“售后包租”遭调控凸现商铺投资风险

    “售后包租”作为商业地产一种营销方式的，一度被开发商大肆运用，诸如“统一经营、原价回购”、“1天赚24万元、天天有分红”、“提供每年8%的物业补贴”、“年回报率8.38%”、“安全创富平台”等售后包租广告屡见报端，令消费者怦然心动。然而，此类诱惑背后却存在着较大的风险隐患，而且引起的法律纠纷不断。

　　针对近期一些开发商以售后包租的形式拆零销售未竣工的商品房屋，并在媒体上大量刊登相关广告的现象，建设部发出风险提示：以售后包租的形式购房有风险，投资须慎重。

　　随之而来一系列抑制炒房的宏观调控政策出台，使得商业地产投资再度受到投资者的关注。与住宅投资相比，商业地产投资回报率高，但高回报必然要与高风险相伴随，如果投资者缺乏识别的眼光，就可能掉进一个巨大的投资“陷阱”。今年以来，商业地产的大量放量，给房地产商们增加了极大的压力，在这种情况下，房地产商为了吸引投资者，打出各种口号吸引眼球，夸大商铺投资回报，给商铺投资增加了很多意想不到的风险。

　　哪种商铺最保险

　　面对市场上林林总总不断推陈出新的各种商业地产项目， 加之商家的宣传炒作，投资者不论是买来自营还是单纯投资，都显得无所适从。那么，如何判断一个商业地产项目的投资前景呢？如何在遍地开花的商业地产中出奇制胜选择一个高回报、低风险的项目呢？商机无限，然而风险如影随形。“如何才能成为商铺投资中的获利者？”已成为众多开发商和投资者最为关切的话题。

　　事实上，只要地段尚佳，开发商就不愁资金回笼的问题。不过，也恰恰是这上游环节的过度放松，导致了随后商铺项目中存在一系列经营管理难题。伟业顾问董事总经理蔡宇翔认为，之所以出现类似的商业地产失败案例，基本上都是没有处理好销售与日后管理之间的关系而造成的。“开发商销售的时候，忽略了日后经营的需要，哪里该卖什么，该怎么卖都没有考虑，因此造成最后管理和经营上的难题。”

　　专家分析，此前之所以有如此多的商业项目陷入投资回报的窘境，与模式不成熟有直接的关系。而那时的投资客大都处在不成熟的阶段，没有意识到这种模式对于后期经营管理所带来的困难。因此，随着投资客的不断成熟，专业机构管理先行介入的模式将会被越来越多的商业地产开发商利用，从而逐渐形成商业地产的主流模式。 

　　投资型项目的后期管理是对中长期投资者强有力的信心支持，如果将这个环节提前到商业项目的前期阶段，与销售同步运营，往往会给予投资客更强的长久性的投资信心。

　　自持商业物业前景看好

　　昨天，笔者获悉，著名的经济适用房项目三环新城的社区商业街SUNNY TOWN宣布开盘，据称，SUNNY TOWN首先推出的一期20000平米定位为特色餐饮街，全部由开发商持有，只租不售，且招商对象要求为有商业经营经验的成熟商户。

　　据了解，社区内首先亮相的是餐饮一条街，面积在20000平方米左右，由餐饮主力店和中小型餐饮、快餐组合而成；而社区配套服务内容包括银行、中介、家政、邮政、生鲜店、花店、面包房、洗衣店等，解决社区公共服务的需要；同时具有休闲娱乐的功能，打造健身、娱乐、培训、休闲四大模块，包括健身房、影院、茶馆、书吧、网吧、超市、才艺及语言类培训机构，全方位满足现代都市生活的需求；还吸收了影楼、精品店、服装服饰、美容美体及其他都市时尚类店铺，不仅服务于本社区居民，更辐射周边更广泛的地区，聚拢本社区的商气及人气。

　　据懋源苑总经理陆挺宇表示，“持有经营”是为了打造一个高品质的商业项目。“持有经营”可以让开发商更加确切地了解市场对商铺的需求，整合零散业态，统一招商经营，有效规避商业地产经营中的盲目性和无序性，在全面满足消费者需求的基础上，对餐饮街实行持有经营，与投资者进行利益捆绑，降低了商户的投资风险。为投资经营者及其它商户建立足够的信心，启到了主动、带动性作用缩短了后期经营培养市场的周期及形成成熟商业环境的周期。

　　目前，不少开发商仅把商铺开发作为吸引购房者的手段，商铺卖出去后，对后期经营管理一概不管，造成项目品质下降，陆总表示，发展商必须有培育市场的心态，才能与业主、租客“三赢”。

　　陆挺宇表示，商业地产持有经营肯定是大势所趋，整体的商业街出售面临着业主构成复杂、客户群体难把握、投资判断差异过大、很难再做高品质的后期维护等问题。但整体持有，可以在物业管理以及客户资源整合上进行完整规划。 美国、中国香港等国家和地区真正的大型商业项目都是以租赁为主。