写字楼作为城市现代化的名片，也见证着区域经济的发展和兴衰。当西安古老的城墙感受2002年市场大潮的脉搏时，西安写字楼市场也在迅速放置，吹皱了西安房地产市场的一池春水…..

　　写字楼市场见证西安经济腾飞

　　11年的规化发展，西安高新区在拉动西安经济增长的同时，也成为带动西安写字楼市场的龙头。我们特别邀请了高新区写字楼开发企业的三位老总，共同探讨高新区板块的形成和发展。

　　市场扩容机遇中能有多少辉煌？

　　主持人：今年西安写字楼的开发量和上市量明显放心，造成市场回升的原因是什么？上升空间能有多大？

　　姚景芳（高新地产总经理）：在西部大开发的背景下，西安市连续几年双位数的国民经济增长率标志着西安作为"中国西安.西部最佳"的区域性经济发展中心地位的增强，它的经济辐射力影响到了整个西北地区，集中表现就是现代化的办公设施建设开发在总量上、品质上及物业服务上的快速提升。写字楼的市场增量空间可能不会再出现像2001年比2000年猛增187.9%的超长增量，但能适应市场需求，以合适的性价比提供高品质、高配置的硬件与软件俱佳的写字楼，并在近三年内达到两位数的增长率问题不大。

　　韩晓更（高科房地产总经理）：西安是一个快速发展中的城市。就是主要表现在交通、城市配套等方面。西安至今二环还没有完全贯通，立交太少，道路严重拥挤。你一出门就会强烈地感到，我们需要更多的路……第二，西安充满了发展的机遇，它就像一个压力很高的容器，稍有一个小口，里面的气体就会喷射而出。总之，这个城市需要更多的路，更好的生活、工作空间，更多的绿地等等。

　　毋录建（西安高新区新材料园有限公司总经理）：再城市的发展中，一些旧的中心区域受历史条件限制，会逐渐丧失可持续发展的功能。为满足人类文明进步的需要，新的中心区域会越来越在人们的生活中显现出来，比如，在高新区规划的三条"城市风景"干道中，最具规模最有影响的当属185米宽的唐延大道，其绿化带就达115米宽，科技二路以南的绿化带更被建造成"城市森林"主题景观及唐延路广场；与千亩木塔寺公园相接，面对以游泳馆为核心的省奥林匹克中心，通畅便捷、自然生态、国际标准的区域环境吸引了一大批国际国内知名企业入驻，明年一旦接通南二环，唐延大道将成为高新区未来发展的龙脉。

　　高新区板快成就产业区的梦想

　　主持人：西高新商务写字楼板快的发展，如何和园区发展联动起来，和产业如何相互支撑？

　　姚景芳：商务办公楼盘在开发上要关注高新区现在和未来的总体规划，以进行合理的区域布局，而与高科技和传统产业的对接更要求开发商重视产品品平质结构和物业服务的互补性。适度进行融地产开发、地产商业、理财服务与个性化生活的复合型商务办公公寓的开发将不失为一种超前的务业选择。

　　毋录建：作为我国"十五"期间重点建设的五个国家示范高新区之一，西安高新区在产业、科技、金融、商贸等领域巨大的创新优势日益焕发出强劲的实力。这些无疑为区内写字楼市场的长期稳定、繁荣发展开拓出很大的上升空间，尤其是具备产业背景优势的写字楼项目，如新材料行业、医药业等等，他们的市场定位有区域产业建设的依托，符合产业发展的需求，市场的有效性是项目取得良好的经济和社会效益的基础。

　　迎接洗礼产品能否与市场"齐飞"

　　主持人：近期，仅西高新上市的写字楼就超过20万平米，年内还有20多个项目开工。市场能否有这样的消化能力，下一步市场竞争的重点将是什么？

　　韩晓更：不管开发什么项目都必须同城市发展合上节拍，，也就是通常所说的要把身地变成熟地，才具备开发的条件。我们通常决定一个项目的定位，是从市场需求和地块的周边环境这两个方面来综合考虑。写字楼项目比起住宅来更依赖于周边环境的配套，西安写字楼市场的快速升温，从一个侧面反映了城市发展到了一定的阶段，也就是说某一区域的城市化发展如道路等其他配套发展到了一定程度。正因为如此，西安的二环路周边、高新区内形成了写字楼相对集中的局面。

　　姚景芳：不存在有没有市场的问题，只存在你能否开发出符合市场需要的产品和服务的问题。结构性的区域和产品供应与市场需要之间的矛盾永远是目前市场可以承受而开发商无法承受的伤痛。竞争的重点仍然是服务、位置和产品，当然适度的性价比也是市场竞争的利器。

　　主持人：如果你们没有开发写字楼，也就是排除在自己开发的物业中办公的可能，你们选择写字楼标准是什么？

　　毋录建：从购买角度看，更应突出产品的性价比关系，比如处于升价地段、采用尖端科技能使价值最大化、完美的建筑设计令产品成为艺术、一人为本的生态环境、科学的公摊面积等都是支撑合理价格的基础；从使用角度看，更加人性化的产品会得到市场的认同，比如交通快捷，环境优雅、生态健康、服务到位等。

　　韩晓更：我认为有这么几个标准：一是交通。要能进得楼去；另外，还要能上得楼去，注意电梯的数量及质量，解决垂直运输问题。二是空间布局的合理性及舒适性。尽量要有足够的空间高度，否则容易让人产生压抑感，长期在较低的空间里工作，容易使人疲劳；另外平面尺度要合理，尽量选择方正一些的空间，以便于办公桌和书柜的摆放。三是写字楼的外观及内在品质。外观要有个性，在产生美感的同时特点明显；在关注外观的同时，更应该关注建筑、安装质量，设施设备质量等多方面共同组成的内在品质、因为它直接关系到使用者的使用方便与否。四是务业管理服务。一切硬件的配置，没有好的管理，同样不能达到设计性能的要求。

　　姚景芳：一个地区的写字楼也许是与一个地区经济发展关系最密切的物业。位于黄金地段的高品质的符合市场需要的写字楼，必然以高价质的服务表现出它的卓越之处。

　　主持人：一些写字楼的边缘性产品，比如商务公寓、商住两用楼等对纯写字楼市场起到了一定分流作用。请预测一下西安写字楼市场发展的格局？

　　毋录建：随着市场发展，需求的多样性愈加明显，写字楼开发要向不同的消费阶层提供高、中、低端的产品。今天购买商住楼或者后商住产品的小企业、小公司，在发展壮大后，会按市场规律改善其办公环境，树立自身企业形象，完成企业升级换代，不必担心哪种写字楼产品会成为主流，应相信市场不怕竞争、市场会因竞争而更加繁荣。

　　韩晓更：商务公寓、商住两用楼不是未来的发展方向。因为他们的使用功能在环境、安全、服务等方面存在较大的冲突。目前北京、上海等地已经明显开始禁止在公寓内办公。未来西安写字楼市场将会应地段、楼的品质、务业管理服务的不同而划分成高、中、低档三类，当然，每一类写字楼相信都会有自己的客户群。

　　姚景芳：未来几年本地的写字楼市场需求仍然会以首选在高新、然后南郊、然后北郊、其次城区、再次西郊和东郊这样一种消费取向表现出具有一定定势的格局来。等满足复合性市场需要的集"地产开发、地产商业和理财服务"为一体的复合型的酒店式办公公寓将会以其适宜的性价比成为市场的宠儿。