国家推行经济适用房，目的是让中低收入者有房可住。海南省经济适用房自推出以来，基本上呈热销态势。据海口媒体6月底消息，该市积压商品房转化成的经济适用房项目，销售和预售面积108万平方米，销售率达74%。

　　然而，经济适用房完全让中低收入群体得到实惠了吗？日前记者调查发现：一些房地产开发商享受政府优惠补贴的同时，利用混淆住房面积概念变相提高房价，或干脆以普通商品房名义销售等等办法，使政府的补贴进了自己腰包。部分中低收入者本可享受的住房花落他人，优惠政策也落了空……

　买卖双方信息不对称 “迷魂阵”害苦消费者

　　经济适用住房是指以中低收入家庭住房困难户为供应对象，并按国家建设标准（不含别墅、高级公寓、外销住宅）建设的普通住宅。海南省对经济适用房享受的优惠作出过“免收或减收土地使用权出让金”、免缴市政配套费、免征营业税等规定。由积压房转化而来的经济适用房，则享受每平方米200元-400元不等的政府补贴及一系列税费优惠。

　　但对某些开发商来说，得到经济适用住房项目的开发权，在享受优惠的同时，又可以普通商品房的名义或变相超限价销售，这就等于每平方米多得几百元的利润。于是他们和部分销售商在房产销售中大玩“迷魂阵”，想方设法欺骗消费者，甚至还违反有关法规以逃脱房产管理部门的监管。

　　宏发阁位于海口市海甸五东路2号，是由积压房地产转化的经济适用房。2002年1月，海口房地产交易有限公司打出售房广告，称他们受海南正宇实业投资有限公司全权委托，销售宏发阁58套经济适用房。由于房价低廉，58套房子几个月后销售一空。交易公司先后与购房者签定了《房地产买卖契约》，并代办房产证。

　　半年后，购房者从交易公司拿到房产证，却发现他们的房产证建筑面积均比契约上约定的建筑面积“缩水”了二十多平方米。房产证的附记还注明；建筑面积一栏里登记的数据实际上是套内面积，“缩水”的面积为公摊面积。

　　一头雾水的购房者们到房管局查阅房屋档案，却先后发现了58份以购房户的名义与正宇公司签订的《商品房买卖合同》，里面填写的面积正好与房产证上的“缩水”面积相一致。这些伪造的合同均由交易公司提供，购房者们先前签的契约已踪影全无！

　　经过多方了解查明，海口房地产交易公司之所以向房产局提供假合同，是因为国家工商局、建设部已明文规定，从2002年1月1日起，全国商品房销售一律使用《商品房买卖合同》即假合同中的格式才能办到房产证。契约因只要求填建筑面积，远不如合同要求填套内面积、公摊及建筑面积那样全面详尽，因而被停止在商品房中使用。

　　购房者们终于明白了交易公司不用合同签约的原因：以宏发阁一个151.15平方米的房屋为例，按建筑面积卖房是1230元/平方米，但按套内面积来卖房，价格可就变成了1518元/平方米，升到了普通商品房的价格水平。也就是说，房子按建筑面积卖比按套内面积卖便宜许多。所以交易公司才会用房屋信息不全的契约给购房者签，隐瞒了58套经济适用房价格并不“经济”的真相。

　　眼下，26户购房者已将交易公司和正宇公司告上了法庭。购房者们的代理律师刘学强分析，宏发阁售房中存在的欺诈行为，不单表现在伪造58份商品房买卖合同问题上，而是贯穿了整个过程：第一，在交易签约中，交易公司没有按规定向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》，即没有履行法定的告知义务，隐瞒了许多重大而明确的政策规定；第二，假冒购房户的名义签订商品房买卖合同，并用这个伪造的合同到房管局办理房产证，致使58套房的购房者们最终多付了近200万元的房费。

享受优惠和高价售房“两不误”

　　1999年，12位购房户买了海口市较有规模的小区——昌茂花园12幢的房产。2000年，他们发现自己的房子在海口市房地产评估管理所的记录中竟为“经济适用房”，且房价与实价不符，此外房产档案中的“房地产买卖契约”系伪造。其中一住户房子有92．45平方米，购买时2198元/平方米，假契约中却变成1298元/平方米，价格相差8万多元！

　　12名住户于2002年8月将昌茂的开发商告上法庭。住户及代理律师找到了一系列证据证明昌茂花园12幢享受了经济适用房待遇：

　　1997年海口市计划局一份文件规定：昌茂花园“住宅销售价不超过1600元/平方米”。市规划局局长还在该文件上签署：“……市政配套费全免。”1998年海口市国土资源局批复给昌茂开发商的文中写明“同意你公司免交土地出让金”。2000年8月，昌茂开发商向市房产局上报，亦自称昌茂花园住宅小区已被海房复字［1999］27号文批准列入海口市经济适用房。

　　2002年10月被告方在法庭承认伪造了“房地产买卖契约”，但称未享受优惠政策。2003年3月，法院判决原告败诉。判决书称被告建房用地是通过拍卖转让而来，不符“经济适用房建设用地的供应原则上实行划拨方式”的规定；原告则不具备购买经济适用房的条件。

　　记者赴海口市房改办了解到，房改办调查表明：昌茂花园在建设及办理转让过户手续中，开发商享受了免收市政配套建设费、房屋报建费等建设费用及减半收取交易手续费的优惠政策。但由于种种原因，没有免征昌茂花园的营业税。

