上周三晚，淮海国际广场正式亮灯入驻，标志着目前淮海中路唯一的新增供应量的面世，其租金达到1美元／平方米／天，签约率超过80％。据透露，早前全球排名前五的机构投资者都进行过不同层次的接触，业界对它的租金走势一致看好。但是，另一些甲级办公楼却出现租金下滑的现象。

　　从2005 年第四季度开始，部分早年建成的甲级办公楼租金已经停止上涨，甚至慢慢下滑。比较显著的是浦东招商局大厦、浦发大厦、国家开发银行大厦等一批于1997 年至2001 年间建造的甲级办公楼，去年底平均租金0．7美元／平方米／天，到目前已经滑落到0．65 美元／平方米／天。而上海甲级办公楼的平均租金却从0．96 美元／平方米／天涨到1美元／平方米／天。而2003 年以后建造的甲级办公楼，绝大多数呈现出租金一路高歌的趋势。比如近两年来知名的嘉华中心，租金从去年底的1．2美元／平方米／天涨到1．3美元—1．4 美元／平方米／天，花旗大厦从1．2美元／平方米／天涨到1．25 美元／平方米／天，企业天地从1．2美元／平方米／天涨到1．4美元—1．5 美元／平方米／天。

　　除了建造年代长短影响租金，地域因素也很有关系。特别是陆家嘴地区新的办公楼速度很快，而且这些新建楼地理位置优越，基本处于陆家嘴核心区域，如环球金融大厦等，又临近黄浦江。它们的崛起对老楼的冲击比较大。相反，铜仁路的嘉里中心、淮海中路的香港广场等一批老楼却因处于办公优势位置，租金稳中有升。据戴德梁行统计，今年将有六栋甲级办公楼完工，供应量预计可达24．5 万平方米，大幅低于2005 年约45万平方米的新增供应，从而将造成上海甲级办公楼市场的持续紧张。

　　同样因为这两个原因，作为最早的中央商务区，虹桥开发区日后的办公地位将逐渐下降，租金已经连续三个月呈现回落。中原地产研究部鞠波分析，该地区未来已基本无可开发用地，而原有的甲级办公楼在品质和设备上都有些欠缺。随着整个市场变化，甲级办公楼租金曾经从0．65 美元／平方米／天涨到0．78 美元／平方米／天，但如今又滑落到0．74 美元／平方米／天。它的地位甚至有可能被北外滩、中山公园等一批新兴区域所替代。