西大望路商圈商业地产品种日趋多元化，发展潜力巨大。
 
　　西大望路商圈已经粗具规模，随着路网建设的一步步推进，该区域的商业地产项目多元化趋势明显，并且组团开发，联合打造商圈，再加上各个项目入驻高峰期的到来，众多合力作用下，西大望路商业地产的发展潜力巨大，前景光明。

　　多元化是大势所趋

　　中国商业地产联盟副秘书长钟铁滨认为，从商业规划的变化上看，商业多中心、多元化是商业地产的发展方向，从未来的发展趋势上看，原来的集中式商业格局必然被打破，取而代之的则是区域中心。“北京市出台了商业规划指导意见，以二环、三环、四环、五环为界，对超过5000平方米、1万平方米的商业面积都做了相应的规定。从中透露出，政府正在通过政策引导，把原来高度集中的商业建设向周边分散。从北京的城市规划上看，也有着相同的趋势，比如北京原来是一个城市中心，现在的方向却是两轴两带多中心，新的城市格局必然带来新的商业格局，城市多中心也就意味着商业设施多中心、多元化。”

　　在《北京城市总体规划（2004年－2020年）》中，政府提出了构建新城市空间格局、实施多中心的新城发展战略方向。一个新城市中心的形成，有赖于多种功能性物业及产业的均衡发展，一个区域只有具备了商业、居住及办公功能，人们在区域内能够独立完成日常工作与生活的循环活动，此区域才能够成为一个城市的分中心。因此，完备的商业服务功能是城市分中心形成的重要一环，良好的商业氛围亦对居住及办公的发展有重要推动作用，商业“多中心”的发展将有效促进北京城市多中心的形成。

　　具体到CBD区域，钟铁滨认为，CBD的发展是以商务为主，商务方面的配套也要求商业的配套，包括居住环境的配套。西大望路区域的发展，与CBD发展很有关联，是以国贸为中心向周边辐射的结果。像大望路这个区域的发展也符合商业向周边分散，向周边引导的趋势，这样，就可能在CBD周边形成第二个中心、第三个中心。

　　商业定位偏向体验

　　据了解，CBD区域和周边区域已经形成了多元化发展趋势。目前，CBD商业地产的核心是国贸大厦，在它的辐射影响下已形成了华贸、富力城、珠江帝景等几个商业次中心。随着中央电视台新址启动，预计在未来的几年里，央视与京广中心也将是一个突起的中心。以国贸为中心的多元化格局将是CBD商业地产的总趋势。在商业定位上，CBD地区内的商业地产定位基本上都在高端客户群，但是高端的人群和客户总是有限的。所以，CBD周边区域的商业就主要针对中小型企业或中低端的客户推出相应的产品。

　　另一方面，CBD目前主要是综合型商业体和项目底商，也就是说还是以“定点销售”为主，但是，现在的商业发展方向却是体验式消费，因为相对定点消费，体验式消费能带来更大的愉悦感和购物的乐趣。CBD受到地价的制约，使得体验式商业的开发很难开展。这就给泛CBD区域，如苹果社区、珠江帝景、后现代城等着重休闲、体验的商业经营项目以很大的市场，它们的定位及客户都是与CBD相关联的。例如，苹果社区的二十二街区，把人文精神和自然因素完美结合在一起，让人们在购物时充分享受体验的乐趣；珠江帝景的旗舰2.5，长达2.5公里的商业长廊，充满异域风情的建筑风格，都给消费者以别样体验；后现代城则带来美国街区式商业氛围，开放、友好的街区风格，让消费者格外放松。

　　开发商合力造商圈

　　俗话说，一个好汉三个帮，一个篱笆三个桩，商圈的形成和发展，也离不开区域内开发商们的合作。珠江帝景总经理黄韶海认为，西大望路商圈的所有开发商应该联起手来，共同打造西大望路商圈。

　　“西大望路商圈的商业布点非常丰富，比如有CBD东都这样的商业综合体，有家乐福、百安居这样的集中型配套商业，也有沿海赛洛城、后现代城、珠江帝景这样的沿街式商业，这些商业类型应该相互补充、相互支持，共同发展。因为，一个新的商圈形成不能仅仅靠一个大型商业，而是应该由多种商业形态组成商圈的概念，辐射范围可能是3到5公里，也可能扩展到10公里，商圈里面有集中式商业配套，有沿街点状式商业，有大型综合性商业，互相配比。因为集中商业带来了外延人流，沿街点状商业则更好地服务了区域内的人流。只有各种商业形态相互渗透，才能真正成为商圈。”

