２４岁的张玲工作后一直想有一套属于自己的房屋。经过仔细挑选、多处对比，结合自己的经济实力，２００５年２月她在北京市宣武门一带看上了一套面积为４３．６８平米的二手房，房主是从某企业退休的李晓文女士。由于双方对于房屋交易都是外行，她们决定委托北京市某房地产交易中心作房屋买卖中介。

　　确保房产交易信用，买卖双方求助房产交易中心

　　２００５年２月２４日，张玲、李晓文同房地产中心签订了《委托代理协议》，约定房地产中心负责办理房屋过户。在房地产中心的促成下，双方当日即签订了《房屋买卖协议书》，约定房屋总价款为３２万元。同日，三方还签订了《居间中保合同》，协议约定房地产中心保证房款、房产得到落实；房屋的交易手续费、各种税费及产权证等事宜由双方委托房地产中心办理；张玲如需贷款，则应在向银行贷款时，将总房款的２０％作为首付款存入房地产中心账户。３月７日，张玲向房地产中心交纳了首付款１２万元和代理费。

　　不久，由房地产中心向银行担保的张玲的房屋贷款申请获得批准，但银行要求在发放全额贷款之前，房屋应先进行产权过户。房地产中心为此向李晓文发放了催促办理过户手续的函件，通知其提交办理产权过户的全部手续。李晓文回函称，张玲必须在过户前３日将房款全额存入房地产中心的账户，经过她确认，才具备过户条件。

　　卖方没见房款不愿过户，银行未见过户不给贷款

　　对于张玲而言，银行不见房产过户不发放贷款；对于李晓文而言，自己没见全额房款不肯办理房产过户。在这个两难选择中，张玲向北京市宣武区法院提交了诉状，希望解除与李晓文的买卖合同；并要求李晓文因其违约行为赔偿自己的委托代理费、按揭律师费、房地产评估费、交通费等共计１１１５６元；鉴于房地产中心未能使双方房屋买卖交易实现，张玲要求其承担连带赔偿责任。

　　法庭上，李晓文辩称，自己没有收到房款，也没有看到原告要履行合同的保证，不存在违约责任的问题，不同意赔偿。而房地产中心则称，根据三方《居间中保合同》约定，公司承担的不是保证义务，也不应承担责任。

　　法院判决卖方赔偿，房地产中心无责

　　无论房地产中心是否愿意承担赔偿责任，张玲都不会得到这套房了，法院最后判决解除张玲与李晓文的房屋买卖合同；而又根据我国《担保法》第六条规定：保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。本案从《居间中保合同》看，并未明确约定在卖方不履行义务时，由房地产中心承担责任，则房地产中心无需就该案损失担责。２００６年２月１５日，法院判决李晓文赔偿张玲委托代理费、按揭律师费、房地产评估费共６６００元，驳回张玲的其他诉讼请求。

　　本案的两个争议焦点

　　按照李晓文的说法，没收到房款当然不能将房屋过户；而按照房地产中心的说法，公司承担的不是保证义务，因此不能对合同未能实现承担责任。据此，本案的争议焦点有两个：一、买卖协议未能履行，是原告张玲还是被告李晓文存在违约行为？即应当是先办理过户手续还是先交付房屋全款；二、房地产中心是否应承担连带担保责任。

　　法官如是说

　　就第一个问题，本案法官郭云燕指出，买卖协议其实已明确约定了交房、付款的方式及时间，也明确约定了贷款金额，待银行放款后汇入房地产中心账户上。而按银行要求，张玲应先与李晓文办理过户手续，银行才能发放贷款。故张玲在履行合同过程中要求李晓文办理房屋过户手续理由正当。对于李晓文称张玲应当在过户前３日将房款全额存入房地产中心账户的抗辩，因买卖协议约定张玲的付款方式为贷款方式，而银行发放贷款的条件是买卖双方先办理房屋过户手续，且张玲、李晓文、房地产中心签订的《居间中保合同》已保证在卖房人交付房屋后能够得到房款，避免出现先履行交付义务的一方合同当事人出现无法取得合同对价的风险。李晓文应当按照协议约定履行义务，协助张玲办理过户手续，待手续办理完毕后，从房地产中心领取全部房款。因此，李晓文一直不予办理过户手续，其行为已经构成根本性违约。

　　而就第二个问题，即房地产中心是否应承担连带保证责任？郭云燕认为，从三方签订的《居间中保合同》来看，其中并未明确约定在张玲或李晓文不履行义务时，由房地产交易中心承担担保责任，故张玲要求房地产中心承担连带保证责任的诉讼请求没有法律依据，法院不能支持。

　　律师如是说

　　看来，李晓文构成违约不成异议。但房地产中心为何在房屋交易未实现时不承担赔偿责任呢？

　　对此，房地产中心的王律师解释，根据《居间中保合同》规定，房地产中心承担的不是保证义务，而是委托保管和委托交付的义务。从合同条款可知，房地产中心的义务是：接受买卖双方的委托，代为保管房款和房产证，在交易完成后将房款和房产证相互给付。那么，在本案产权证没有办理过户手续，交易没有完成的情况下，房地产中心根本没有办法继续履行该合同。

　　“其实，即便是房地产中心承认自己应当承担保证责任，”王律师说，“在保证责任的前提条件没有成就的情况下，房地产中心也不该承担保证责任。因为本案是由于李晓文不履行合同的违约行为造成的，在中保合同中通篇都没有约定房地产中心应对李晓文的违约行为承担连带保证责任。”

　　至于中保合同中关于“房地产中心保证房款、房产得到落实”的条款，结合合同第一条内容，即“为保证交易双方的切身利益，交易双方一致同意，共同委托房地产中心作为房屋交易中的‘房款给付’、‘房产转移’的中间保证人。”可知，在房屋交易中存在很多环节，如现场看房、办理贷款、交纳税费、立契过户、交付合同对价等，其中“房款给付”和“房产转移”的行为只有在最后交付环节才会出现，所以本案中，交易最终没有完成，无法进行到最后的交付合同对价环节，原告无权要求房地产中心承担责任。

　　本案房屋交易为何不成功

　　房市交易缺乏信用，现在已经成为老百姓购房的一大心病，正是因为房市存在的诸多风险以及购房者专业知识的匮乏，购房者往往求助有专业知识的中介机构，各地的房地产中心才风起云涌。本案中的买卖双方都以为某房地产中心可以为她们提供信用及专业知识的保证，所以她们选择委托房地产中心为他们代理交易，但纠纷终究还是不可避免。而且，从三方签订的合同看，房地产中心在操作上没有出现违反合同的行为。那么问题究竟出在哪里呢？据被告李晓文说，她没有表示不办理过户手续，只是三方对过户和付款的期限约定不明确，她曾多次要求原告和房地产中心签订补充协议，但对方一直不予理睬，她没有把握自己最终能拿到房款，所以不愿先办过户。而原告张玲也说，在三方签合同的时候，根本不知道银行要先过户才给发放贷款，导致此后发生纠纷。

    其实，正是因为买卖双方对于房屋交易的“无知”，才会求助相关机构，如果相关机构对此也无知，或是事先预设求助人是“先知”的，而对一些关键条款未予必要的告知或解释，以致造成不必要的纠纷，这对公民个人还是专业机构都是得不偿失的，提高全体公民的合同意识看来依然是任重而道远。

（当事人为化名）