[转]重收费轻管理 近半业主不满物业
近千人参与由西安市物价局与《华商报》推出的第167期华商调查“你对物业管理服务满意吗”
核心数据
59% 装修期间缴纳了4至6种物业费
63% 赞成电梯费按面积与楼层相结合的计收方式
59% 认为小区露天（含道路）停车不应收取车位租赁费
有一种比喻说
，物业和业主之间的关系好像保姆与雇主，不可能没有矛盾。可是在现实生活中，多数作为雇主的业主觉得自己根本就处于弱势，物业这个保姆的权利似乎过大，雇主对其只能忍气吞声。近日，西安市物价局与本报联合推出了第167期华商调查《你对物业管理服务满意吗》，截至昨日，近千人参与此次调查，其中近半被调查者不满物业服务收费。
■业主反映
物业眼睛总盯着钱
西安北郊光明小区的张先生：我们没有私家车，所以和物业没有停车缴费的矛盾，但是有一点意见，门口的保安光知道对进小区的车辆进行收费，却不管理，院子里的车乱停乱放，给大家造成很大的不便。去年过年时，楼下一家人买了辆新车，害怕小孩放炮炸到车，就把车停在了楼道口的道沿上，结果一大早倒车时不小心把下水管道撞坏了，导致当天停水。“当时正过年，家里来了很多客人，结果客人连厕所都不敢上！”张先生说，有时打车从外面回来拿的东西多，门口咋说都不让出租车进，要进就得缴2元钱，让人觉得门口的保安就光知道收钱。
西郊西化厂小区的孙大爷：因为是工厂的福利小区，物业收费倒不算很贵，可是门卫成天就知道收进小区车辆的钱，也不怎么维护治安。去年小区里就有几家住户夜里被盗，住户意见很大，这才引起厂里的重视，开始在夜间派专人巡逻。“缴点钱可以，起码物业管理应该让大家睡个安稳觉吧。”
南郊太白新苑的张先生：我刚在这里买了房，可我不能理解的是这里的电梯费按面积收，难道买的房面积大使用电梯的次数就多吗？我们只有两个人，平时早上上班，下午回来后很少出去，平均一天使用电梯的次数也就是三四次，觉得电梯按面积收费很不合理。
宁合世嘉小区的李先生：我们这里的物业费每平方米1.1元，电梯费从20元起价，每层多加3元，觉得也不合理。为什么起价20元，难道电梯还有最低消费吗？
业主刘女士反映：物价部门规定照明用电每度是0.4983元，可是我们小区里用电必须在物业那里买，电价就要贵一些，收0.66元一度，说是要公摊损耗，有公共照明用电和线路维修等费用，这也能理解，可是公摊收取的费用账目应定期公布，让业主心里明白。而且有些时候楼道的声控灯坏了，反映后物业并不能及时修理，收费却从来没有不按时的。
■业主建议
电梯费按次刷卡收
东郊电信小区的李先生：电梯费按面积收有点高，大家难以接受；如果按楼层收，相对比较合理，但有人也有意见，住得高的人往往不愿下楼，觉得自己虽然住得高但使用次数少；有些福利小区是按楼层收取固定金额，也一样有人觉得自己很吃亏。从网上看到有电梯使用刷卡机，不如物价部门统一规定一个标准，大家使用电梯按次收费，多数人应该能接受。
东郊一所大学的田教授：按规定，很多物业收费应该是经过物业和业主充分协商以后确定的，可是在现实生活中这是不可能做到的。首先很多小区的物业公司不是业主指定的；其次，大多数小区都没有成立业主委员会。由于种种原因，业主成了弱势群体，虽然物业从表面上理解应该是受雇用地位，可实际上并不是业主雇用的，而是开发商雇用的，物业根本不听业主的，最终的结果就是物业和开发商“勾结”起来让业主屈服。建议相关部门适当通过行政手段，削弱物业的权利。
■职能部门观点
西安市物价局房价处――
业主与物业应建平等对话平台
从此次调查结果来看，业主对物业服务收费关注度较高，对物业管理工作的理解和支持度也较高，但仍有近半数的被调查者对所在小区的物业服务收费不满意，主要表现在业主与物业公司缺乏平等协商的有效机制，物业公司没有提供与物业服务收费质价相符的物业服务等。当前西安市有97%以上的住宅小区处于前期物业管理阶段，由于未成立业委会，业主处于被动状态，由此造成物业企业与业主之间信息不对称，业主缺乏参与物业管理、监督物业管理的力量，也缺乏把他们组织起与物业公司平等对话的机制。
从调查结果来看，物业公司在服务和收费方面不同程度地存在着一些问题，业主对物业管理服务及收费在认识上也存在着一些误区。这些都有待于相关职能部门加强监管，加强引导，特别是要着眼于建立业主与物业公司平等对话的有效机制和平台，使业主能够真正参与到物业管理工作中来，促进物业管理服务再上新台阶。
■焦点问题调查报告
