作为一家国际性贸易组织，美国商业抵押证券协会（CMSA）日前正致力于通过资本市场，提高商业不动产债务证券的流动性，以决定国际不动产抵押贷款证券的走向

　　国内商业银行有无动力？

　　国外住房抵押贷款证券化（MBS）市场经过30多年的发展，现在的发行规模已超过被俗称为“金边证券”的国债，成为美国第一大债券。2005年三季度末，美国债券市场上的资产证券化产品余额已达7.8万亿元，占债券市场总额的31%.同比，国内资产证券化的道路却一直是步履维艰。建行作为国内抵押贷款规模最大的商业银行，于去年年底才成功完成了住房抵押贷款证券化的第一单。而半年后的今天，无论建行还是其它商业银行，在此并没有下文。

　　由于住宅抵押贷款的违约率很低，平均在1%左右，因此作为各家商业银行的优质资产，长期以来一直是业务发展重点。因此业内人士认为，大的商业银行其实并没有发行MBS的动力。

　　北京大学金融与产业发展研究中心主任何小锋对《财经时报》分析说，建行首发并MBS其实非出于自身业务发展的需要，而是纯粹为了满足国家推行试点。但在中央限制贷款规模的新形势下，住宅抵押贷款对于每家商业银行来说，都应该是一块‘肥肉’。“

　　但建行房贷部副总经理徐迪并不认同建行推行MBS纯粹为了满足国家试点的观点，她说：“资产证券化对于每家银行都是必不可少的工具，作为商业银行，盈利性、安全性、流动性是我们要全盘考虑的。尽管我们现在拥有大量的存款，银行资金流动性过剩，但潜在的‘短存长贷’的期限错配风险不容忽视。假如有一天爆发金融危机，老百姓要把大量存款取走，而银行随时需要现金来支持其流动性，这时资产证券化的重要作用就尤为显现了。”

　　而一位投行人士也表示，建行作为上市公司，即使存在巨大的存贷差，但也必须要考虑降低住房抵押贷款的风险、解决资金流动性以及资本充足率等问题，而资产证券化对于增强资产的流动性、提高资本充足率等作用无疑相当明显。

“从目前的供求角度来看，也许建行暂时不需要这么做，但并不排除别的银行如民营银行或者中小商业银行没有动力。”何表示。

　　救赎房企融资市场

　　房地产抵押贷款的资金回收期比较长，多为20年甚至30年，因此资金风险高、流动性差。而通过资产证券化的手段，银行在2~3年内就可以收回现金。这让长期倚重银行贷款的国内开发商，对银行再次寄予了“厚望”。但是MBS能否成为开发商融资的新希望？

　　徐迪对此表示，要认识MBS对房地产金融市场的影响，首先要了解MBS所扮演的角色。商业银行做MBS为的是提高综合经营管理水平，提高抵御风险能力，实现经营模式的战略转型，而不是直接解决房地产市场的问题。只是因为发行住宅抵押贷款支持证券可以为购房者提供更多的资金来源，如果筹集的资金再次被用于发放住房贷款，这样就会使更多的资金流入房地产市场，从而对房地产市场会产生一个间接的作用。

　　何小锋也强调，对于资产证券化，必须要分析它的传递效应。“它只是一个市场工具，并不能对抗某些国家政策。”

　　在美国，抵押贷款证券如今已成为房地产市场一种重要的融资渠道。徐迪分析说，美国有专门的按揭银行，它的功能就是发放按揭贷款，然后把这些贷款转手卖给做证券化的公司在资本市场上发行MBS， 筹集的资金由按揭银行再次用于发放按揭贷款。

　　“首先在运营主体的经营模式上就存在很大区别，我们是综合性的商业银行，不是专业化的按揭银行；我们发行MBS筹集的资金会根据需要用于各类贷款投向，而按揭银行是将证券化后的资金仍用于按揭贷款。”

　　徐迪强调，不管是个人按揭贷款还是开发贷款的证券化，如果资金的流向明确为房地产领域，那么它就会成为房地产市场重要的融资手段。而何小锋认为，根据目前国内的实际情况，开发商不必对此寄予太大希望，暂时来看，至少3年之内资产证券化都不会对其融资产生作用和影响。

　　相关立法尤为迫切

　　尽管业内人士对于建行MBS发行给予了普遍认可，认为这个试点基本上符合国际规范，实现了真实销售和破产隔离，但这个“婴儿”所经历的难产过程却是有目共睹。

　　徐迪表示，对于一项金融创新，政策法规涉及到十个部委办，充分体现了业务的复杂性。迈出了这艰难的第一步，今后工作将会相对容易。但是，目前证券化相关政策法规都是部门规章制度，并且业务、市场存在分割监管，需要尽快提高立法层次，以便统一规范，促进业务健康发展。“现在我们的资产证券化的蛋糕被切成了两块，抵押贷款证券化是人民银行和银监会一起做了个试点，而证监会那边又做了一个集合理财计划。一事两说词，但不管怎样，他们都类似于债券，而证券化的发展必须顺应市场的需要。”何小锋强调。

　　因此在试点结束后、正常业务开展前，资产证券化将会牵涉到政府体制改革、相关部门权力的统一协调及标准化问题。相关人士表示，不久就要召开中央金融工作会议，可能会讨论如何统一金融监管的问题。

　　“相关的立法应该尽快着手建立起来。”徐迪对《财经时报》表示。“潜在的市场非常巨大。现对于资产证券化需求较明显的是企业和中小商业银行。企业需要融资，证券化的融资成本更低，而中小商业银行目前需要解决自有资本金不足的问题。”