稀缺型高档别墅成为外资曲线进入内地楼市的首要目标

　　本周，一个来自上海楼市的重磅消息，让京城也感到了同样的震撼。全球最大的私募投资公司之一凯雷集团，近日购入110套别墅。按市场价格推算，该笔交易总价约9.5亿元人民币。而据知情人士透露，凯雷集团收购这些别墅后，将考虑出租谋取长线收益。

　　“限外令导致的外资购房冷清期已提前结束。”仲量联行中国区董事陈立民称，限外令对企业类外资收购国内房产项目并未严格限制，看好别墅租赁市场收益的大牌海外基金整体收购国内房产物业的案例本月还将频发。而别墅等高档产品则成为这轮购房潮的目标。

　　投资机构购房动力转向租金收益

　　记者从经纪公司了解到，以往在北京购买别墅用于居住的主要有三种人，一是国外驻京机构、公司的官员及高级管理人员；二是港澳台在京投资企业的高级管理人员；三是国内的高收入阶层。

　　在限外令出台之前，外籍人士是高档别墅的一大主力客群。限外令的出台似乎导致了这部分客群的减少。事实上，外籍人士的购买力并未因此消失，而是以其他形式转化为别墅投资的新动力。这个新动力就是外籍人士对别墅的由“购”转“租”。而租金收益的巨大诱惑，令别墅成为投资机构此轮购房潮的目标。以京城最早形成的中央别墅区为例。专业机构调查显示，中央别墅区内主力户型面积为300平方米的独栋别墅，月租金价格在4000美元左右；面积在400至500平方米左右的高档别墅，月租金价格在6000至8000美元之间，投资回报率保持在10%以上。

　　本周爆出的凯雷斥资近10亿元收购110套别墅，“狂赌”未来别墅租赁市场收益，就是一个实例。

　　稀缺型高档别墅卖点瞄准新买家

　　一边是别墅实际需求量不减，一边又是供地禁令导致的“稀缺说”。后者进一步增强了海外基金下注别墅市场的信心。而来自市场的另一种预测则更乐观地认为，除了未来的租金收益外，二手房市场限制外资进入未成定局，市场接盘能力毋庸置疑。因此“囤积”稀缺型高档别墅待价而沽受到海外基金的热捧。

　　尽管如此，“限外令”对以外籍人士为购买主力的高档别墅来说，影响还是不容忽视。为了迎合限外令之后的市场变化，新开的别墅项目在产品定位和营销策略上，都把新客群的投资需求放在重要位置。博华紫光在中央别墅区开发的观唐项目，成功融合中国高宅大院与西方现代建筑技术，风格独树，加上项目本身就拥有该别墅区最大的休闲运动主题公园，特别受到外籍人士、投资客的青睐。据了解，其一期70%以上的客户是外籍身份，50%以上的客户是投资客。限外令之后，由于考虑到新的市场变化，项目二期以低总价精致独栋为卖点，产品面积控制在280至450平方米，再次成为区域内主力需求产品。