莲湖区法院判决：西安顺合物业管理服务有限公司限期搬离都市绿洲花园小区 　　

    记者　杨小刚　为您讲述　因不满物业公司的服务，小区业主委员会欲让物业公司撤出小区，遂将物业公司告上法庭。此案历时一年多时间，昨日终于有了初审结果，西安市莲湖区人民法院作出一审判决，责令物业公司与小区开发商终止服务合同，限期搬离小区。

　　业委会状告物业公司

　　位于西安市劳动路102号的都市绿洲花园小区，由陕西通达房地产开发有限公司出售，并委托西安顺合物业管理服务有限公司进行前期物业管理。

　　据该小区业主委员会介绍，2003年12月28日起业主开始入住后，由于西安顺合物业管理服务有限公司在管理服务上存在诸多问题，导致小区物业管理混乱，侵害业主权益的事件时有发生。为此小区业主不断向物业公司提出意见和建议，但物业公司均置之不理。

　　基于此，业委会遂向莲湖区法院提起诉讼，要求西安顺合物业管理服务有限公司移交相关资料，并撤出小区。

　　2006年12月12日，莲湖区法院以业委会不能提供业主大会对于其通过诉讼渠道解决物业纠纷的授权证明为由，认定业委会不具备诉讼主体资格，作出了驳回业委会起诉的裁定。

　　针对初审法院的裁定，业委会表示不服，遂向西安市中级人民法院提起上诉，后西安市中级人民法院经审理，于今年3月12日作出裁定，撤销原审法院裁定，并指令其对于业委会的诉讼请求进行审理。

　　中院认为，《物业管理条例》虽然规定“业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票1/2以上通过”等等，但并未规定业主委员会通过诉讼途径解决物业纠纷，须经业主大会决定和授权。因此，原审法院以上述理由裁定驳回都市绿洲花园业主委员会的起诉，没有法律依据。遂作出撤销原审法院驳回业委会起诉裁定的裁定，并指定莲湖区法院就该业委会起诉的问题进行审理。

　　物业办业委会对簿公堂

　　在起诉状中，业委会称，2005年7月，依据《物业管理条例》，都市绿洲花园小区召开了业主大会，选举出业主委员会并报房管部门登记备案。针对小区物业管理的现状，业委会书面向业主征求关于是否重新选聘物业管理公司的意见调查，并刊登广告，称因前期物业服务管理合同到期，面向社会诚招物业服务公司。2006年3月26日，业委会与陕西林悦物业管理有限公司签订了物业管理服务合同，合同有效期为3年。同年3月28日，业委会向西安顺合物业管理服务有限公司发出通知，要求其尽快将物业管理用房及相关资料移交给业委会。

　　而被告物业公司表示，业委会更换物业公司的行为未获得小区业主大会的有效决议，因而无效，此外，业委会实施招标物业企业以及与案外人陕西林悦物业管理有限公司签订物业管理服务合同等行为不具有法律效力，故主张驳回业委会的诉讼请求。

　　一审判决：业委会胜诉

　　法院审理查明，2006年2月16日，业主大会用书面形式所作的征求业主关于“是否愿意更换物业公司”意见调查显示：“共发出374份调查表，收回374份，同意重新选聘物业公司的360票，弃权11票、反对3票。”

　　法院认为，根据业委会提供的374份调查表及调查结果显示，都市绿洲花园业主委员会重新选聘物业公司的程序符合《物业管理条例》相关规定，法院予以支持。其次，当事物业公司与该小区开发商签订的《物业管理前期委托合同》虽未到期，但业委会征求业主意见，在报纸上刊发公告，公开招聘物业管理企业，并与所招聘的物业公司签订新的物业管理合同，前期物业服务合同应终止。故业委会提出主张当事物业办移交物业管理有关文件、腾交物业管理库房，法院予以支持。遂作出判决：终止陕西通达房地产开发有限公司与被告物业管理公司签订的《物业管理前期委托合同》，且在判决生效后10日内移交物业管理相关资料，腾交管理用房。

　　昨日下午，败诉的西安顺合物业管理服务有限公司通过其代理律师表示：不服判决，将上诉。

来源：华商报

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