因为是期房，人们只能从楼书、沙盘里想象自己未来完美的家，现在交付的楼盘多是两三年前设计开发的，从法律规范、楼盘规划、用料上都有一定的滞后性，人们对房产品的质量要求越来越高，想象的东西和现实总是有落差的，于是纠纷就出来了。

　　不管怎么样，人们总是希望能开开心心地拿到房钥匙的，毕竟像现在一些楼盘这样因为交房纠纷闹得沸沸扬扬，引起社会广泛关注，无形中已经对楼盘的名声有所影响，对将来楼盘的增值没有好处。因此我们总结了交房纠纷产生的一些原因、应对办法以及交房、签订买卖合同时的注意事项，希望能对读者在面对交房问题时有些借鉴。

　　-影响交房四大杀手

　　质量问题

　　质量问题是交房时最容易被消费者识别的问题，比如地板漏水、墙壁严重开裂等等。但现在问题是，很多房子刚交付的时候，并没有裂缝，即使有也往往已被全都抹平，数月甚至一两年后才会慢慢显现。为此2001年6月1日开始实施《商品房销售管理办法》中明确规定：销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并对所售商品房承担质量保修责任，当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容作出约定。保修期从交付之日起计算，保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。有了“两书”的保障，保修期内如出现房屋漏水、墙体渗水、线路故障、上下水管道阻塞等非因不可抗力或非因己方原因造成的质量问题时，业主可以要求开发商进行维修，直到符合国家规定的标准。开发商不得向业主另行收费，由于质量问题给业主造成的损失，开发商也应承担赔偿责任。

　　与合同或楼书不符

　　最近杭州出现的一些交付纠纷中，绝大部分都属于这一问题。如原先在合同中约定的中空玻璃变成了普通玻璃、没有采取节能墙体等。还有一类是配套设施没有到位或者更改，如开发商擅自将中心花园缩水，原先承诺的绿地变成了高楼，或者将绿地改造成了篮球场等设施，将承诺的彩色园艺地砖变成了柏油马路以及改动了楼盘的外立面颜色等等。

　　从程序上讲，2002年5月23日实施的建设部、国家计委、国家经贸委、财政部、国土资源部、国家工商行政管理总局、监察部《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》规定：“房地产开发项目规划方案一经批准，任何单位和个人不得擅自变更。确需变更的，必须按原审批程序报批；城市规划行政主管部门在批准其变更前，应当进行听证。”

　　对此浙联律师事务所高级律师戴和平认为，出现上述这些情况，房产商应当承当违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。其次，从该司法解释里就可以清楚看出，不管房产商是把上述承诺写进商品房买卖合同里，还是写在广告楼书里，对出卖方――房产商均具有约束力。如果房产商不履行，就要承当相应的违约责任。第三，承当违约责任的方式。从法律这个角度来说，既可以要求房产商按合同和广告的承诺来履行，也可以要求房产商来赔偿差额价位。当然，在现实中一般木已成舟的交付事实是比较难改变的，所以通常多数业主只是要求房产商赔偿不到位的价位差。

　　交房延期

　　由于交房延迟，按照新的司法解释，延迟交房开发商将支付高额的违约金，一般来说约为已交房款的日万分之几(视双方约定)，因此一些开发商就冒天下之大不韪，在没达到交房条件时匆忙交房，引得消费者奋而反抗，要求一个公道。而一些开发商则是推迟了交房时间，却以“不可抗拒等原因”为借口拒绝支付。对此律师解释道，《合同法》中明确规定，地震、洪水、火山爆发等这些无法预见又不可抗拒的自然灾害以及战争等属于不可抗力，免责事实须属于这些范畴。如果发生免责事实，开发商须在第一时间将理由通知给购房者并出具相关证明。而证明必须以政府相关部门的证明作为依据，否则可视其为无效。

