建设部官员近日表示，宏观调控的效果并不让人满意，诸多城市的房价仍旧在高位运行。灵通人士透露，政府将执行更加严格的调控政策，住宅市场的投机空间已经非常微小。而商业地产的投资日益成为投资的新宠。

　　被忽略的郊区商业

　　根据上海中原的研究数据表明，今年上半年共去化商业面积106.71万平方米，比去年同期增长14.24%。而其中居住区、郊区商圈的商业面积去化量占总去化量的77%，而市级商圈商业面积去化量仅占总去化的2%。

　　中原地产研究咨询部经理马冀分析，造成这种成交结构的主要原因在于目前的在售商铺以居住区、郊区商圈为主。居住区、郊区商圈商铺当前价格优势、同时政府对这些未成熟区域的规划使得部分投资者看中了其未来发展潜力，因此其成交量可观。

　　“郊区商铺投资往往被人忽视，其实很有价值。”商业研究专家姜兴国认为，商铺的投资发展趋势是向外围发展。市中心的商铺租金固然很高，但相对而言成本也相当高。

　　10月，上海可售商铺的面积为278.49万平方米，销售面积19.60万平方米。租金水平最高的当属知名的南京东路商业街，其个别商铺的租金水平已经跻身于世界前20强。徐家汇商铺平均租金水平为47元/平方米/天，而以高档著称的淮海路的租金约35元/平方米/天。然而，从租金回报来看，市中心的商铺有下降的趋势。专家认为，这主要是市中心商铺的成本太高造成的。

　　超前投资

　　“选择成熟的社区商铺就赚不到钱了。”姜新国认为，能否预见未来的热点区域很重要，“我就觉得青浦新城的商业不错，曹安路的也起来了。”

　　目前商业地产中，社区商铺的投资非常活跃，却存在诸多的问题。如成熟的社区商铺往往在租金上相当昂贵，经营者必需承担高昂的资金风险。而尚未成熟的社区商铺则会因为未来的不可控因素的作用，导致投资失败。策源商业经理沈朝晖说，社区商铺最大的问题在于经营，很多商铺出现经营不下去的情况。

　　从目前上海的发展轴线来看，东西向是发展重点。而东部主要以临空和临海发展为主。因此，西部的发展潜力非常巨大。

　　记者了解到，青浦地区的商铺交易非常火爆。其租金约为15元/平方米/天。尽管青浦离市中心较远，但青浦新城的消费群比较特殊，青浦工业园区的人足以支撑起当地的商业消费。加上，青浦老城区的商业配套已经跟不上需求，新城的商业地产所经营的酒店、酒吧生意都非常红火。正好迎合了新城工业园白领的需求。

　　青浦只是一个例子，在嘉定、松江甚至南汇地区，商业地产存在机会。以南汇为例，随着南汇的规划重点南迁，以野生动物园为核心的商业旅游带正在形成。如果迪斯尼乐园在浦东川沙建成，旅游和生态为主题的商业片区效应会逐步显现。而松江目前的房地产投资出现饱和的状态，商品房滞销成为投资者最头疼的问题。而商业地产也有了新的机会。据了解，松江政府正在做人口结构的重新调整，如果松江地区由华侨城投资建设的欢乐谷项目建成，以主题公园为特色的商业片区也能够在此形成。

　　政府的眼光

　　政府的支持也成为郊区商业发展的一大动力。笔者了解到，根据《2005年上海商业发展报告》，发展郊区商业将成为上海商业工作的重点。

　　报告指出，在政府支持下，南汇五角世贸商城、青浦上海国际文体休闲产业城、浦东高桥荷兰新城等体量巨大的商铺项目都会陆续上市，届时郊区商铺上市量将远远超过市区成为供应主力。

　　“未来3年中，上海新增商铺面积将达到700万平方米，很大部分来自于外环外区域，尤其是随着外环外住宅的大规模建设，社区型商铺必然会大量出现在外环线以外。”一业内人士表示。

　　不过，对于郊区商铺即将到来的大规模放量，一些业内人士表示担忧。

　　“要密切关注人口导入速度和商业设施建设速度的协调。”上海在行置业投资有限公司首席顾问姜新国指出，人气不足是目前郊区商业发展的最大瓶颈。

　　荒岛房产工作室分析师闵益飞也表示，三季度新增供应均为出售型商铺，可见目前开发商的首要目的都是为了回笼资金，但非中心区域商铺如果仅仅出售而不在经营管理等方面下功夫，往往很难成活市郊专业商铺交投活跃。

　　郊区商铺暗藏危机

　　近期上海共有5例商业项目上市，上市面积1.85万平方米，可售商铺的面积为278.49万平方米，去化面积19.60万平方米。成交结构上仍以郊区为主，郊区的商铺成交量占本月商铺总成交的69.34%。专业市场类商铺是郊区商铺成交的热点。上海海港国际贸易中心、上海两港装饰材料城、宝钱公路5000弄等项目借助周边便利的交通以及郊区的低价格均有不错的成交量。区级商圈由于闵行南方休闲广场等项目35000元/平方米/月左右的成交价格使得区级商圈价格较8月环比增长56.98%。

　　郊区商业正在逐步繁荣起来的同时，专家提醒说，郊区商业的发展需要科学的规划，需要合理的布局和功能定位。在“为农服务"基础上发展起来的郊区商业，长期处于小、散、旧的落后状态，布局不合理，功能不完善。要彻底改变这种状况，尤其需要规划先行，科学地谋篇布局。

　　住宅郊区化一直被认为是北京、上海等大城市地产发展的终极目标，但是，住宅郊区化的迅速发展，很大程度上是依靠快速发展的郊区商业配套的完善，而目前国内的现状是，郊区住宅商业配套设施的数量和质量都难以满足居住人群的需要。

　　上海商业经济研究中心日前透露，“十一五”期间，上海有望在全国首次提出“郊外商业商务中心"(SuburbanBusinessDistrict，SBD)的概念。上海商业经济研究中心副主任朱桦称，建设SBD的有关内容很可能被纳入即将出台的上海“十一五"规划中，首批有望启动六大SBD项目。