　　今典地产营销副总马勇认为，这种相互的联合不仅仅是西大望路区域内部的，还有区域外部。现在看是CBD带动西大望路在发展，但是，今后发展的结果，将是两个区域共赢的结果，因为从未来区域的发展来看，肯定是整个商圈连成一片，互相带来人流，最后的结果是这个地区会成为新概念的商业区域，“我们不说比拼王府井、西单，肯定会成为东部非常有特色的区域”。

　　商圈还需不断整合

　　对于住宅项目而言，产品卖出去了，开发商的工作就结束了，但是，商业项目的销售工作或租赁工作完毕后，才仅仅是开始，因为商业项目能否真正火爆，关键还在于后期的经营管理。商业地产珠江帝景总经理黄韶海认为，一个商业项目真正成熟，需要5年的整合期，其中包括人流的整合，包括金融业态的整合，包括开发商对销售产品经营业态的整合。

　　苹果社区也做好了整合的准备。今典地产营销副总马勇透露，苹果社区2万平方米的二期沿街商业将在下半年推出，大部分是只租不售，“这也是为了把商街养起来，商街成熟需要2到3年时间进行整合工作。从大的商业地产来讲，这种整合成功的前提是商业地产的规划、产品的规划以及终极客户业态的规划，这也是影响到未来商圈的生存以及发展的重要因素。”

　　体量过大消化困难

　　目前，北京市场上在售的商铺非常之多，国际地产顾问戴德梁行研究表明，2005年至2006年期间，北京市新增商业项目将集中推向市场，总数可达到30个左右，总计142万平方米，呈现集中放量情况，而市场在短时间内并没有足够的消化能力，这势必会影响招商。对西大望路区域而言，也面临同样的问题，即短时间内商业面积涌现太多，市场消化存在一定难度。

　　据记者了解，如果以西大望路和广渠路的相交点为圆心，在半径2公里的区域内，商业面积超过了100万平方米，而且，以社区商业居多，各项目定位同质化较明显，这为销售和招商带来一定困扰。

　　此外，珠江帝景一位负责人告诉记者，西大望路板块原本是工业仓储用地，基本没有什么商业配套，现如今规划为住宅用地，因为紧邻CBD，受到了开发商和购房者的极大欢迎，但是在商业配套上，因为是从零开始，政府并没有统一规划，只是各个住宅项目根据自己的情况和对市场的预测，规划了小区的配套，同时辐射周边区域。这样，就造成该地区商业配套缺乏统一规划、各自为政的局面。

　　上古房地产经纪公司某负责人称，“这个区域在未来两三年内，将形成一个500万-800万平方米的大型居住区域，势必需要集中商业，但这个集中商业谁来做、怎么做，却没人能回答，作为开发商，是不可能去做这种统筹工作的，应该由政府出面针对区域的特点做一个详细的商业规划，否则目前存在的商业地产建设短期无序化的情况将会持续下去。”

　　交通规划是关键

　　交通在商业地产发展中的关键性，无论怎么强调都不过分。今典地产营销副总马勇认为，商业形成的要素就是路网的形成，从交通规划上看，商业地产在西大望路区域的优势非常显著。

　　马勇发现商业地产的发展中有个公认的事实，即大型的商业很少出现在主干道上，即便规划了，也很难经营得好，几乎所有好的商铺、商街基本都在城市次主干道上，而西大望路区域内的商业项目多半都处于这样的道路旁边。

　　随着西大望路拓宽工程、广渠路拓宽一期工程、通惠河北路修建工程等工程的完工，西大望路区域内交通网络基本形成，这将为该商圈内的各个商业项目带来源源不断的血液---人流。

　　“从未来趋势来看，政府会大力扶持，尤其是东部地区城市规划的问题。在这样大的利好情况下，西大望路的整个道路交通，包括生活、功能配套，政府肯定会大力支持。在这样的前提下，各个开发商推出不同的产品，在市场的调节下，不同产品不断整合，我想西大望路商圈肯定会有好的前景。”