　　3%面积误差新问题

　　交付时测绘表上的面积与商品房买卖合同中约定的面积只允许有3%的差异，这一规定的出台让消费者吃了定心丸。但在实际操作过程中，又有了新的问题，某先生买的房子在交付时，开发商向他提供的面积测量显示，他家的公摊面积共多了5平方米，但使用面积却减少了2平方米，需要再交3平方米的房款，这样万余元的钱都补在了公摊面积上，自己的使用面积还减少了。但按合同规定，3平方米的确没有超过约定的误差范围，这位消费者就这样不明不白地吃了哑巴亏。因此律师提示，商品房大多是以建筑面积计算购房款，而建筑面积由套内建筑面积和公摊面积两部分组成，因此很多购房者在交房时会突然发现整个商品房的建筑面积增加了(不会超过3%)，但相应的却是公摊面积增加，套内建筑面积减少。由于《商品房销售管理办法》规定：面积误差在3%之内，业主无权退房。因此，开发商的这种行为并没有违法，业主对此根本无计可施。开发商往往可以一分钱不用多花就多挣3%甚至更多的合法误差款，建议购房者在签订购买现房合同时要写明建筑面积、建筑面积中含公摊面积的组成部分及具体平米数、使用面积平米数、建筑面积与使用面积的比例，最好还要约定在规定的误差范围内，套内建筑面积与公摊面积同比增减；购买预售房还要注意暂测面积与实测面积的误差问题。

　　随着“6?1”后关于普通住宅和非普通住宅的标准的出台，140┫是其中的分水岭之一，于是又有新的纠纷出现了，交付时测绘表上的面积与商品房买卖合同中约定的面积差异在3%之内，但现在由于140┫的普通住宅与非普通住宅界限，在3%范围内超过了140┫，消费者就要为此多交一倍的契税，那么消费者该怎么办？戴律师认为，这个新出现的政策是不属于原先双方合同约定的内容，双方应当另行协商解决。

　　-拒收或退房的依据

　　业主什么情况下可以拒绝收房及法律依据

　　根据《商品房买卖合同》第8条，交付房子与交付条件不符合，业主可拒绝收房。根据《商品房买卖合同》第10条，规划设计变更，如原来规划上有中心花园，实际没有，业主可拒收；与合同或者楼书不符，消费者也有权利拒绝收房甚至退房。其他退房条件还有，交付逾期，按照合同约定，一般超过90天就可以退房。产权办理逾期，超过90天业主可退房。还有就是根据《商品房买卖合同》第14条，基础设施配套和公共配套达不到正常运行标准，业主可退房。

　　-退房的价格该如何裁定

　　退房可以通过两种方式，一是与开发商协商退房；二是通过法律途径。具体的退还金额合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。据此，买受人可以依据法律规定或合同约定，向开发商主张逾期办证的违约金。而《浙江省消费者权益保护条例》规定，退房时遇价格下降，按原价格退还房款；遇价格上涨，按同类地段同类商品房标准的新价格退还房款。消费者还可要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用总额的一倍。

　　-交房纠纷防患于未然

　　为了使业主的权利能得到最大程度的保障，律师建议，在签订补充协议时，最好将以下内容纳入其中，如：《房屋所有权证》的办理期限及违约责任；发生法定退房或依合同约定退房，购房款、利息、装修费、相关费用(保险费、律师费、契税及物业管理费等)及已支付银行利息等项目的处理办法；由于房屋质量问题(含附属物，如暖气管、热水器、电瓷炉等)造成购房人及他人人身和财产损害的赔偿问题；室内空气质量标准问题；房屋或空气质量检测费用承担问题；停车位问题；小区绿化率、会所、儿童游乐园问题；面积差异的处理办法；开发商行使外墙面使用权和屋顶使用权对业主生活产生影响的补偿问题；擅自变更规划的解决办法及楼间距、采光问题等等，做到有备无患。

1、2002年5月23日实施的建设部、国家计委、国家经贸委、财政部、国土资源部、国家工商行政管理总局、监察部《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》规定：“房地产开发项目规划方案一经批准，任何单位和个人不得擅自变更。确需变更的，必须按原审批程序报批；城市规划行政主管部门在批准其变更前，应当进行听证。”

