薄薄的一本《物权法》无比厚重 热点问题一一解析

小区物业共有部分业主共享  有了房子，又有了车子，车位归谁所有，会所该安排什么用途，维修基金如何动用……对于目前纠纷越来越多的物业问题，《物权法》明确业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

  ■疑问一车位可否卖给“外来户”？  茆荣华说,根据《物权法》规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需要”。因此，开发商不能以价格等原因将车位先卖给“外来户”，而是应该先满足小区业主的需要。  但目前也碰到一些难点，如位于本市中心城区的一些老小区里，由于过去居民买车人数有限，空了不少车位，周围单位就和开发商联系，买了一些车位。但如今车位紧张，不少居民想购买或租用，要求把“外来户”赶出去。这样的问题目前《物权法》还没有明确规定。

  ■疑问二地面车位归谁所有？

  在一些居民较多的小区，由于车位紧张，不少开发商将地面上的部分区域划出来，作为车位卖给业主。茆法官解析，《物权法》中明确规定，“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。也就是说，除了专门为停车建造的地下车库、立体车库等外，其他地方都不可以出售给业主。如果出售的，应该将钱款还给业主。

■疑问三共有空间收费归谁？  

对于在小区共有道路上停车收费、公共空间放广告等现象，茆荣华表示，开发商、物业公司不能将这些收费所得据为己有；如果需要收费，在扣除必要管理费后的所得款应归全体业主共有。  小区建筑居民采光权受保护  近年来，随着城市建设速度加快，住宅建设用地供应趋紧，中心城区的土地更可谓寸土寸金。于是，为了追求暴利，有些开发商违规施工，超规划建设楼外造楼；有些人为求便利，私搭乱建，影响相邻建筑的通风、采光；一些地方在对新建住宅楼规划审批环节中存在漏洞，使“阳光权”引发的纠纷日益增多。

  【举例】买的房子原本正对着绿地，如今前面却添了新楼，通风、采光和日照都受到严重影响。邻居家不经自己同意就自行在露台上搭了棚子，影响了他人的采光……碰到这些情况是否只能忍气吞声？  

【法官解析】过去碰到这样的情况只能依据《中华人民共和国民法通则》关于处理不动产相邻关系的一般原则。但现在《物权法》中明确规定，建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。由于规定相对具体，为法院判决提供了明确的法律依据。法院如果认定造成具体损失的，还应适当赔偿。

  房产买卖新法限制一房二卖

【举例】王先生已经和房主签合同花100万元购买房屋，可是眼看房价一路飙升，房主却变卦，“一女二嫁”，将房子以120万元卖给其他人，并办好了全部过户手续。难道王先生就只能吃“哑巴亏”？  

【法官解析】尽管不动产的变更基本以登记机关的手续为标志，但为了防止“一房二卖”等情况出现，物权法中肯定了合同的效力。“当事人之间订立有关设立、变更、转让等不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。也就是说，只要签订了合同就产生了法律效力。具体说来，这个案子中房主应该赔偿王先生损失房屋差价20万元，还要承担相应的诉讼费用。

《物权法》中还增加了预告登记的新制度，也是为了防止“一房二主”的情况。房屋买卖双方在签订合同后，可以将合同交由房屋登记机构进行预告登记，有效期为3个月。在此期间，卖方不得将房屋转售给他人，这样限制了卖方“一房二卖”。