞标位于北京市北五环外的清河毛纺厂地块，最终华润集团以25.65亿的价格中标。市场人士以25.65亿的拿地价格估算，该地块55万平方米住宅部分的楼盘地价大约在每平方米3800元左右，比同级地块要高出近1500元左右，再加上必要的建筑成本、室外附属设施成本、管理成本和利息利润，清河项目至少要卖到6500元的均价才不会赔钱，而如果再加上房地产必要的高额推广成本，至少要卖到每平方米7000元以上。2006年1月23日，北京朝阳区工体北路4号院住宅及配套建设用地，历时1小时、162轮的激烈公开竞价，最后以5.1亿的高价被李泽楷旗下企业拿走。此后，在北京的多块土地拍卖会上，均出现了上百轮竞价的“壮观”场面，住宅用地的拍卖价格均大幅超越底价，这也成为“土地价格推升房价”的一个例证。因为显而易见，对开发商而言，土地是上游产业链，是其最大的成本，土地价格上涨，势必导致地价涨幅最终经由开发商转嫁到房价中。房价上涨不能说是全由地价上涨所致，但起码是一个重要的因素。