2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。其次，从该司法解释里就可以清楚看出，不管房产商是把上述承诺写进商品房买卖合同里，还是写在广告楼书里，对出卖方――房产商均具有约束力。如果房产商不履行，就要承当相应的违约责任。第三，承当违约责任的方式。从法律这个角度来说，既可以要求房产商按合同和广告的承诺来履行，也可以要求房产商来赔偿差额价位。当然，在现实中一般木已成舟的交付事实是比较难改变的，所以通常多数业主只是要求房产商赔偿不到位的价位差。

商品房交房标准

收房时首先要注意要求开发商出示相关文件资料：1、“两书”―――《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这是建设部《商品房销售管理办法》中要求的，现在交房时开发商都应提供。2、开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据，看是否与购房合同中约定的有出入，以便尽早使问题获得解决。3、如果合同约定提供《竣工验收备案表》是交房条件的话，应要求开发商提供；如果没有这样约定的话，就要求开发商出示与约定交房条件相应的文件资料。购房者需要仔细查看合同中关于交房条件的约定，如果合同约定提供竣工验收备案表是交房条件的话，应要求开发商提供；如果没有这样约定的话，就要求开发商出示与约定交房条件相应的文件资料。如果没有约定《竣工验收备案表》为交付条件，一般认为有勘察、设计、施工、建设、监理五方单位出具的《竣工验收报告》即视为符合交付条件。作为买受人，如果合同没有约定备案表为交付条件，有权要求开发商出具《竣工验收报告》，开发商未能出具的，买受人可以拒收。必要时，可通过法律途径解决

每个楼盘的交房标准(条件)都不一样,但一般政府有比较普通的规定,就是我们一般所说的"七通一平"为基本要求上制定的!!
我们在买房下定单的时候一定要弄清交楼的标准(开发商提供),也要写进购房合同的.
工业用电为非居民用电,不能保证居民的供电,因为工业用电在用电高峰是受限制的,而居民用电不会,所以不符合交楼标准,不可以交房.
开发商必须提供居民用电才可以交房.

以下是某楼盘的交楼标准,供参考:
结 构： 砖混结构，房屋底层采用防 潮架空，屋面现浇叠合层，楼底搞震设防。
层 高： 建筑层高3.0米。
外 墙： 外墙面砖，色彩典雅。
内 墙： 白色腻子抹光。
地 面： 水泥砂浆拉毛面层。
门 窗： 单元入口设对讲程控门，进户均选带门铃外开多功能防盗门，室内门窗预留，外窗采用铝合金（银白色）门窗。飘窗及落地窗设铝合金防护网。
阳 台： 阳台设不锈钢栏杆。
厨 房： 墙面作抹灰平层。
卫 生 间： 卫生间预留上、下出水口，外卫生间安装蹲式大便器。
空 调： 设空调机位及专用插座，预留空调管孔，设外机搁板，冷凝水专管排放。
供 水： 给水管采用PP－R聚丙烯管道，排水管采用PVC管道。
供 电： 设区内专用配电设备，一户一表20A－40A四回路供电。
电话系统： 每户客厅及主卧均预留电话接口。
电视系统： 每户接入光纤电视网络系统，客厅、主卧预留插孔。
集中抄表： 每户独立水、电、气供应系统。

