尽管在绿地集团商业地产项目主管的岗位上已有一些年头，业务上可谓驾轻就熟，但最近一段时间，张蕴还是越来越忙碌。
 
　　现在她的身份是上海绿地商业集团董事长。这家企业是绿地集团旗下子公司，去年才刚刚正式成立。
 
　　“我们的主要目标是，不久的将来，让持有型商业物业比例占到母公司地产总开发量的30%。”张踌躇满志地解释自己忙碌的原因。据她透露，目前这一比例在15%～20%左右。

　　令人惊讶的是，不止一家上海的知名地产商拥有与绿地相类似的抱负，尽管他们的强项仍然是住宅开发。据当地资深商业研究人士称，造成这种投资转移趋势的直接原因之一，很可能是旨在平抑国内住宅楼市投资“虚火”的宏观调控政策。

　　绿地52亿冲刺商业地产

　　绿地今年在商业地产上最新的一次大手笔，是据称总投资达30亿元的吉盛伟邦绿地国际家具村。这个合建项目规划总建筑面积约75万平方米，建成后有望成为国内最大的家具展销中心。

　　而今年2月份，该公司与洲际酒店集团(InterContinental Hotels Group) 在上海签约，决定在未来三年内，委托这家著名的酒店管理公司负责绿地名下四个酒店项目的日常运营。张蕴声称这些酒店总投资多达人民币15亿元，其中一处快捷假日酒店年内将开工建造。

　　“今年我们将投资52亿元在上海建设4个现代服务业集聚区项目，在建商业物业建筑面积会超过100万平方米。”绿地集团董事长张玉良日前接受本报记者采访时表示。前面提到的家具展销中心，就是那4个项目中的一个。

　　按他的说法，去年以来，绿地集团就调整了公司的产品结构和区域结构，把在上海的投资开发重点逐渐转移到商业地产上来了。

　　据了解，正是在这种战略思路指导下，去年至今绿地在上海所拿项目地块，均是商业为主，住宅方面则多半是满足政府要求的配套商品房项目。绿地集团手里现有的商业项目，规划建筑面积近270万平方米，仅酒店业务一块，就达35万平方米。

　　“我们大力进军商业地产，既有内部原因，也有外部原因。”张蕴这样解释他们的战略考虑，“从内部来说，绿地是一个大公司，为了防范风险，保持稳健发展，需要一定数量可获得长期稳定收益的持有型物业；从外部看，上海住宅市场开发受到调控政策冲击，而商业物业及酒店业等却基本不存在这个问题。”

　　张蕴举例称，上海商务酒店市场非常火爆，五星级酒店平均入住率达到70%～80%，金茂这样的顶级酒店，标准套间每天房价已高达人民币3000多元，而经济型度假酒店市场也非常好，这也是绿地看好其中投资机会的原动力。

　　巨头争相求变

　　“越来越多大地产商都在推行‘左手住宅，右手商铺’战略。”知名商铺投资专家、上海在行置业投资咨询有限公司董事长姜新国对记者说。这些近期均携重金进入商业地产领域的沪上地产巨头，除绿地之外，还有复地、大华等等。

　　今年2月8日，复地与上海钢联投资发展等两家公司签约共同开发上海宝山国际钢铁物流服务业基地项目，复地在合资公司中占50%的股权。据悉，该项目占地近350亩，总建筑面积约26万平方米，包括综合办公楼、交易会展中心以及酒店、餐饮、购物等配套设施。这是复地首次在上海本土开发商业地产。此前，复地的商业项目多在天津、海南等地。

　　而大华的在建在售的商业项目，有与铜锣湾合作的虎城，以及位于徐家汇的一栋甲级写字楼汇智大厦等等。用大华集团副总裁陈宁的话说就是：我们专注房地产开发，但不仅仅限于住宅，也将大力发展商用地产。

　　跟绿地一样，近年来复地、大华几乎都未在上海购入新的住宅项目用地。这种新的投资取向，似乎也影响了一些“过江龙”决策思路。招商地产即公开表明，要在上海及长三角地区拿更多商业用地。而一家香港上市公司负责拿地的人士私下对记者称：“住宅土地我们需要，但更看好上海的商业地产，写字楼、酒店、商场都行，也不论是土地还是成熟项目，统统感兴趣。”

　　三大外因促使房企痛下决心

　　“商业地产不在这一轮宏观调控的范围内。”姜新国指出，“商业地产本身就是投资性物业，政府管得比较少，更多是由市场自行调节，而住宅涉及老百姓切身利益，政府必须多管。”

　　他同时分析说，商业地产项目个性化很强，受局部区域环境和内部运营管理影响较大，受宏观面影响较小，不大会因为一个新政策出来就有问题。

　　另外一个重要原因是，上海不少大地产商早期土地储备日趋减少，新推出土地地价又太高，住宅开发边际利润逐渐降低，迫使他们在商业项目上动脑筋。因为后者利润空间比住宅开发大得多，投资更有回旋余地。

　　一直关注研究海外基金在国内动态的姜新国还注意到，不少财力雄厚的国际投资机构都看好上海的商业地产，本土地产商旗下的商业项目建成乃至经营成熟后，可以一次性打包卖给外资，或自己谋求以房地产投资信托基金(REITs)等方式到境外上市，所获回报更高。

　　“不光要赚开发利润，还要赚资本的钱。”深谙此道的大连万达集团董事长王建林这句座右铭，也许正是此刻那些上海地产大佬们的真实心声。