我们的交房日期延期了，该怎么办？   
    因为就说是业主和开发商签订的是住房合同，如果发生晚交房的话，你双方的责任只能通过合同中的约定来对双方进行一个约束。因为在合同当中一般来说都在第九条，在交房责任当中都非常明确，一般是30天或60天，30天之内，不必退房，60天之后，你可以退房也可以不退房。
    现在就说好多开发商基本是都是以70、80%都是延迟交房，那对于我们业主来说，首先就是把自己合同的内容看清楚；然后等以后开发商确实到该交房的时候，等你把房收了，准备好了以后，要开发商来赔偿你的违约金，一般违约金根据现在情况每日是万分之一、万分之二、万分之三。它这有一个问题是，它写的是以购房价，有的业主认为以购房价格交涉，这个给大家明确一下，不管你是付全款还是按揭，只要按揭手续办下来了，都指得是你的全款，就是房屋的总价，不是你掏的首付，房租的价格，每日按万分之几或者一目了然地就能算出来，一般来说到开发商的违约终止以后，正式跟你交房之后，你再提出跟开发商交涉赔偿违约金，如果不行的话，只能向法院起诉。我近期代理过的案件，对于违约晚交房这一块儿，法院基本上没有什么问题，在法律上没有什么分歧，主要还是一个晚交房的时间有多长，主要认定这个问题，这个问题只要一认定的话，其他的合同上都有一个明确的规定，大家自己计算，认为开发商应该给你赔偿多少违约金，心里有了数。现在好多开发商违约的，不管时间长短，他们都要求提出赔一部分的物业管理费，这样的话，作为业主心里比较明白，他给你赔的物业管理费和你应该晚交房拿到的违约金相差多少，如果相差不是太多话，我想业主打官司都是非常麻烦，不愿意劳这个神，如果差额比较大得话，我认为咱收房该装修的就装修，该怎么办就怎么办，你的装修跟你打官司来说，没有任何的牵连，你就可以要求开发商赔偿你的违约金，这一方面是在收房的时候，不能按时交房；还有一个就是说，开发商晚交房之后，会给你通知，有些通知可能寄一个收房通知单，有些可能不寄，要是寄的话，要把通知单保存好，这是晚交房时间的一个依据，刚开始说晚交房的问题，如果正式收房，开发商应该给大家提供一个文件，一般是两个，大家都听的多了，住宅使用说明书、质量保障书和竣工验收备案等，其实这三个文件基本上来说是地级的文件，开发商所以关键的一点，还是要看竣工验收备案，开发商能够按期交房，一般情况下，根据经验，一般拿不出来，拿出来可能是我认为好多都是只有一面，它其实没有经过房管局，它正规复印的一般是5个，而不是4个，这是它自己设施技工单位出具的东西，不是一个合格的竣工验收备案，最后是说，以备案还有西安市建筑，盖的公章，有这个话，才能说明它的竣工验收备案是合格的，有些开发商拿出其他项目给大家看了，大家可把竣工备案的编号记下来，直接打电话可以到西安市质监办公室，应该是8号办公室，问那个办公室的电话，或问一下那个，进行竣工备案了没有，这方面我要提醒一点，如果要看你怎么打算了，如果急于装修的话，其实没有备案表，一般开发商都在交房之后半年才能拿到住房备用金，如果要收起来半年之后，当然有些人可能不急于装修不急于住的话，我认为你也不急于租房，等开发商提供的时候，你们再去租房，第二就牵扯到一个交房了，跟前面的问题一样，你可以提出要求赔偿违约金，这一块大家注意一下。
    第三就是交房程序上的一些问题，我遇到一些开发商在给大家交房的时候，是先让业主来签一些文件、一个临时公约，物业管理合同，还有把一些维修基金、契税装修的一些费用交了以后，他才让你盖房，这样的话，对开发商来说，基于收房者的心理，想让你把那些单字签了，开发商如果房如果可能没有问题，正常程序都是物业或者开发商带你去看，首先进行房屋质量的验收，验收完没有什么问题，你在它的验收单上签完字之后，认为合格了，它才让你缴费，当然这个过程当中，房子可能漏水，有些墙面有细小的裂缝，这些大家可以提出，让他进行整改，当他们进行整改完以后，他再通知你，你再去进行验收，你们办理正常的交房程序，正常程序应该是这样，开发商反过来让你先缴费的话，我认为大家应该慎重一下，你们应该和开发商交涉一些，讨了说法，人少了，大家可以等人多一点，否则的话你把钱交了，房子收了，出现什么质量的话，承诺给你维修，但是维修的时间可能比较少，有些可能一两个月，多了就半年到一年；再一个就说是建筑物质量的问题，我今天就不说了，等专门的验房师，对这个房屋验收水、电、或墙这一类的问题，验房师安排一下。
    下面一个问题讲关于配套的一些承诺，他在交房的时候有一个约定，除了及时交房，对于小区内的绿化、公共设施；包括电梯，还有一些天然气管气，这些什么时候才能按时到位，这一块大家要注意，你认为房子好了，你如果认为它的一些配套设施不齐全的话，你也可以不收，不收的话，你签订合同的时候，在第十条或者十一条，在配套设施不能按时交工的话，但有些开发商约定的是赔偿违约期间的物业管理费，这是不利的，但是不利归不利，大家还是要坚持让它把配套设施都完善了，咱们每个人的情况不一样，遇到很多情况，首先他们认为不太在乎目标，所以一些配套设施影响不大的，短期内影响不大的，他们认为没有必要，但是对一些有必要的要注意一下，不要就是说在收放的过程中忽略了。
    收房当中应该交的一些费用。
