《物权法》中房产条款的解读（晚报文章）
《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）将于2007年10月1日起正式施行。该法实施后将成为跟老百姓关系最密切的一部法律。为了能够让准备购房的朋友和已经购买了房屋的业主更加了解《物权法》，我们找到陕西科成律师事务所律师许建云律师对《物权法》中有关房产的内容进行解读。
一 拆迁必须要有合理补偿
法律条文：征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
《物权法》实施后，有关拆迁的民事纠纷就很好解决了，按照规定开发商有义务保障被征收人的居住条件。另外，《物权法》中还规定“征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。”这是物权法中的一大亮点，不仅规定了应该补偿，对补偿效果也有细化的标准。特别是“安排被征地农民的社会保障费用”将农民列入社保范围，防止出现做工无岗、种田无地、吃饭无钱的失地流民。
二 小区停车位权属明晰
法律条文：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
停车位的问题应该是小区业主和物业或开发商之间最大的矛盾。《物权法》对此做了明确规定，建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。这就表明，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。有车业主在共有的空地上停车需要交费，因为停车位占用的是全体业主共有的道路，但是这个费用不是属于开发商或者业主，而属于全体业主。
三 出租房屋做经营性用房需经有利害关系业主同意
法律条文：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
物权法规定，如果业主将住宅改变为经营性用房，则要看是否违反法律、法规和管理规约的相关规定，同时要经过利害关系业主同意。也就是说，如果将住宅改变为饭店、娱乐场所、公司等经营性用房，除遵守相关法律、法规外，还要遵守管理规约的规定，并且得到有利害关系业主的同意。这样的规定就能更好的保护全体业主的利益，不能因为一个人的利益而影响全体业主的居住权。
四 相邻关系
法律条文：建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。
《民法通则》涉及到了通风、采光等具体的相邻关系问题。第八十三条规定，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。但是由于规定过于笼统，导致实践中侵害权利人通风、采光权的情况屡见不鲜。特别是个别开发商，为了在有限的土地上尽可能开发出最多的楼盘，甚至不惜违反有关国家工程建设标准，开发楼盘的日照、通风、采光等均不符合相关规定的要求，对业主及其他不动产权利人的合法权益造成极大侵害。《物权法》则明确规定，建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。不动产权利人不得违反国家规定排放大气污染物、水污染物，弃置固体废物，施放噪声、光、电磁波辐射等有害物质。除明确了不动产权利人拥有通风、采光、日照等权利，还增加了禁止污染物、废物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质的违规排放条款，明确了不动产相邻权人权利遭受侵害后的请求权基础。
但仍需特别提醒的是，广大买房人在购买房屋时一定要事先对所购买房屋的通风、采光、日照等是否符合国家有关工程建设标准做到心中有数，及早防范避免纠纷。
五 70年后业主继续可以享用土地使用权
法律条文：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期
《物权法》出台前，人们经常担心自己住房70年后土地使用权的归属，而且由于不同地块开发周期的差异，常造成买房人土地使用年限缩短。现在依据《物权法》的规定，市民的住宅建设用地使用权期间届满以后，自动续期。业主担心70年到期后自己是否能继续居住自己房屋的情况在《物权法》实施以后将迎刃而解。
六 房屋登记是确定房屋所有权的根本依据
法律条文：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
物权法对于房屋的归属做了明确规定，买卖的房屋一经在登记部门登记，即产生物权效力，不动产登记簿是确定房屋所有权的根据。仅仅签订房屋买卖合同，所有权不发生转移。如果在房管局登记簿中记载的名字或其他事项和该房屋产权证不一致，除有证据证明登记簿上确有错误外，以登记簿登记的内容为准。同时,物权法规定不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价额的比例收取，减轻了人们进行不动产登记时的负担。
七 预告登记可杜绝一房二卖
法律条文：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
物权法规定当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。这样预告登记就不会发生开发商一房二卖的情况，购房者可以踏踏实实买房了。
八 业主不使用电梯和楼顶能否要求不启动公共维修基金维修
法律条文：建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。
《物权法》对维修基金使用作出的规定能更好的保护全体业主的利益。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务，公共维修基金的使用可由业主依物权法规定的程序共同决定。因此，楼顶和电梯等共有部分如损坏，可依法启动公共维修基金来对其进行维修，个别业主不能以其不使用为由拒绝启动公共维修基金。
