据最新发布的中原地产研究（上海）月刊的上海今年上半年办公楼市场分析：在上海甲级写字楼租售稳步上升、乙级写字楼小幅紧跟的同时，在成交区域、结构、价格等多方面也出现了一些变化，这些变化将给后市带来一定影响。

　　供应、成交结构变化

　　传统的商务区内，新增出售的写字楼越来越少，而一些次中心区域和边缘地区的写字楼供应却明显增加，尤其是浦东金桥地区，自2005年之后就不断有新的写字楼出售。去年新增较多的普陀区，在2006年上半年没有一例物业出售。从成交来看，大部分的成交集中在工业园区、边缘地区以及次中心区域的一些异质化产品。这种成交结构符合上海办公格局外延的趋势。

　　租金水平距离拉大

　　近几年新建的甲级写字楼物业，由于自身品质较高，并且与现时办公性能的需求比较吻合，因此其租金水平处于高位运行，目前租金水平大都在1－1.4美元/平方米/天，如港汇广场、嘉华中心、汇亚大厦、都市总部大楼等，租赁业务比较活跃，入住率普遍能够达到95%以上。而一些建成较早的甲级写字楼物业，租金水平却每况愈下，目前租金水平只能维持在0.65－0.8美元/平方米/天，并且租户质量不高，入住率在92%左右。而且，租金水平和入住率，随着楼龄的增长，以及新建甲级写字楼的冲击，将会继续回落。

　　旧甲级抢占乙级市场

　　一些建成较早的甲级写字楼，由于物业设备陈旧，加之新建甲级写字楼的不断冲击，已经渐渐地从甲级写字楼市场的客户争夺中退出，从而把潜在的入住客户锁定在一些有着甲级写字楼需求，但是支付能力较弱的企业和单位。这些甲级写字楼虽然设备稍显陈旧，但其良好的物业管理、成熟的办公氛围、相对便利的交通商业环境，加上租金的优惠，受到了一些企业的垂青，这样势必会危及一些乙级写字楼的利益，从而加剧乙级写字楼领域的竞争。

　　对今年下半年上海写字楼市场，中原地产分析认为：上海写字楼市场新增出售面积将会增多，供求比将基本与2006年上半年持平，走势平稳。同时甲级写字楼的租金水平延续上半年小幅度上升的态势，而乙级写字楼的租金水平将继续平稳发展。供求上甲级写字楼的需求压力将有所缓解，而乙级写字楼仍将呈现供略大于求的局面。甲级和乙级写字楼的销售价格总体将会继续上扬，但价格走势仍然会受到成交结构的影响。