“现在我们的外籍客户都在等待中，不论是合乎条件的还是不合乎条件的，都办不了登记备案。”一位豪宅项目的开发商坦言。

　　来自中原地产的数据显示，在北京，2006年上半年，港澳台加上外资的购买面积比例占市场销售总面积的6.06%，金额则占到10.35%。

　　2002年，中国政府为启动国内房地产市场，取消了外销房和内销房的区别，中国成为国际货币基金组织187个成员国中少数几个对房地产投资没有限制的国家。而外销房的利润之高使得其迅速成为不少开发商的市场定位。

　　而随着七月份五部委出台的的一纸禁令（即171号文《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》）和随后的北京细则（《关于境外机构、个人购买商品房签约有关问题的紧急通知》），只有在境内工作学习一年以上、且是第一次在内地买房自用的外籍人士（包括港澳台人士）才能在北京购房，但由于各地的房地产交易数据尚未联网，即便在北京，早期的房产并没有备案，这使得“是否为第一次购房”难以界定，因此，据说目前，建委正在作备案登记的整理工作，对所有外籍人购房的备案和网上签约统一不予办理。

　　业内人士介绍，在北京，大约1/3的豪宅被外籍人士购买，当这1/3的购买力都被阻挡在大门之外的时候，豪宅市场的销售无疑会受到冲击。

　　政策出台后的一月成交量惨降

　　位于亚奥板块某豪宅的开发商介绍，从7月11日政策颁布以来到8月初影响非常大，不论是外籍客户还是内地客户观望氛围都特别浓，因为豪宅市场事实上是一种奢侈消费，大家担心，这是不是意味着国家对豪宅市场、高档项目会出台进一步的限制或打击措施。据了解，限外政策出台后的一个月里，某些豪宅项目的成交量只有五六套。

　　而据《楼市》市场研究中心的数据显示，8月22日～9月5日两周内，东部8000元/平方米以上的单个高档房平均成交22套，成交活跃度减退，由前两周的38套减至22套，跌幅42.1%。

　　7月15日亮相的US联邦公寓，定位国际社区，而北京房地产交易网的数据显示，到目前为止该项目只销售了10套，成交均价18824，和其拟售均价23000相差甚远，业内人士透露，开发商推出该项目原本就非常匆忙，很有可能是为了尽快销售融资入市，而受政策影响，目前开发商资金压力非常大，已经将土地所有权抵押给多家银行。

　　记者还了解到，6月份某知名经纪公司原打算组织国内一批高档项目的开发商去北美销售豪宅，不巧的是，不到一个月出台了外资设限的政策，开发商觉得风险太高，其成本和预期销售收入未必能成正比，最终这个尚在酝酿中的招商方案不得不作罢。

　　位于朝青板块的珠江罗马嘉园，三期大约有20-25%的外籍购买人群，所幸的是大部分为外籍华人，设限以后，部分未来得及签约的客户选择以妻子、父母等亲戚朋友的名义购买。

　　而在朝阳区某涉外楼盘，就显得没这么幸运。其负责人介绍，朝阳公园一带的项目外籍客户基本上占20%-30%的比例，该项目每月成交量中约有25%的外籍客户，其中外籍华人只约占10%，美国人、德国人、韩国人、日本人等合起来约占10%-15%。
　　“纯粹的老外”往往很注重财产公正，对财产分割的观念很强，以妻子朋友的名义购买对他们是非常大的影响。因此，对这样的项目而言，更多的外籍客户被拒在备案签约的门槛之外。

　　不过，同在这一区域的阳光上东销售总监袁奇说，外籍人士对中国的房地产市场依然很有信心，而且在国内买房毕竟比国外便宜，比如在美国的阳光上东要以几万美金才能买到一套房，在国内可能只要2000美金。因此这些外籍客户虽然暂时买不了房，但仍然在积极地等待，开发商也在等政府的消息。据他了解，部分外籍人士正在就外籍人买房一事通过商会向有关部门进行呼吁。