    首先一个是契税，其实第一块，应该是基本不高，按照法律的程序，应该是办理房产证时候再交，并不是说在交房的时候，这可能有很多原因，一个是开发商为了收费管理起来方便，一次性把费用收齐，以后业主不用再交这个费了，也有的开发商认为，其实这也不是一笔小资金，等资金紧张的时候可以挪用，处于这种目的，或多开发商在业主交房的时候一并把契税缴了，这个问题现实当中存在的很多，所以说大家可以一起交，但可能麻烦一些，我的建议是，根据自己的情况来定，契税迟早是要交的，你说是个人归个人得话，咱们考虑实际起到什么问题，但是挪用资金用完了之后，没有这个资金，所以业主能有些开发，尽量到办房产证的时候再交，不是在交房的时候交契税的。因为法律上这个规定很清楚，不是在交房的时候交契税的。
    这有可能你交给开发商，他们挪用资金，如果资金返不回来的话，就对以后办房产证有很大的影响，现在大家缴费一定要坚持交到房管局开设的专门帐户，这个你问开发商就行了，反正你不要给开发商交，应该是开发商到房管局开设一个帐户，你们交到这个指定的这帐户以后就可以的。
    维修基金交多少？基本上这个大家都知道，多层住宅（6层以内包括6层）是本房产的2%，6层以上是3%。
    再一个说是装修当中向物业公司交的一些费用，简单地给大家说一下，一个是装修管理费，这个说是没有明确的规定，该不该收，所以争论也很多，按我的建议是，交是应该交，但是不能让物业公司给扣了，而且收的话也应该有一定的办法，不能收的过高，一般我认为在1000开钱左右比较合适一些，有些需要装修公司来装修，这过程当中还直接是物业公司让装修公司来处理，以便管理，这是为了保护业主的利益，所以这部分可以用没有明文规定的话，交我认为是应该是交的，交之后，现在物业公司等一般装修完以后，3个月之内给你退，结果影响不大。
    另外一个就是说，房主装修押金，装修管理费，装修管理费的话这其实是一个不合理的费用，因为它作为物业公司在管理小区之间，它在收房的时候，西安市现在一般收三个月的物业管理费的话，就不能再收装修管理费，我本来就属于一个过程，这就属于同步收费了。现在好多物业管理公司都在收，所以大家在交房之后，如果认为能改变你的格局，大家最好不要给物业公司交这个费用，不过实在拗不过物业公司，这费用对我们来说一般不大，实在拗不过了，房是要收的，把票收好，可能说是小区的业主委员会成立之后，由业主委员会代表业主向物业管理公司交，因为它收取这个管理费没有任何法律依据，倒是你可以提出要求，向管理物业公司退管理费，以这样的方式来解决这个问题，这是比较合理的，直接说去交的话，可能对物业公司或其他方面都有影响。
    还有一个在装修时还要注意一个问题，就是在装修过程中要收取一个费用，就是制证费，它确实制的证，交也应该在合理的范围之内，一般有高层是50、30，我认为按现在情况15快钱就够了，我认为装修管理费，如果再高了，直接去解决我认为也没有必要，完了就把这些票留好，就跟我们刚才说的业主委员会成立之后，由业主委员会带着大家，把不合理的费用要回来，物业管理公司它是对你们服务，这些费用不给你们退的话，作为业主委员会，可以说一个威胁，到时再谈这个问题，相对容易一些。
    接下来物业费，刚才一个物业管理费，西安市根据物业管理公司的资质都核定一个范围，大家在缴费的时候看一看资质是一级、二级还是三级，也根据楼的情况，是多层，还有高层，它只能在这个范围之内收，不能超过这个范围，如果它收的高，我前面做的一些案子，好多业主，确实物业公司工作做的高，大家就联合起来跟物业管理公司协商这个问题。所以短期之内，但这可能牵扯到一些，在住房前大家作为业主很难团结到一起，因为互相都不认识，如果在这个时候这个问题得不到解决话，我只能跟以前一样，大家先做好准备，等业主委员会成立之后，一并解决这个问题，因为实际的问题大家要解决住的问题，买到房子，不想把房子放到那里白放，正常出租的话一个月也就几百快，为一个小事窝着，我觉得没意思，把这些问题放下之后，等业主委员会成立之后，再跟物业管理公司把这个问题一并解决，这样最合适不过。
    再就是我讲一下，最后讲一下，一个面积的问题，面积这个问题的话，在合同当中，在购房的时候都有建筑面积、套内建筑面积和公开面积这些数字，这个数字来源，它是开发商在售楼之前，就是说拿预收许可证的时候，他必须都有房屋测量所出示的一个房屋预收测量报告，这个测量报告依据预测数字来测量，依据测量报告的数字来卖，一看它正式的预收测量报告，测量报告的数字和合同商的建立面积套内建筑面积公开面积一样的话，大家对此不用担心太多，一到最后，预测和实测正常情况下误差一般在1%，一般不会超过1%，就怕开发商他有时自己写大或者写小了，最后，他为了卖房方便，就把那些数字改变了，与预收测量报告相同的面积，如果确实最后实施报告出来，或者拿到房产证，和合同上的面积差异很大的话，最后你只能按照合同上的来办，因为约定的是建筑面积总面积的差异，总面积的有差异的话，总面积有差异的话按30%的规定，多退少补，多的部分物业来办，如果少的部分让开发商来补。再就说是建筑面积它是有套内建筑面积与公摊面积相加后，建筑面积它是什么呢？一般套内建筑面积这可能是测量不出来总的面积，然后把总的公摊面积测量出来，然后用公摊面积除以一个套内建筑面积，这就是我们平常所说的公摊系数。有了这个公摊系数之后，套内建筑面积再乘以公摊系数，你的公摊面积也就出来了。购房的过程中大家可以还听到一个公摊率，其实从法律上来说没有这个概念，但是售楼人员为了使自己的楼好销售，他是用公摊面积除以建筑面积，这样公摊算下来数据就小了，他们称之为的公摊率不是法律上的公摊系数，这一点大家知道就可以了。因为毕竟大家可能都买过房了，都已经收房了，再说这个问题已经没有什么意义了。

