按揭购房 违约金如何算

　 案由：申请人甲与被申请人乙房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定由甲购买乙公司开发的商品房一套，总价款628312元，付款方式为首付加按揭，首付款人民币128312元。合同约定逾期交房不超过30天，乙公司按日向甲支付已交房款万分之二的违约金，逾期超过30天后，甲有权解除合同，乙公司按甲累计已付款的3%支付违约金。甲继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限第二天起至实质交付日止，乙公司按日向甲支付已交房款万分之二的违约金。
　　实际履行中，甲向乙公司支付首付款比合同约定延迟交付一天。一月后甲办理了50万元人民币按揭贷款。乙公司未按合同约定日期交付房屋，而是比约定交房时间晚了半年。
　　由于乙公司延迟交房及未按约定时间向房产登记机关提交办理房产证所需资料，导致双方发生纠纷，在协商未果的情况下，甲根据合同中的仲裁条款，向西安市仲裁委员会申请仲裁。甲认为他已依约向乙公司支付了全部购房款，乙公司则逾期交房并且至今未办妥房产证，故请求，由乙公司支付逾期交房违约金27520元，违约金利息2479元。乙公司则辩称，甲提出的违约金的计算基数应为首付款加已付月供款，而不是总房款。
　　仲裁解析：本案的争议焦点是关于违约金计算的基数问题。有一种观点认为，在申请人办理完银行按揭贷款之时，该笔资金已经依约转移到被申请人的账户，归被申请人所有。对申请人而言，其已全部履行了付款义务，至于申请人是否按时分期还款，是其与银行的合同关系，与被申请人无关，所以违约金的计算基数应当是全部购房款。
　　但是作为当前商品房买卖中普遍采用的按揭贷款方式却有其特殊性。在按揭贷款的实际运用中，出卖人需保证买受人如果发生断供三到四期，就必须无条件的补供或者回购房屋，银行向出卖人支付买受人借贷的购房款时，只支付借款总额的80%-90%给出卖人，扣下10%-20%作为保证金，待房产证办理后，用房产证的他项权利证书来换取银行扣下的房款。所以，基于这种特殊的按揭关系，该案乙方违约金的计算基数应当是首付款与已付月供贷款的总和。
　　裁决结论：在与双方当事人积极沟通的情况下，仲裁庭依法做出裁决，认定乙方逾期交房构成违约，支持了申请人要求被申请人支付违约金的请求；双方在计算违约金的基数问题上存在争议，仲裁庭依据按揭购房合同的特殊性，支持了被申请人的观点；申请人请求支付违约金的利息，于法无据，不予支持；在支付违约金的具体数额方面，仲裁庭采纳了双方确认的数额。