　　业内人士分析，外资设限对豪宅的影响主要表现在：一个是成交量下降，销售节奏放缓，进而影响开发商的资金回笼；另外，对于涉外区域的项目而言，高档外籍人士的氛围将会减弱，对社区的人文档次有影响，如果租赁型外籍人士增加，可能对此形成弥补。

　　袁奇认为，外资设限更重要的是给外籍人士和涉外项目的开发商敲了警钟，在国外很多国家尤其是欠发达国家都对外籍人士买房进行限制，因为担心外籍购买力把当地的房价炒上去，但在中国近些年来并没有设防，这次的政策提醒大家外资在在中国购房存在一定的不确定因素，对外资的设限将是一个趋势。

　　荣尊堡策划总监周宁认为,外资设限要求开发商的产品品质进一步提升。原来一个外国人可以在内地买很多套房，“买了你的可以再买我的”，现在限制每个外籍人士只能买一套住房，购买力具有了唯一性，因此要求开发商必须进一步提高产品品质以吸引客户，高档项目在硬件、软件上都要加强，尤其是对客户的服务。

　　涉外项目调整策略 转向国内客户

　　据了解，当外籍人士购买受阻，不少豪宅项目的开发商不得不把市场调整到国内。

　　阳光上东就正采取一些鼓励和促进内地客户的积极措施。比如，进一步提升产品品质，组织客户联谊，对老客户带动新客户进行奖励等等。

　　某豪宅开发商说，经过了一个月的观望后，本地客户的交易量逐渐在恢复。

　　而一位业内人士分析，对三四百万元一套的豪宅，基本上都会被国内强劲的需求给消化掉。但对每套2000万元以上的豪宅而言，恐怕要身价上亿的客户才能买得起，受到的影响势必比较大。

　　高档项目之所以喜欢卖给外籍客户原因在于外国人消费能力强且对价格不是很敏感，因此开发商能获得更高的利润，而对内地客户，可能卖不了那么高的价格，除非能够依托高投资回报率，即在卖给内地客户的情况下，依然能以高租金租给外籍人士，以此支撑起高房价。

　　而据最近的传闻，“作为‘上海最贵公寓’的汤臣一品自去年10月开盘以来，一套未售出，经历了左手换右手等炒作之后，终于放下身价，单价从原来的11万每平方米（均价），降到了8万每平方米，最低单价更是降到了6万每平米，这个单价正好与同区域的盛大金磐持平。”

　　二手高档项目销售涨幅不明显 租赁市场有提升

　　据了解，目前还有对外籍人购买二手房进行限制的政策，原本打算购买新房的外籍人士会不会转向二手房市场？

　　据２１世纪不动产北京区域副总经理寇海龙介绍，7月中下旬以来那些不满足购买商品房条件的外籍客户有转而购买二手房的趋势，但变化幅度不大，从这两个月的月报来看，二手高档和涉外的物业买卖交易量增长幅度维持在３－５％左右。

　　之所以转而购买二手房的增长幅度不大，主要因为那些外籍客户对居住的要求很高, 他们的出发点就是新房，有些外籍客户压根不考虑二手东西，特别是那些有经济实力又不准备做投资的客户。

　　买新房只需要到售楼处选房，购房过程相对简单，但如果买二手房，不仅需要跟中介公司打交道，还需要跟房主打交道，还需要办理过户等，手续上比买新商品房繁琐，而这些外籍人士工作繁忙，他们用来选房能投入的精力比一般老百姓要少很多，这也是很重要的原因。

　　其实，不论买一手还二手房，现在境外银行的审批都很严，这对交易顺利化完成有些影响，所以还要看政府的下文。

　　不过，外籍人士有转向租赁二手高档项目的趋势，寇海龙介绍，这两个月来，租赁交易量有上升，大体提升幅度在６－８％左右。象ＣＢＤ区域的蓝堡、温莎大道、世贸国际公寓，朝阳公园的公园大道、棕榈泉公寓等，这些都是外籍人购房扎堆的项目。
　　
　　以租待售，符合购买条件的外籍人士在等待相关部门开闸。