交房请专业的验收．

对，验收报告可以作为业主维权的依据

学习

问：验收报告可以作为业主维权的依据，是否可以作为法庭证据？

如果是专业机构出具的《验收报告》可以作为业主维权依据，可以作为法庭证据。

一、注意及时接收入住通知书
1.　这是收房的第一步，要注意期限。一般，开发商约定的交房时限在通知书寄出30天内，所以购房者要安排好时间。
2.　接到入住通知书后，首先应判断开发商是否如期交房。若逾期交房，则应提出处理意见，并根据开发商的答复决定是否前往收房，按通知上约定的时间前往收房。
特别提示：
1.　要注意收房的期限，错过收楼日期麻烦多 。
2.　收楼日期可提早不可推迟。若实际交楼日期超过了合同上约定的收楼日期，可考虑向开发商按合同索赔。
3.　有特殊情况不能如期到场的，可以书面形式委托亲友、律师进行，也可及时与开发商联系，商议另行约定时间，并以书面形式确认。  
4. 若购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关收房手续，从法律角度来说，则一般被视为开发商已实际将该房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。
二、确定房屋是否达到交付条
1. 《竣工验收备案表》 ――最重要
《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是目前收房环节中最应该注意的文件。该表是建设部为规范工程竣工验收备案的管理工作而制定的，它由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工15天内到建设行政主管部门竣工备案。
《竣工验收备案表》中的项目，只要送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责。所以《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项的话，这个楼盘就是“黑楼”，是不能入住的，购房者有权拒绝收房。
2.　 《住宅质量保证书》
《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺，必须作为购房合同的附件，与购房合同具有同等的效力。所以提醒收房者要仔细审查其中的具体各款，特别注意保修期限。
3. 《住宅使用说明书》
《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明和提出注意事项。
4.　 《建设工程质量认定证书》
5. 《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》
6.　 实测面积登记表
特别提示：
1.　 只有具备上述文件，才说明房屋已经具体交付条件。所以收房时先要审查相关文件，确认房屋已经具备交付条件之后，才能进一步进行验房、结算费用、交钥匙等交接工作。所以要对这些文件给予重视，尤其提示您要看原件而不是复印件。
2.　《建筑工程竣工备案表》是最重要的文件，收房时不能只看开发商有没有这张《备案表》，一定还要仔细察看各个分项有没有都备案。它是收房的前提，即使开发商做得再好，如果没有此表就说明它根本不具备交房的标准，您有权拒绝收房。　
3.　 对于这些文件，一方面要验收它有没有，另一方面也要看验收这些文件取得的合法性。  
4. 如果开发商拒绝出示这些证明文件、或文件不全，您可按购房合同第十一条，要求开发商签收“关于出卖人拒绝出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、《建筑工程竣工验收备案表》的责任确认函”。
5. 提醒您：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和管线分布竣工图，您可带走， 作为证据资料保存。
6. 如果开发商不能提供上述相关文件，购房人有权拒绝收房，由此产生的延期交房的责任由开发商承担。
三、房屋检验
收房过程中必须要掌握一个原则：“先验后收”。即购房者一定要先验收房屋（包括验收交房必须的文件），确认无误后再签署收房文件。
“先验后收”不仅是符合商业惯例的，而且也是有法律依据的。房屋的对价是房款，消费者只要付清房款，或者按照合同约定支付相应比例的价款，就履行了合同的义务，开发商就应该交房。而在房屋交付以前，业主有权先验收房屋：
1. 检测房屋面积：
要求开发商出具《实测面积测绘报告》，根据房屋土地管理局所属的专业测量单位对每一套房屋面积进行核定所得实测面积，核对其与销售面积是否存在误差，误差率的范围有多大；若实测面积误差超出3%，可以中止收房。
2. 检验房屋质量：
购房者进行房屋验收时需仔细检查商品房质量，主要可从以下几方面入手：
（一) 房屋本身的质量
（二）景观绿化、小区配套、设施标准等配套设施是否符合合同约定。
（三）装修质量  
特别提示：
1. 一定要掌握“先验后收”的原则。
2. 如果开发商拒绝先验房后办理其他交付手续，则购房者可要求开发商签收“关于出卖人拒绝交验房屋的责任确认函”后中止办理手续。
3. 购房者应了解公摊面积及相关知识，防止开发商侵占。
4. 若发现有质量问题，开发商应限期维修，购房者应要求开发商签定书面函件，由此导致业主逾期入住的，开发商应承担违约责任。
5. 只要付清房款，按照合同约定购房者已经完全履行了合同的义务，开发商就应该无条件交房，否则应视为开发商违约，如果开发商拒不交房，应承担逾期交房的责任。开发商无权以“未缴纳相关费用”等任何理由而拒绝交房。
6. 不要将样板房标准作为现实标准，除非开发商将有关装修标准按样板间标准在合同中明确下来。

非常的详细，对大家收房有很大的帮助。