“传统商圈受到新兴商圈的冲击很大，升级困难不少。”在6月18日召开的2006年西单商圈商业发展趋势与机遇研讨会上，北京市商务局副局长李顺利这样说道。的确，以西单为代表的北京传统商业区，一直面临商业规划未能实施、配套设施不足、业态分布不合理“三大硬伤”。据了解，自2004年以来，西城区政府投资66亿元启动西单商业街商业设施扩建工程，但是几次“变脸”工程似乎都没有彻底改变传统商业的升级难题。人们不禁要问:传统商圈升级为何如此之难？

    亚奥、CBD商圈齐夹击

    “交通便利对于传统商圈是把双刃剑。原先西单商圈的区位优势随着北京交通网的发达已经越来越不明显。许多百姓选择居住地与工作地分开，这样，居住地离市区越来越远，区域购物的路途成本就成为消费者考虑的购物因素之一，原来的传统商圈的购买力开始向外扩散。”中国人民大学工商管理学院教授黄国雄这样分析道。中国连锁经营协会秘书长裴亮也说:“现在北京在东、西、南、北都有商业地块的放量，南部有新世界、SOGO商圈，北有亚奥商圈，东有CBD商圈，这些商圈环绕着西部传统商业中心，分流了许多客源。”

    的确，随着2008年奥运会的日益临近，原本在人们心中还属于城乡结合的亚奥商圈，已经凸显出区域商业价值。与此同时，从历史上就演变下来的东、西部的商业中心争夺战也在这几年愈演愈烈。佳程广场副总经理王哲认为东部CBD与西单金融街相比，最大的优势是国际化:“如果单纯从国际化的角度来说，北京的东部地区确实是优势明显。我们以北京传统的南北中轴线作为东西部的分界，可能全北京99％以上的外国人都居住在东部地区，北京大多数四、五星级酒店也是在东部地区，这是经过20多年发展的一个结果。”

    “大而全”还是“高而精”？

    面对北京其他地区商圈的崛起，西单作为北京商圈的头把交椅似乎已经难保。中国购物中心产业资讯中心主任郭增利就坦言:“西单商圈已经不是原先的‘市级商业中心’了。”2003年起，拥有76年历史的西单商场决定“变脸”，把商场定位于精品百货并进行了一次大规模的调整，当时调整计划一出，引起业内外一片哗然:供应商和消费者都感到突然，招商不到位、固定顾客严重流失。“变脸”失败后，西单商场又回归大众时尚百货店，终于于今年威风重现。是否由于西单商圈客层相对年轻，走高端路线注定行不通？

    但是，与会专家却比较一致地认为走中高端路线仍然是传统商圈的出路之一。“金融街中心区域的形成为西单商圈尤其是规划中的美晟广场所属的西单北部地区带来了更高素质的客户群，而正在规划中的超五星酒店更可能提升整个区域的档次，”北京华容综合投资公司副董事长曲明光这样认为，“西单商圈拥有高端客户群，问题的关键是，相关的高端配套设施严重不足，属于中档餐厅的‘俏江南’日日爆满就是个很好的例子。”李顺利也认为，西单商圈完全可以成为像“纽约第五大道”一样全球知名的标志性高档商圈。

    从首都时代广场的经营困难到如今美美百货各大世界顶级品牌的纷纷入驻，可以说，美美百货算得上近年来西单商圈“变脸”最成功的案例。“美美百货经营状况的好转对希望破传统商业模式的西单商圈有很好的借鉴作用。”郭增利说。

    商务部政策研究中心处长宋刚也认为，是否走高端路线甚至关系着传统商圈的生死存亡:“从经营角度来讲，高端百货中心的利润率较高，传统商圈要想生存，走高端路线已经成为了盈利的惟一途径。”

    专业化决定商圈发展

    作为西单商圈最后一块被开发的土地，位于西单北大街与灵镜胡同交界的美晟广场备受业界关注。总建筑面积达11万平方米的美晟广场如何定位成为了西单商圈走势的风向标，是继续走中友、君太这样的时尚百货路线？还是走美美这样的精品百货路线？许多人都在猜测。

    “无论是走高端路线还是大众路线，最重要的是要把美晟广场做到‘专业性’。比如随着奥运会的临近，项目可以做成完全专业的体育用品商店，满足全民体育的发展趋势，”郭增利说，“一定要保证消费者能够在商场中买到需要的某一样东西，从而打破百货商店相对同质化的竞争模式。”

    黄国雄教授也认为:“‘做得全不如做得精’，把项目做成精品的餐饮一条街比一味追求经营商品可能更加会盈利。传统商圈不缺面积、不缺品牌，缺的就是特色服务。”

    同时，传统商圈的定位和走向还需要政府从中起到积极的作用，正如裴京所说:“传统商圈要想打破传统，光靠企业的自主行为是不够的。在具体运作上，政府对商圈的总体规划、定位、走向的引导也将成为重要的推动力。”