收费问题业主最关心
焦点1 装修管理费
93%希望1元/平方米
刚买的新房装修后才入住，可装修期间，建筑垃圾的清运、电梯高频率的使用、装修期间的治安维护等都给物业服务增加了工作量。于是一些小区的物业对业主收取垃圾清运费、装修管理费等费用。由于标准不一，业主反映比较强烈，为此，物价部门进行了调查。从调查结果看，在业主装修期间物业公司收取延伸服务费方面，59%的被调查者都说自己缴了4到6种费用，而26%的被调查者缴了8种以上的费用，只有15%表示自己只缴了4种以下的费用。这反映出物业公司在收取延伸服务费用方面，收费行为不规范，存在着重复收费及收费过高的现象。
同时，在装修期间部分延伸服务费收取标准问题上，绝大多数被调查者选择了问卷给出的最低标准，93%的被调查者选择装修管理费按1元/平方米计收，94%的被调查者选择装修垃圾清运费按2元/平方米计收。这反映出业主对物业服务收费承受能力有限，也反映出业主对延伸服务收费认知度不高的情况。
焦点2 电梯费计收方式
63%赞成按面积与楼层结合
现代化小区里的高层住宅越来越多，电梯的使用频率也越来越高，而电梯费的收取标准一直是争议较大的话题。在电梯费计收方式调查中，63%的被调查者选择按面积与楼层相结合的计收方式，这一数据与目前大多数小区的电梯费实际计收方式相吻合。
其实，电梯费无论采取哪种方式计收，都有其合理性，也都不同程度地存在其不合理的方面，很难做到绝对公平。在这种情况下，基本合理、简便易行才是比较好的选择。从反馈信息及接听热线的情况看，业主最为关心的不是电梯费按何种方式计收，而是电梯的实际运行费用究竟是多少。在这方面，物业公司有义务向业主公布电梯费以及水电暖公摊等费用的收支情况。
同时，在物业公司对水电费公摊、电梯费、采暖费等费用收支情况是否进行定期公布的调查中，只有7%表示物业能做到定期公布，而93%表示所在小区的物业公司对这些费用从未公布过。
焦点3 小区露天停车
41%认可收租赁费
“小区的道路都是业主买房时公摊过的，道路属于业主共同所有，我在这停车为啥还要缴钱？”很多私家车主对小区占道停车收费都有这样的不满。但一些没有私家车的业主认为，既然道路是所有业主所有，有车族对道路的使用就应该缴一定的费用，这项收费应归所有业主享有，用于道路维护，收费账目应定期公开。
在收入归全体业主所有的前提下，有41%的被调查者认为小区露天（含道路）停车可以收取车位租赁费，但持否定态度的比例高达59%。这一现象反映出业主对自身权益的忽视，或许也暗含着有车业主对无车业主权益的漠视。
焦点4 物管成本过低
65%赞成协商后适当提高收费
由于众口难调，也由于现实中业主没有办法轻易地炒掉开发商雇来的物业公司，种种现实问题得不到有效的解决，物业与业主的矛盾很受大家的关注。可是当物业与业主发生矛盾时，大家应该如何解决呢？在回答如何解决业主无正当理由不缴纳物业服务费问题时，41%的被调查者认为物业公司应做好宣传解释工作，督促其缴费；33%的被调查者选择请有关职能部门协调解决；22%的被调查者选择诉诸法律的方式解决问题；也有4%认为物业公司对这部分业主可以实行断水断电的强硬手段。
西安市物价局房价处相关负责人认为，客观地讲，物业公司均不同程度地存在着物业服务费收缴难、收缴率低的问题，作为企业，长期垫资或服务得不到应有的回报，必将对其经营活动产生消极影响；另一方面来讲，作为业主，享受了物业公司提供的物业服务，就应当为这种服务支付相应的费用，无正当理由不缴纳物业费，不仅对物业公司正常经营造成影响，也是对其他业主权益以及公平性的侵害。在如何解决这一问题上，绝大多数被调查者的选择是积极、理性和行之有效的。
同时，在业主的权益受到侵害、对物业公司服务不满意以及与物业公司产生纠纷时，有27%的被调查者选择向有关职能部门投诉反映，29%的被调查者表示会据理力争，或联合其他业主向物业公司讨说法。采取这些方式方法对于解决问题应该是积极的和有效的途径。选择忍让和对抗的被调查者分别占15%和29%，这些方法是消极的，不利于问题的解决。
当物业服务费过低不足以补偿物业管理成本时，65%的被调查者赞成物业公司与业主充分协商后适当提高收费标准的做法，28%的被调查者选择请有关职能部门协调，两者合计比例高达93%，这表明业主对物业管理服务工作是理解的、支持的。当然，还有7%认为物业公司可以适当降低服务标准。
本组稿件由本报记者 张莉 采写
