区域购物中心将成为未来开发主流

在中国购物中心发展报告中有这样一个数据，2006年超区域型的购物中心占35%，比2005年的时候我们统计的下降了9%，与此相反区域型购物中心占到31%，比2005年增加12%。从这个数据当中看到，近几年随着土地与开发成本的加大，商业地产商更加理性化，区域型的购物中心已开始崭露头角，且成长速度在逐步加快，从过去一年的19%到31%增长了12%，涨幅接近百分之百，成为市场的一个发展主流。



    什么是区域购物中心呢？初步定义是目标消费群体在一定商圈范围内，并根据商圈范围内的消费环境和特点打造的购物中心，旨在成为区域范围内的商业龙头。根据对国内已有的区域购物中心案例研究，我们发现，区域购物中心的规模一般在5-10万平方米左右，辐射的商圈在3-5公里，主力店以百货与大卖场为主，如上海的百联西郊、郑州的印象城、厦门的瑞景商业广场等。



    目前几大国际商业地产开发商进入中国市场时都选择开发区域购物中心，如美国西蒙的“印象城”，凯德置地的“嘉茂广场”，SM城市广场等等，之所以区域型购物中心会成为现阶段及未来发展主流，主要基于以下几个因素：

一、城市化的快速发展，对区域购物中心需求快速增大

中国正处于快速化的城市发展中，每年都有大量的农村人口成为城市人口，大量新区、住宅区的开发产生了巨大的消费，为区域购物中心的发展奠定了基础。但这些新兴区域由于消费人口及消费需求规模暂时有限，因此并不需要太大规模的商业面积，相对更适合发展以餐饮、服务功能为主的区域购物中心。

二、城市商业过度集中，便利性较差

目前中国大多数城市的商业过度集中于传统的市中心区，在选择购物时，一般情况下消费者都会选择离家比较近的商业场所消费，市中心的商场距离较远，购物较为不便利，这为区域购物中心的发展创造了发展环境。

三、土地成本飙升，超大型购物中心用地成本高

由于中国现在的土地都实行招拍挂，竞争激烈，土地成本被大幅提高，过去动不动几十万平的商业体量需要更大的开发成本，考虑到未来的运营效率及投资回收，中型规模的区域购物中心一般都有较好的平均租金表现，较好的平衡了开发商的投资成本与收益，成了开发商的开发首选。

四、购物中心同质化严重，区域型购物中心适合营造特色

前几年的购物中心开发中，许多不成熟的开发商都贪大，造成很多购物中心规模庞大，业态重合，同质化严重，中小型的区域购物中心由于规模较小，适合吸引一些特色业态进驻，打造特色购物中心，避开竞争。

五、零售商户的多样化为区域购物中心的招商创造基础

近几年随着中国经济的发展与消费水平的提高，越来越多的国际零售商户开始进入中国，也衍生出许多中小面积、有特色的商业业态，特别是餐饮、休闲娱乐业态的丰富。很多大型购物中心都为招大型百货与大卖场作为主力店而苦恼，但区域购物中心招商就可以更加灵活，可以不用招商大主力店，而是由一些更具特色、500-3000平方米的次主力店来带动人流，满足消费者日益多变的消费需求。

六、开发商经过积累后，开发心态日益理性

经历前阶段的交学费积累后，开发商对于购物中心的开发已逐渐回归理性，对购物中心的规模经济性、经营效率性、投资回报周期等问题都有较为深刻的认识，过去盲目追求规模体量、好大求全的现象逐渐改变，理性的回归使得大型购物中心发展受到抑制，而更富效率的区域购物中心开发比重将进一步提高。

七、区域型购物中心招商压力小，租金收益高

大型的购物中心由于其体量大，要填满需要大量的商家，对招商能力有较高的要求，往往很多购物中心开发后都出现大量的空置现象，要不然就是所有商户来者不拒，造成商户参差不齐。而区域购物中心由于规模较小，所需的商户较少，开发商在招商的时候可以有选择根据自我定位进行招商，由于体量较为合适，在租金的收益上也可以获得较好的表现。



   大型购物中心的时代已经过去了，区域购物中心由于其投资风险小，经营效率高，必将成为未来购物中心开发的主流。