杨宝民：深圳正中实业正中商业广场项目总监。原茂业百货副总经理，购物中心经营与商业房地产知名专家，是我国首批研究购物中心运营的专家，我国自己培养的旅游及商业地产、百货经营与电脑应用复合型营销策划高级人才。曾任王志纲工作室高级策划师，沿海集团沿海物业管理总公司总经理，新世界地产集团公司营销策划总监，解放军测绘学院博士生指导小组老师。为国内数十个商业地产项目提供专业服务，培养了一批优秀商业地产人才，目前正在组织深圳滨海购物中心的开发与运营工作。

    近两年来，商业地产一直是业内关注的焦点话题，其中招商、后期经营等问题一直为业内人士广泛探讨。这个行业的有序发展需要大量的专业人才，例如专业策划师。为了帮助有志于钻研商业地产策划领域的青年工作者，2005年5月28日下午，由晶报、至祥置业、搜房网共同主办了题为“商业房地产开发业态设计创新与商业分割”的第24期深圳地产青年学习营讲座。本次学习营的主讲人是国内知名的购物中心与商业房地产专家，正中实业的项目总监杨宝民先生。

    为了让与会学员对“商业房地产开发业态设计创新与商业分割”这个专业课题有个更为清晰和直观的认识，杨宝民先生以曾操作过的项目“青岛颐中?银街购物中心”为例，从将深圳、大连、济南三地商圈进行对比，到项目的市场调研，再到业态设计与分割，理论结合实际，进行深入浅出的讲解。他再三勉励学员，要成为一名成熟的商业地产策划师，一定要刻苦钻研，勤练“内功”。他有一句话表述得非常形象：“大家在‘武林’中奋斗，还是要靠‘内功’，‘内功’是靠积累的。”

　　要将华强北商圈研究透彻

    市场调研及项目定位是商业房地产开发业态设计创新的基础。和青岛的商业氛围相比，深圳、大连、济南三地的核心商圈可以用来进行对比，尤其是深圳的华强北商圈。华强北商圈的业态包括了购物中心及专业商场业态、以百货为核心的购物中心、电器连锁商店、专业型市场和餐饮业态，长期以来一直是众多商圈市场调查的对比样本。研究透了“华强北”，就能读懂所有的商圈。建议学员每隔一段时间，都要去华强北进行再研究。

    做市场调查要深入现场

    专业的业态设计都是建立在认真调研的基础之上，因此做市场调研一定要实实在在到现场。现在有些策划师是在办公室里等着看调查报告，这是不对的，对个人、对项目都没有好处。策划师的专业能力需要在实际工作中不断锤炼、积累，只有能真正扎根于实际，才能更好地服务于项目。这一点是当前从业人员一定要注意的。

    同时，专业的策划师应该对开发商的经营管理团队进行必要的了解，这样才能进行项目的总体定位。

    帮助开发商取得最大效益

    业态设计和分割要遵循特定的原则。在进行商铺分割时，并不是分割得越多越好。同时不要急于测绘，测绘前必须做好业态设计工作和商业经营分析工作，避免重复测绘造成资金浪费。专业的策划师不仅要有总结结论的能力，还要能讲出为什么，帮助开发商实现效益最大化。