浅议采光权
来源：陈顺的BLOG
随着我国城市化进程的加速发展，原本不存在的“采光权”越来越成为新的社会矛盾。因为“采光侵权”所引起的法律纠纷也是越来越多，业主为了被剥夺的采光权，一次又一次的与开发商对簿公堂。从法律意义上讲，所谓采光权，是指不动产的所有人或使用人享有从室外获取适度光源的权利。采光权损害，是指由于现代社会土地过度利用而在相邻不动产之间所形成的采光利用的不当限制。这是随着近年来我国城市化进程加快所伴生的一个突出问题, 也是世界各国经济发展中普遍突出存在的问题。
而究其产生采光权纠纷的主要原因：有以下几点：一、是城市规划对新建住宅楼的审批存在漏洞，使新建筑物层数、间距不符合建筑规划国家标准，遮挡相邻建筑采光；二、是开发商违规施工，造成实际施工结果与设计规划审批结果不一致，出现超规划建设，导致新建住宅楼层数过高，影响与其相邻建筑物的采光；三、是有些新建建筑物虽然设计楼层高度、楼间距符合设计规划国家标准，但仍对相邻建筑采光有所影响；四、是有些人为了得到更多的居住便利，未经有关部门批准，擅自私搭乱盖，其所搭建的违章建筑超过必要高度，使相邻建筑采光受到影响。
采光权在现代社会中已成为人们生存所不可或缺的基本权利，并且越来越为人们重视，采光权承担着满足人们基本的生活需要和生活质量进一步提高的使命。而采光权的实现则可分为两个层次的内容：一是由不动产本身的结构、方位等特质所带来的自由享受阳光的权利；二是对邻地不当利用而影响前一采光基础权利所产生的禁止或要求赔偿的权利。后者邻地不当利用的具体表现又可分为两种：一是由于相邻一方的行为屏蔽或减弱了自然光线导致相邻的他方自然获取日照不足的，另一种是由于相邻一方不适当的主动光源照射或者被动的光源反射因而导致相邻他方过量光照的。
随着法律的健全和完善以及住宅建设发展的逐步成熟，采光权会得到更多的重视及维护。尤其在城市建设中，新建住宅会更加重视保障居民的采光权。
以我们开发的住宅小区为例，奥林匹克花园一直倡导健康积极的生活方式，建设健康宜居的住宅小区是我们的开发宗旨，在中体奥林匹克花园，0.93的容积率，起伏延绵的坡地形态，无疑最大限度的照顾了居住着的采光及光照需求，建筑依坡地而生，错落有致，通风及采光良好，大面宽小进深、错层处理，让人们的采光权得以最大限度的保护。在我们看来采光不仅是应当享受的权益更是房子的附加值。在中体奥林匹克花园的二期规划中，几乎所有townhouse户型的首层都高于社区主要道路，这样就有效的规避了社区道路与业主家庭起居室的对视问题，也为更大限度的采光于通风创造了有利条件。同时，地下室南北双向采光、内庭院、采光井的设计以及落地玻璃窗、观景阳台的运用，更使得建筑成为“会呼吸的房子”，人们可以尽情享受阳光赋予的舒适生活，大大提升了居住地舒适度。
采光权问题是与人民群众生活息息相关的问题。人的生存离不开阳光，采光权是公民的一项基本权利。从我国发生过的“采光侵权”案例来看，老百姓往往是输多赢少，关于采光权的法律规定在我国是纳入到相邻权的范畴里的。老百姓应该通过《物权法》来保护自己的权益；另一方面，《物权法》也对属于物业纠纷的采光问题进行了一定的补充，从目前在实践中审核及判定难度较大来看，确实需要相关的专门法律来做出详细的判定，减少，诉讼和纠纷判定的难度和实践。同时，开发商在后建房屋中，往往是经过了规划部门的批准。那么在此类案件中，行政部门也应当承担一定的责任，而行政部门现在主要的职责还在于监督和管理职能，需要形成相关的机制。
采光侵权一旦形成事实，则即使有所补偿，但仍然无法代替对业主造成的事实上的损害，因此，预防显然更为重要。但是，采光侵权涉及到业主、开发商、规划、设计等部门，由于采光权纠纷是新类型案件，法律条款能有待健全，审理难度较大。因此，在审理此类案件时，各级法院应当不断摸索，并在实践中及时总结出符合法律本质的、相对客观的权利救济模式和行之有效的裁判方式，以便使案件能够得到公平、公正的处理，充分发挥司法为社会和谐提供有效保障的职能作用。
采光权的维护是一个综合的社会问题，仅靠某一部门某一机构来完成较不可行。建议从法律规范的角度完善。目前建设市场主要由政府行政机构进行管理，因此，政府有关部门应当进一步加强对建筑市场的统一管理，建立严格的建设项目监管机制。
对于我们开发商来说，应当保有最根本的诚信与社会责任，充分考虑居者的健康和生活需求。在规划允许和规范要求下，充分照顾居者的采光需求，同时也要重视建筑的节能和环保，以为追求采光和通风，而忽略建筑的节能与环保，奥林匹克花园是不推崇的。在中体奥林匹克花园你可以看到，我们大面积的露台都设计在南向，而在北向设计的更多是封闭阳台，这也是出于对北方气候特征的考虑。我们运用落地玻璃窗等采光手段，但同样也关注外墙保温等节能处理，在整个二期都引入太阳能系统，提高了社区的环保品质。
另外，社区业委会要加强相关的法律知识，同时加强与物业、开发商之间的对话，尽可能的促使矛盾和纠纷在问题发现之初就能得到和谐的解决。这是我们奥林匹克花园所倡导的，不仅要健康积极的生活，也要和谐的居住，和谐的生活。
