据有关人士透露，广州即将出台的“国六条”细则大多是向中小户型倾斜，这对于番禺、花都等区域上千亩的大盘开发商来说，无疑是当头一棒。为此，业内普遍担心，一旦地方细则出台，有可能使广州楼市告别“大盘时代”。

　　6月1日起实施的“国六条”十五条配套细则，力图从土地、户型面积两方面增加中低价位、中小户型商品住房的比重，加上新政要求发展商的项目资金比例在35%以上，楼盘“开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置”……新政如同一把利剑，让大盘开发商再次体会到了宏观调控的威力。

　　新政从资金、产品定位两方面给大盘带来严重冲击，使得大盘的发展前景再次充满变数，也使得某些发展商同时陷入资金吃紧和客户资源流失两大窘境。虽然广州“国六条”细则尚未出台，但是其严格加强土地管理、调整住房供应结构的决心势在必行。对于大盘开发商及消费者来说，如果“大盘时代”终结的话，将给广州楼市甚至整个社会带来什么样的反应及影响？为此，时报记者分别对开发商、专家学者进行了深入的探讨。

　　70%考验郊区大盘

　　有人士认为该政策影响虽大但很难实施，一旦实施，开发联排别墅或将是大盘出路

　　采访中，所有受访者都认为“90平方米新建住房必须占总开发面积70%”新政策将对郊区楼盘尤其是大型楼盘产生很大的影响，但他们同时表示，这个规定能否真正执行到位还很难说，其可行性还值得商榷。

　　开发小户型将让大盘失优势

　　新政规定，从今年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

　　据了解，目前广州房地产市场出售的商品房大部分都是90平方米以上的大户型，其比例大约占到总供应量的70%，而开发商之所以会趋之若骛地争着开发大户型，是因为二次以上置业需求在近年来得到很大的释放。今后90平方米以下新建住房须占70%，将使得中小户型将在未来一段时间内大大增多，其房价将有可能下降；而另一方面，开发商的开发成本将增加，直接压缩了开发商的利润空间。

　　记者还了解到，许多有开发大户型计划的开发商都在召开紧急会议，并暂停了项目的前期规划设计，而那些项目规划已经获得批准但尚未获得施工许可证的开发商，则不得不为项目“变脸”。

　　对于还有大量土地尚未开发建设的大楼盘来说，70%指标所带来的冲击要比对普通楼盘的影响大得多。中地行董事长徐建平指出，消费者选择购买郊区大盘大户型的一个主要原因是价格便宜、环境好，这个新政策一旦实施，郊区大盘的舒适度优势将不复存在，其销售也将因此面临新的困境。

　　７０％指标能否实施受质疑

　　一位不愿透露姓名的开发商表示，这项新政策对郊区大盘的影响虽然很大，但要看是哪里的郊区盘，并不是所有市中心以外的大楼盘都受到很大的影响。比如，华南板块的小户型楼房就有很多年轻白领购买，因此所受影响不是很大，而花都区楼盘就肯定问题大了。但是，“政策的关健是执行，执行力度不大，什么政策都是假的。”

　　中山大学教授袁其峰则表示这项新政策“有问题”。他说，房价高是由于政策缺位、让大量土地集中在开发商手上造成的，而非户型大小、多少的问题。徐建平则认为，国家出台新政策的一个主要目的就是要让老百姓都买得起住房，降低商品房空置面积，而郊区大盘一旦大规模建小户型，购买郊区楼房的消费者将大大减少，郊区楼房也将面临销售难的处境，这与政策初衷是相违背的。

　　大盘或将集中开发联排别墅

　　以上所提那名不愿透露姓名的开发商告诉记者，“90平方米以下住房占70%”的规定一旦实施，花都大盘“就肯定问题大了”，其出路只能是“好好地去建别墅吧”，毕竟政府只停批独立别墅的报建，但还可以批联排别墅的建设。

　　徐建平认为未来郊区大盘将有可能集中建设联排别墅，将联排别墅的占地面积控制在90平方米以内，建个三层就有200多平方米了。他还表示，对于70%的指标，其实开发商有很多方法可以规避。例如，这项新政策虽然规定了90平方米以下住房要占70%以上，但并没有说明以前建设的面积是否要计算进总量，开发商可以先建30%那部分的大户型，70%那部分先拖着不建，等过个一两年说不定政策就变了。

　　而另一业内人士则认为，开发商还有很多其它方法应付新政策，例如可以将小户型并连开发，买家有需要的话可以将几套小户型打通变成大户型，这样一来，70%的硬性指标就形同虚设了。时报记者 何 羽

