背景：国土资源部今年５月３０日下发了《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》，规定从５月３１日起，各地将停止审批别墅类供地和办理相关用地手续，对低密度住宅项目的审批也要进一步控制。

　　2005年国家出台的"调整住房结构、严控别墅用地"等宏观调控政策对于全国别墅开发，尤其是独立别墅开发起到了一定的抑制作用，造成市场供小于求和未来供应短缺的趋势。今年5月底出台的"国六条"，使别墅市场再次出现"物以稀为贵"的市场预期。据一些媒体报道：一些大城市别墅因奇货可居，购房者"跟风抢购"，从而引发别墅价格上扬。

　　□北京：购买力增强“涨”声一片

　　宏观调控之后，北京别墅市场也是“涨声”一片，甚至一些还未开盘的项目在数月之内，已经将预定价格提升了近十个百分点。

　　探究原因，理性、非理性因素兼有，这也反映了中国房地产市场的复杂状况。一是土地稀缺性不断升级，使得开发用地、好地越来越少，客观上抬升了别墅的原始价值。二是土地成本以及开发成本有所增加，提高了开发的先期成本，建筑的自身成本也在相应增加，再加上品质拔高，营销的立体化发展，都从根本上促使别墅价格的提升。三是北京市场仍然保持着强劲的购买力，且上扬势头明显。

　　别墅虽然不少，但购买力并没有减弱，而是在增强。北京的特殊性在于她是属于中国的、世界的，经济的发展，不断提升着购房者在住房消费上的档次。来自全国、全世界的购买力也在不断涌入北京，保证了别墅市场的走俏。据预测，由于土地珍贵、市场购买力增强、换房周期的到来等诸多因素，今年北京别墅的总体涨幅应该在10％以上。

　　□上海：别墅市场整体走势良好

　　上海近期别墅市场走势良好，客户类型发生了较大改变。

　　宏观调控前上海别墅市场以短期或中期投资为主，现已转为长期投资和自住为主。由于经济型别墅的普及，改善型消费者更愿意选择别墅作为居住物业，投资者主要靠收取长期的租金赚取利润。受居住习惯的影响，部分境外人士对高档物业的需求也从酒店式公寓、高档住宅慢慢转向以家庭为单元的独栋、联体别墅。如浦东提香别墅一套建筑面积340平方米的双层独栋别墅，业主年前挂牌500万元，如今同类型的别墅业主挂牌价已上升至650万元以上。

　　上海别墅网分析师认为，调控政策对别墅用地的供应进行明令限制，这使得别墅成为稀缺产品的发展趋势已经注定。从市场消费导向来观察，别墅消费正在从投资时代过渡到自住时代。受限制政策影响，独栋别墅的稀缺性能将会对其价格产生正面的影响。

    □南京：未来独立别墅奇货可居

　　今年下半年，南京别墅供应特别是独立别墅的供应会出现相对集中、放量的行情。独立别墅的土地供应未来三、五年内是不会解禁的，由于土地资源的稀缺，别墅用地也会长期执行从紧的政策，因此，目前正在开发的这些别墅项目，可谓奇货可居，卖一栋少一栋。宏观经济的发展也助推了别墅购买力的增强。江苏南京的经济发展势头非常良好，财富效应不断扩大，别墅的刚性需求逐步释放是大势所趋。

　　别墅作为住宅供应链上的顶级产品，开发水平比前几年有了明显的提高，室内空间感、庭院绿化、景观营造等做得更好了。别墅项目中挖掘一些特色的建筑文化，传承一些带有城市记忆的文脉、元素，会使别墅产品更有个性，更值得流传。