提问：
    我是融侨的，我想问一下，如果说它最后收房的时候，它总的建筑面积没有多大的差异，但是他公摊变的非常大，实际上我自己能使用到的面积很少，这在合同当中没有去约定，像这个问题怎么处理？
回答：
    这个很难办，因为你在第五条里面约束的是建筑面积差异的情况，没有约定公摊面积的，有一个公摊面积差异，你当时如果对它进行约定的话，现在还可以解决。但没有约定的话，公摊面积大还是小的话，就不好界定了。
提问：
    我是西郊的西城方洲的业主，现在这个房子处于交房期间，但是我们去收房的时候，它的公摊增大了，公摊都增大了，不同的户型增加的比例都不一样，都在3%以内，现在开发商要让我们补充差价，我们业主对这个公摊增大都有异议，前一段时间《都市快报》也说了，他们把西二环都堵住了，堵路这也不是一个事情，业主说，咱们公开抵制交房这件事情，这也不是一个事情，我们应该怎么通过一个合法的渠道来解决？
回答：
   这个你们确实你们认为公摊增大有不合理的地方 或者有其他问题，那你们一起来要求对面积进行负责，比如说测量，只能是这样。因为你合同上约定的是建筑面积，公摊面积没有约定，所以它只要不超过233平方米就可以。另外，现在就是说业主，大家共同起来为提高测量数据，对层面积的重新测量。
提问：
    我是在西房公司买的房，就68号楼。当时我们买的时候，是前年7月份，给我们合同约定是2006年12月31号交房。但是，现在的房子呢，连地面一层都没有盖起来，停下来了，我买的是68号楼，而且我们的房子，现在还出现了一个奇怪的现象，我们的合同已经签订了，但是现在把我们的房子又卖给别人了，而且整栋都卖了，这个现象我觉得是不可思议的事情是，现在把我们的整栋楼都卖给土地局了，我们到哪儿去领房的时候，按道理来说是12月31号交房，我们去领房的时候，他写了一个延期交房通告。延期交房通告里面没有我们68号楼，还有67号楼，反正我们这儿来了好几个，也不知道是怎么处理，没声没息的。售房部让我们去把合同变更一下，双方签订的合同怎么能随便变更呢？没有经过我们同意，怎么能随便变更呢。我们到房地局去了解了一下、问了一下。房地局说合同已经签订是受法律保护的，假如说他们要变更，他们要增加大，没有经过你们同意，你们可以不认可。就是我们买的是110平方的，他们现在变147平方，有的变的还更大。所以这个的话，我想问一下，一般怎么处理？
回答：
    你说的这个就是一房二卖了，这可以说是他卖第二次，所以那说面积增大，以前是110平方现在将近140平方米，按照你们的合同会有相应的条款。
提问：
   我们西方的世家新城三期今天我们这来了很多业主，可能有30多个业主吧。现在很多问题就是我们全部签到了去年12月31号了，但是现在工地上基本上都在停工，而且传说是把我们手下的房源还有地皮全部卖到别的房地产公司了，现在这个消息完全没有一个官方给我们通知消息。世家新城只是贴出来一张纸，说是因客观原因，延迟交房，就没有了，我们去找开发商，没有人跟我们说话。就是说，现在这个现状，我们应该怎么去做？
回答：   
  现在这种情况，站在法律的角度上确实没有什么办法。因为你双方签订的合同，合同当时对于晚交有违约责任，现在能做的就是在他交房的时候，业主尽量团结起来找开发商，你要让他赔偿违约金，能做的就是这些。

