西安仲裁委员会调查：逾期办证占房产纠纷四成

　　西安仲裁委员会昨日发布的《2007年度西安商品房买卖合同纠纷仲裁报告》显示，开发商逾期办理房产证的案件，占到同类案件的40%，其中逾期办证九成以上属于开发商原因造成。

　　西安仲裁委员会副主任、秘书长潘俊星介绍，去年，受理各类仲裁案件885件，其中商品房买卖合同纠纷479起。比前一年度增加了一倍。2007年西安仲裁委受理的逾期办理房产证的案件占受理房地产案件总数的40%，其中九成以上属开发商的原因造成。结合去年受理案件情况看，逾期办理房产证原因主要集中在开发商没有取得土地使用权、没有取得建设用地规划许可证、没有办理施工许可等几方面。

　　2007年有关商品房买卖合同的仲裁案件中，延期交房引发的纠纷占三成左右。潘俊星认为，延期交房原因之一是开发商资金短缺、不到位，致使工期一再延长。原因之二是房产开发一般周期较长，政策、市场等都影响着工期。

　　延期交房发生后，买受人有主张解除合同的权利，但现实中主张解除合同的占极少数，这与近年来西安商品房价格持续攀升有很大关系。

　　“房屋质量纠纷是商品房买卖合同纠纷近年来又一新增点，主要体现在非主体工程瑕疵上。”潘俊星说：“房屋质量分为主体工程质量和非主体工程瑕疵。房屋主体质量不合格的纠纷较为少见，主要是普通的房屋质量瑕疵。”

　　潘俊星表示，开发商在出售房屋后，一般将保修责任委托给物业公司或施工企业，在买受人提出质量瑕疵时，开发商、物业公司和施工方相互推诿。

　　潘俊星表示，发生质量纠纷，开发商始终应当向消费者承担房屋的维修责任。负有在维修过程中沟通和解决的义务。如果开发商没有及时履行相应修复义务，买受人可自行修复，由开发商承担修复费用。

　　专家解析房产典型违约责任案例

　　案例一：按揭购房，逾期办证如何计算违约金

　　2002年9月30日，王先生与开发商签订了《商品房买卖合同》（下称合同），付款方式为首付加按揭，首付款为10万元，按揭20万元。双方还约定，如因开发商的责任，王先生不能在规定期限内取得房屋产权证书，开发商按已付房款的2%，向王先生支付违约金。

　　2005年10月，王先生尚没有取得房产证，多次协商未果，王先生向仲裁委提起仲裁申请，请求开发商承担逾期办证的违约金。但对于逾期办证违约金的计算，开发商与王先生又有了分歧。

　　专家解析：

　　西安市仲裁委受理处处长白晓莉解释，案例中王先生的一个关键问题，是违约金的计算基数如何确定。

　　一种是王先生已经缴纳了全部房款，违约金的计算基数应以全部房款计算（即30万元的2%，6000元）；另一种是，如果王先生作为买受人，未按期付月供达到一定期限，出卖人将承担补供和回购担保责任，况且按揭贷款的10%-20%作为保证金被银行冻结。这与买受人一次性全额付款情形不同，因此认为违约金的计算应当以“首付+王先生已付月供”作为违约金计算基数。实践当中，以两种方式计算违约金的判例都可以见到。

　　防范措施：

　　陕西永嘉信律师事务所韩永安主任建议，出现前述争论的关键，在于对已付房款或总房款的概念产生了不同理解。建议商品房买卖合同的当事人，可以在合同中对已付房款或总房款的概念进行明确，明确约定已付房款或总房款是指合同总金额，或直接明确一个数额，避免分歧与误会。

　　同时，对于违约金的计算方式，不要约定为单纯的固定数额，最好明确为按日或按月计算，以体现合同的公平合理，体现违约责任条款的作用。