　　正是由于没有免征营业税，房改办主任也无奈地说，昌茂花园只享受了经济适用房的部分优惠政策。“可能就是这个原因让住户败诉的。”房改办主任介绍，昌茂花园当年被列入经济适用房范围，很重要的原因是市里要争取当年的国家安居工程贷款。在减免了昌茂部分费用后，贷款并没有争取到，也就没有减免昌茂的税款了。

欺诈为何能得逞？

　　以上两起经济适用房欺诈案例，当然也有海南本地的特殊原因。海口市房改办主任介绍，1997年前后，海口市为了推动低迷的房市，同时也希望争取到国家安居工程贷款，将市内比较有规模的小区几乎全部都划定为经济适用房，给予了开发商一些政策优惠。而由于贷款没有争取到，一些小区就没有完全享受到经济适用房优惠政策。“比如经济适用房应减免的电网电源建设费，从98年至今，就减免了一家。”市房改办主任说。因此有些开发商便自行以商品房标准开发了房产。

　　据了解，海口市房改办为全面了解当年批准的一批经济适用房的现状，曾要求各开发商将房产情况上报，不料开发商置之不理。

　　“我们也没有手段来制约开发商。”市房改办主任说，制约开发商的就是房产证，房产证是由房产局办理的，因此房改办没有有力手段监管开发商。而实际上，房产是否为经济适用房性质在房产证里并无体现，即使开发商以普通商品房名义出售经济适用房，房产局也不得而知。

　　不可忽视的是，经济适用房“售房欺诈”现象并不仅在海南发生，而是广泛存在于国内许多省市：一些房产开发商和销售代理商利用买卖双方存在严重的信息不平衡，借机在广告中发布不实销售信息诱骗消费者；故意混淆“建筑面积”和“套内面积”的概念使房屋面积“短斤缺两”，变相抬高房价；不使用统一的《商品房买卖合同示范文本》，或出示的格式合同条款中有显失公平的内容，使百姓买后吃亏也难诉……

　　如此一来，群众们买到的是价廉物不美、让人心里“添堵”的房子，或是干脆就对着表面低价实为昂贵的经济适用房望洋兴叹。在北京一些号称经济适用房的小区里，开着几十万元轿车的住户大有人在。2002年杭州曾公示其经济适用住房房源，户型70%以上在130平方米左右，单价平均在3000元左右。该市沈健芬处长直言：“像我这样的工薪家庭是不大买得起的”。诸如“开发商政府富有消费者两头捞钱，经济适用房穷人住不上”之类的报道比比皆是。

　　为什么开发商能在全国各地的经济适用房领域内进行欺诈，而且竟然时有得逞呢？最明显的问题，应该是房管部门对经济适用房监督管理“失控”。经济适用房用地往往由政府审批，并且由政府减免地价并核定开发利润率，这样就给了有关部门以权利寻租的机会。有些开发商采取暗箱操作，打经济适用房的牌子，却做着商品房的生意；也有开发商通过偷工减料变相地提高投资回报率。

　　不少房地产界专家也指出，监管“失控”的原因除却政府部门有意与开发商进行暗箱操作外，经济适用房的监督管理成本太高也是原因之一。根据现有的经济适用房政策，经济适用房的立项需要政府批准，开发所用土地往往由政府拨划，电网、小区配套设施等的建设需要政府负责，销售需要政府限价……监督管理成本存在于各个环节中，只要一个环节出现问题，很可能会满盘皆输。追求利润最大化是商家的天性，如果仅凭加大政府监管力度，还是会出现“上有政策下有对策”，其结果只是治标不治本。

掐住经济适用房欺诈的脖子

　　要堵住经济适用房欺诈，最根本的是尽快完善政策的不健全之处。

　　我国第一部专门管理城市规划区内经济适用房价格的法规——《经济适用住房价格管理办法》已于今年1月1日起正式实施。该法规对经济适用房的开发成本都包括什么、开发商的利润可以有多少、零售时应该如何定价等问题都进行了明确规定，其取得的效果正待观望。

　　一位湖北的地产界专家表示，除了完善政策，政府还应出面认真核查谁属于真正的低收入者；谁有资格居住的经济适用房里，然后统一根据不同情况发放相应数额的补贴给这些人。而开发商则不承担建设经济适用房的任务。由于有了补贴，这些低收入者就都可以有钱购置住房了。

　　还有学者提出采取“学券制”的办法：政府不再向开发商提供优惠，而改为直接向中低收入者发放“购房券”，受补贴者购房时可用“购房券”冲抵部分房款，房地产商又拿“购房券”向政府换回等价的货币。这样政府补贴中低收入者的目的不但达到了，而且还有以下好处：一是政府对中低收入者的补贴，不再被开发商和“富人”瓜分；二是免除政府审批土地、监管开发商的费用。

　　也有人对经济适用房政策本身存在的必要性提出疑义。一名房地产估价师认为，应该取消经济适用房政策，依靠市场自我调节，阶梯递进的原则，逐步解决住房问题。建立充分开放的房地产二级、三级、四级市场，让各种程度的住房困难者，根据自身的实际情况，通过市场的调节和运作，在市场中选择和寻找最切合自身的住房需求。

　　据了解，上海市目前已不再搞经济适用房，而是实行谨慎的“廉租住房”计划推动住房保障：由财政拨款，向最低收入家庭及住房特困户（目前测算标准是人均月收入290元以下，人均居住面积5平方米以下）提供租金补助，由贫困家庭自己在二手房市场寻找合适的住房；另外极小一部分伤残/独居老人等特困户，由政府出面购买二手房产向其提供住所。