提问：
    如何这样的话，那你说有可能开发商会无限期给你延长，他有可能资金链已经断掉了，他无限期给你延长到最后可能浪费时间。
   
回答：
    对，也这种可能性。依据我刚才说的你买的是商品房，你在买商品的时候必然就要承担这个风险，你现在可以通过合同约定的交房时间，应该是30日或60日，你可以要求退款。
提问：
    那退房金怎么办？
回答：
   如果是按揭的，解除通过银行的按揭。
提问：
    那怎么退还呢？
回答：
   这个很简单嘛，你贷的款通过银行直接拿给开发商了嘛，你贷了30万，普通房价是50万，那就开发商把那50万，在正常情况和法律关系，这50万应该还给你，按我们以前退房的情况，你和银行的贷款关系给解除了。

提问：
    谁给我们？

回答：
    开发商，和银行没有关系。按揭的利息，包括你的一些损失，办理按揭的一些费用，还有首付款的利息等等都应该还给你们。

提问：
    我来，我代表巧克力公寓。
    有几个共性的问题，也可能我问的不全。
    首先，第一个问题就是大家现在争的比较激烈的10层，10层的管道层没有配，然后把管道加入到各个户内，这个问题原来在合同上没有约定，但是在交房的时候出来了。也就是说的，我现在的这个室内走了很多不是给我用的，而是给上面几层共用的管道，而且数量不小，这是第一个问题。这个问题是按开发商违约还是按正常的一些公用部分设计不同走的，这个在法律问题上没有明确的界定，遇到这样的问题我们应该怎么解决？

