尽管去年年底各大专业机构都低调预测了今年外资进入商业地产市场的热情，但2007年开年，就有不少新案例出现。除太古和摩根联手、以巨资控股新三里屯外，记者从业内了解到，1-2月份已经敲定及即将敲定外资投资或收购的商业地产不在少数。

　　一般的商业地产成交需要至少半年的洽谈和协议期，很多年初公布的成交案例都是在2006年下半年开始接触的，因此，这可以看作是2006年市场行情的一部分。

　　2006年下半年是限制外资投资171号文件颁布的日期，虽然外资方对待成交显得谨慎和小心，但这并不影响他们谋求商业投资更高层次利润的行动。

　　现状　外资投资带热年初商业地产

　　太古携手大摩以42.5亿元拿下北京国峰置业开发的新三里屯控股权是1月份业内热议的话题，股权收购方为扎根香港的英资大财团及国际顶级投行。

　　太古股份有限公司管理人士曾宣称，公司计划在中国大陆房地产项目上投资118亿港元，其中北京和上海，将是太古的主要投资目标。与此同时，新加坡嘉德置地在内地的公司凯德方面透露，目前也正在内地寻找更多的投资机会。

　　一位业内人士透露，目前新加坡嘉德置地看上南城某特色商业地产项目，预计成交资金总额为数亿元，约在2月份将正式对外公布。而该人士还透露，位于燕莎区域的北京美邦国际中心收购也于近期确定完成，交易金额估计是十多亿元，收购方亦为外资背景。

　　与此同时，世邦魏理仕公司近日透露，花旗银行收购金融街控股西环广场项目已履行完全部政府审批及过户程序。据世邦魏理仕董事卢志华介绍说，先后有十几家海外投资基金通过代理行找华贸中心洽谈相关合作事宜。

　　另有戴德梁行高级助理董事张家鹏表示，银泰中心与美林集团的合作在近期也有新的内容，去年美林集团以三千万美元入股银泰后，今年又透露购买了银泰的部分写字楼。目前，更多的海外资金正积极地通过戴德梁行等服务机构，在内地寻找商业地产合作项目。

　　特征　外资投资显现长期投资特点

　　从最新被外界获知的几次外资收购案例来看，具有地产经营背景的资金，或者计划长线投资商业地产的资金占了主流。

　　嘉德置地在内地投资的项目基本都有长远的投资和金融运作计划，而且凯德置地本身也具有开发商背景，其投资着眼长远经营和管理。太古股份有限公司在香港也有相当专业的商业地产运作经验，其房地产项目包括高级办公零售楼宇太古广场、太古城中心和太古坊。

　　由于房地产宏观调控初见成效，以及近一段时间股市持续走高，部分短期投资的热钱逐渐退出房地产投资市场。

　　对此，世邦魏理仕公司研究人员指出，最新几起交易有一个显著的长期投资特征，可见外资投资行为逐渐走入正轨。一些在境外注册而在内地没有注册的公司会逐渐被在本地注册的公司取代，一些短期投资者正在被长期持有者取代。

　　据记者了解，某外资北京公司目前正在积极选择各地的商业地产项目，实施收购计划。但对于外界将其与摩根、美林等机构同列为外资投资机构的舆论感到比较紧张。相比之下，他们更愿意强调其开发商背景。“我们在内地的投资有400多亿，但基金部分只占1/4.”该公司一位人士表示，希望在政策对外来资金有限制的政策环境下，在收购问题上保持足够的低调和谨慎。

　　因为公司的业务合作多与正规的大型国有企业有一定的关系，而且合作方始终对其外资背景所受到的限制很关注，因此公司对今后的合作事宜会更加严谨，远离炒作嫌疑。

　　阻碍　外资投资面临“项目荒”

　　仲量联行北中华区一位研究人员认为，限外政策的意图并非要吓跑外资，而是为了让政府得到更多有关谁在投资、在哪儿投资的信息。与政策造成的舆论压力相比，来自市场的限制更能影响2007年的交易。

　　当前北京好的商业地产项目稀缺，外资背景的投资基金在商业地产上陷入“项目荒”在外资投资界是公开的秘密。

　　戴德梁行和世邦魏理仕公司研究人员都表示，目前通过他们公司寻找投资项目的外资基金并不少，但寻找到好的项目却不多，在2007年预计有400多万平方米的商业入市，但其中优质的商业大约只占1/4，仅100余万平方米。

　　2006年是海外投资基金投资北京商业地产项目十分红火的一年，但仍然有不少投资者抱怨在商业地产投资中出现“手里大把钱，投不出去”的困境，这种状况在2007年难以根本好转。目前很多海外资金投资的项目有一个共同特点就是以前拿地项目，因为以前拿地成本较小，项目利润空间较大。不过随着国内土地成本快速上升，可供外资青睐的项目是否会越来越少，也是2007年投资界关心的另一个话题。

　　探因　国内REITS困境利好外资收购

　　出售给外资是避免资金困境的出路之一根据世邦魏理仕最新调查，2006年亚洲前11个月共有27只全新房地产投资信托基金、物业基金挂牌上市，使市场资本总额激增至630亿美元。

　　但作为亚洲最大的房地产市场之一的中国内地，其信托上市问题一直受到诸多限制，而且这些一直没有实质性突破。其中北京的首创、首开、精瑞基金都表示过要尝试成立房地产基金。业内传闻中国人寿、太平洋保险、泰康人寿等国内保险机构也欲在2007年成立房地产投资基金试水商业地产项目。据悉，天津市已将房地产信托投资基金试点纳入天津滨海新区金融改革综合配套方案上报国务院，目前正在审批之中，准备发起内地第一个房地产信托基金：领锐REITS.即便这些基金都在跃跃欲试，但在金融界专业人士看来，短期内难有实质突破。

　　由于“本地商业地产融资渠道缺乏，散卖在前两年就逐渐被市场抛弃，开发商要面临更多的资金压力。目前，对于本地开发商的资金和经营实力而言，能独立完成开发和前期招商的开发商本来就不多，尤其是面临新的融资渠道难以拓展，整售给外资也是避免陷入困境的出路之一。由于外资整体经营水平较高，整售给外资的项目将有更好的经营背景来支持。”北京世邦魏理仕CBRE环球研究所高级经理覃晓梅说。