国内中介赴美上市的注意事项(一)

笔者自2006年12月在焦点网开博客之后，才有机会对国内的中介有了许多的了解，感到国内的中介行业，无论是普通经纪人还是高级主管对以美国为代表的欧美房地产经纪行业了解的非常少，这是出乎意料的。同时也有让人振奋的消息，国内的三家中介企业，顺驰不动产网络集团，易居中国(新房和二手房)，21世纪不动产均分别得到世界著名风险投资商的大笔成长期投资，并计划不久的将来在美国挂牌上市，本人对上市融资不是内行，在这里只是做为一个在美国生活十几年，从事房地产经纪工作六年之久，对美国的中介行业具有的第一手经验的角度发表一下看法，希望能提供大家一些美国中介行业真实的数据和画面，供朋友们参考，不当之处欢迎指正。
    需要说明的是本人对所提到的公司及领导人和VC们均是非常敬佩和崇拜，虽均未谋面，但网上常见，希望他们能知彼知己，如愿以尝。
本文分为三部份，在这里为了与国内接轨，用中介这一词来指美国的房地产经纪行业。

第一部分：美国中介行业概况
(一)  美国房地产经纪人的发展历史
      1908年美国房地产经纪人协会NAR(National Association of Realtor)的前身成立，创始会员1646人。1928年2万3千人，1948年4万人，1968年8万7千人，1974年13万4千人，1975年43万5千人(1976年美国国家税务局正式规定独立合同制经纪人的存在，这是一个大的飞跃，一年增加30万人) 。
        1980年76万人，1990年81万人，2000年(笔者取得执照，加入NAR) 76万人，从人数上讲，1980年到2000年这20年里没有变化，可能是贷款利率太高，销售不好所至。
        2002年87万人，2004年110万人，2006年135万人，2007年前3个月下降到132万人，而在2002到2005年是美国房价增长最快的时间，现在开始下滑，经纪人也开始减少。
      需要说明的是，不是所有的房地产经纪人都加入NAR，很多商业经纪人一般不加入，但绝大多数从事住宅的经纪人均是NAR的会员，实际房地产经纪人数会高于NAR的会员(估计占10%左右)。
     从以上可以看出，美国的经纪人经历了近70年(从1600人发展到13万人)，到了1975年才有了大规模的发展，所以很多知名的房地产经纪公司多数是在70年代发展其来的，诸如 21世纪，RE/MAX，ERA等(Coldwell Bankers是美国最老的经纪公司，1906年在旧金山成立的，目前由台湾信义独家代理中国业务)。