　　□洛阳：别墅投资居住价值凸显

　　由于国土资源部对别墅供地连下禁令，使别墅除居住功能外，其收藏价值、投资功能正在显现，为别墅提供了更大的升值空间。

　　据业内人士分析，别墅的收藏与投资价值主要体现在几个方面：

　　一是国土资源部对别墅供地连下禁令后，使别墅项目成为稀缺产品。别墅是低层住宅产品，低容积率指标使别墅的土地成本居高不下，特别是成熟的地段修建别墅就更显“奢侈”。

　　据一位别墅开发者测算，在其他品质相同的情况下，如别墅和多层价差低于1000元，宁可开发多层。而加上其他建筑品质、配套、环境等因素，价差则在1500元以上，两者利润相当。而目前洛阳房价偏低，别墅和住宅的价格相差不是太大，即便国土资源部对别墅无禁令，别墅的供应量也不大，特别是成熟地段的别墅就成为珍稀产品。

　　二是别墅的品质。如凯瑞·国宝花园，由于开发商运用独特大胆的开发理念进行开发，其精心打造的低层北美风格并结合中原独特的地理和心理环境，创造出中原独一无二的水域别墅区，可能在近段时间不会再有。

　　现在一种以私宴形式聚会的社交方式正悄悄地进入精英一族的家庭。这样的社交方式使消费者对居住的面积、花园空间增大需求，而别墅恰能满足这样的需求。这也使别墅购买者多是社会精英，使别墅小区成为一个高层次阶层的聚集地。

　　别墅是住宅的顶级产品形式，由于建造精良，往往成为耐久性、收藏性、继承性财产，许多富翁购买别墅，作为长期投资渠道。基于这一特点，许多外地有钱人往往跨地域寻购别墅房产，追求长期保值增值的目的。凯瑞·国宝花园开盘时，就曾有来自北京、郑州等大城市的“大款”来订购。

　　“别墅”称谓较乱消费者注意辨别

　　别墅的稀缺性和良好的销售形势，使得一些人对“别墅”这个名称倍加追捧，有些开发商把其多层住宅项目也称作别墅。

　　别墅首先是一种生活方式，区别于其他建筑类型的最重要特征是，它是与自然景观息息相关的终极住宅形式。

　　其次，别墅是住户身份、品位和个性的标志，是“富人阶层”占有的领地（查看地图），独门独院，上有天，下有地，户户拥有私家花园，而且产品品质高，装修豪华。

　　第三，别墅所在区域的自然景观带给生活巨大改变。小岛也好，湖泊也罢，蕴藏其间的是城市生活无法给予的浪漫方式。在岁月沉积中，别墅方能真正实现其“别墅人生”。

　　相关链接 住宅市场的分类

　　一般来说，住宅分为单元式住宅、公寓式住宅、花园式住宅。

　　单元式住宅 是指在多层、高层楼房中的一种住宅建筑形式；通常每层楼面只有一个楼梯，住户由楼梯平台直接进入分户门，所以每个楼梯的控制面积又称为一个居住单元。这种住宅是市场上份额最大的普通住宅。

　　公寓式住宅 大多数是高层楼，标准较高，每一层内有若干单独使用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等，还有一部分附设于旅馆酒店之内，供短期租用。这也是近几年才出现的一种中档住宅形态。

　　花园式住宅 也叫花园洋房，介于别墅和普通公寓之间， 6层以下多层板式建筑，以四层为主，外国建筑风格明显，强调景观均好，绿化率比较高，一般首层赠送花园，顶层赠送露台，也有将户外绿化景观引入室内的情况。

　　常见别墅的种类

　　按别墅的建筑形式一般分为以下几类：

　　独栋别墅 即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一类型是别墅建筑的终极形式，私密性强，价格较高，为高端品质。

　　联排别墅 有天有地，每户独门独院，是由几幢小于三层的单户别墅并联组成的联排住宅，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。建筑面积一般是每户250平方米左右。

　　双拼别墅 是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。与联排、独栋相比，除了有天、有地、有独立的院落外，最关键是降低了社区密度，增加了住宅采光面，使其拥有更宽阔的室外空间。