　　郊区大盘受新政影响较为明显，尤其是番禺、花都等大盘云集的区域，命运更是令人关注——

　　郊区大盘出路在于创新

　　“国十五条”配套细则的出台实施，对房地产行业影响可谓非常巨大，新政在资金、产品定位两方面给大盘带来了严重冲击，使得发展商同时陷入资金吃紧和客户资源流失两大窘境。大盘的命运再次被推到风口浪尖，发展前景令人担忧。

　　新政要求新项目90平方米以下的中小户型面积占项目总面积的比重在70%以上。由于中小户型的户均面积较小，所以换算成套数，楼盘中小户型的实际套数比例应大于70%。这对交通便利、配套完善的市区楼盘来说，可将目标群体锁定为中端客户或首次置业者。但对郊区大盘来说，这无疑是一个不小的难题。

　　郊区大盘受影响偏大

　　对此，经纬地产研究部主任吴定金认为，这实际上又回到“郊区楼盘与市区楼盘的产品定位”问题。由于市区楼盘占有地段、交通、配套等一系列优势，因此，其产品定位的可选面更广。购买市区楼盘的潜在客户众多，几乎覆盖到绝大部分的客户群体，购房者所需的居住成本、时间成本也相对较低。郊区楼盘则有所不同，郊区楼盘需要购房者有承担高额居住成本、时间成本的能力，最好拥有自己的交通工具，这些都在一定程度上限制了中低购房群体的进入。

　　正是基于这些因素，郊区楼盘为吸引客户，常常在产品素质、居住环境等较有优势方面下功夫。于是，郊区楼盘纷纷走大户型、定位高端化路线。然而，时下对项目户型面积的限制，使得郊区楼盘的这一做法大打折扣，优势也难以再发挥出来。因此，郊区楼盘受新政影响较大的实际上是大盘。

　　面临规划设计多重压力

　　据经纬地产市场调研部统计，花都、番禺商品住宅的户均面积大多都在140平方米以上，南沙、萝岗的户均面积更是达到了170平方米左右；反观市区，越秀和荔湾商品住宅的户均面积则在95~105平方米之间，白云、海珠、天河也徘徊在110~130平方米左右。可见，增加中小户型比例的做法，对市区楼盘的影响相对不大，对郊区大盘的冲击则明显偏大。

　　花都某大盘营销总监表示，郊区大盘开发中小户型面临的压力和挑战主要是：规划及设计的变更。对已做好规划、设计，但未获得报批的项目来说，新政带来直接的压力就是规划和产品设计的改变。新政迫使大盘重新定位自己的目标客户群，其以往行之有效的开发模式也将做出适当调整。新政规定中小户型占70%以上，使郊区大盘在吸引目标客户群时变得困难，同时也给项目的销售带来压力。与此同时，发展商还存在成本增加、利润缩水的压力。

　　郊区大盘前景并不悲观

　　“郊区大盘受新政的影响最为明显，必须采取多项措施予以解决，规避风险。对于广州楼市来说，番禺、花都等郊区大盘的后路并不悲观。”番禺某某花园营销总监说。该人士表示，郊区大盘的出路在于创新。

　　发展商可通过户型创新等手段，将中小户型升级为大户型、复式单位。目前，业内许多人士已在探讨甚至着手将中小户型升级为大户型、复式单位的可行方案。但建设部日前却明确禁止这一做法，并打算从多个途径来监督执行。实际上，发展商只需增加产品的通融性即可，至于买家则在自己的需求下，由自己去打通处理。另外，走中小户型高端化路线仍不失为一种解决方法。

　　目前，郊区楼盘吸引中低客户的最大瓶颈就是交通，一旦花都、番禺等区的交通“经脉”被打通，其楼盘的价格优势将在吸引中低客户群的过程中真正体现出来。随着广州市地铁建设如火如荼地展开，郊区大盘应未雨绸缪，提早探索可操作的对策。

　　大盘主力将移师增城花都

　　广州的大盘并没有这么快就走到尽头，只是发生了空间地点的转移。番禺区土地供应减少，鲜有新的大盘入市，原有大盘也纷纷走上精耕细作之路，但这并没有妨碍到广州新大盘的诞生。现阶段，大盘的主力已经移师东部的增城、北部的花都。此外，萝岗、南沙区的设立，加之两区充足的土地资源，也为大盘的进驻打开了方便之门。

　　增城、花都成为新大盘的云集之地，使得广州的大盘模式得以延续。从品牌及产品素质入手，利用大盘的规模优势，大制作、大配套、大整合，缔造一个完全的居家新天地。不同的是，在土地的获取上，已由过去的“协议方式，廉价取得大面积的单幅地块”，变为“转让或合作开发的方式，以相对低价取得大面积的单幅地块”。但无论如何，笔者都有理由相信，广州的大盘发展还是“天地广阔”的。(罗莎琳　苏华俊　韩渊武/文)