回答：
    这个问题很明确，肯定是开发商违约了，你可以要求退房，也可以要求开发商对你增加管道的隐患影响你的使用，来追究责任。

提问：
    这是第一个问题，第二的问题，因为我们是复式结构，就是属于有两个阳台只是在一个平面上楼上楼下，两个阳台。一层的阳台是封闭的，二层阳台没有封闭，这个合同上也有约定说是一层封闭，二层不封闭。但是，在计算面积的时候，二层没有封闭的阳台，这个面积能不能算作购买面积？
回答：
    如果没有封闭的话，那肯定是不能算的。
提问：
    应该算做半个吗？
回答：半个。
提问：
    这个从法律上可以明确界定是吧？
回答：对。
提问：
    这是第二个问题，第三个问题就是说，现在这个停车场的问题。就是合同上没有明确约定停车场的归属问题，在公摊的时候也没有估计，因为现在还没有看到结果，估计是没有把停车场公摊到房屋的面积内，它没有约定停车场是不能公摊的。这个时候停车场的归属权，也就是说归属权是归全体业主所有呢还是归开发商所有？
回答：
  这个要看它权属问题，首先就是按照房屋管理局他们能办出来产权证，如果能办出来产权证，在规划的时候就属于开发商。只要它办不出来产权证，产权就属于业主。

提问：
    也就是说，如果产权证办的时候是××置业，是开发商名属的产权证，就明确是他的了。
回答：对。
提问：
    还有最后一个问题，就是关于收房时间的界定。因为刚才我听讲的时候，也回忆了一下，就是两书一表不全的时候，不能视为它具备真正的交房条件，能不能这样说？
回答：
    对。
提问：
    即使他通知你了，我现在以各种方式公告，或者在报上登广告啊等等，通知到哪个业主了，就是说我们现在可以交房了。但是，他提供不出来这两书一表，从法律的意义上来说，他不具备交房，我们可以拒绝收房？
回答：
    这是肯定的。
提问：
    对，因为双方已经约定，收到收房通知以后30日我不收，视为我收房，如果说他不具备这个条件，我们是可以拒绝收房的。
回答：
    可以，可以拒绝。我给大家说一下，一般他不具备这个条件，而你收了房、拿了钥匙那就视为你收房，就算他没有具备条件。
提问：
    对，只要我真正实施履行拿钥匙、签字，签了以后，即使他不具备条件，在法律意义上说，已经认为我合同履行了，收房了，即使我事后再提意见也没有用。
回答：
    他的问题要看具体什么问题，只是指的是延期退房的问题。
提问：
    我补充一下，像他说的那种，表不齐备，他说你可以晚一点收房，但是物业费必须就要开始交了？
回答：
    物业费肯定是他交房之后才可以收的。

提问：
    他的意思就是说我现在来收房了，因为我是绿地的嘛，他当时给我们说，因为我在外地，他意思说是不管你什么时候回来，你可以延期来收房，我已经向你发出那种挂号信吧。但是他说，我们的物业是从元月一号开始收，这个是肯定的，不管你收房没收房，我们的物业是从元月一号开始交？
回答：
    他不具备交房条件，当时他肯定是会给你这样说的。他物业费肯定也是从1号来算的。但是，事实上他这样子，你只要不收房。他每个月物业管理费就不应该收取，他算当然可以算，作为开发商或物业管理公司，对于收钱这一块儿，他们肯定是收得越多越好。
提问：
    但是我根本没有去收房，我们在外地，他说可以呀。但是，物业费一定要从元月一号开始收，没得商量，就是不管你怎么样，物业费就是从元月一号开始收。
回答：
    那你收物业管理费，你只要没有收房的话。可能他从拿到用户BM之后就通知你，你没有在30天之内来收房或者在30天之后你不收，你来不来收，他都要给你回复的。不会说他给你通知了就收。
提问：
    我后边有一个问题，关于这个刚才说的配套方式上，如果合同上没有明确规定，什么方式来赔偿。开发商单面提出我按物业费来赔偿，我们这边拒绝。要求必须是现金或者是现款的方式可以不可以？这个从法律意义上说有争议？
回答：
    你指的是晚交房，这个没有约定。
提问：
    是没有约定，但没有约定是以什么方式来支付？
回答：
    这个不需要约定，因为你的第9条里面写得很清楚万分之一、万分之二，这个都指的是现金。
提问：
    这个视为默认现金是吗？
回答：
    是。