连续几年，特别是近期，国家在房地产市场宏观调控中对别墅项目的限制力度逐年加大。国土资源部连续3年发文要求各地停止别墅类项目用地的供应。

　　2006年12月，国家发改委再次对别墅用地进行严格控制，并上升到产业调整层面。别墅类房地产项目被禁止建设，而低密度、大户型(指住宅小区建筑容积率低于1.0、单套住房建筑面积超过144平方米的住宅项目)的住宅项目被列入限制建设项目，禁止占用耕地，也不允许通过先行办理城市分批次农用地转用等形式变相占用耕地。这一最新政策的出台，更加表明了中央政府控制别墅类项目以及低密度大户型项目的建设决心和加强调控房地产市场供应结构的力度。

　　低密度容积率土地缩减 个别档次别墅供应增多

　　2004－2006年，1.5以下容积率土地的规划建筑面积呈逐年下降的态势。在宏观调控下，特别是2006年的宏观调控要求严格执行“70/90”政策后，低容积率的土地供应大幅缩减。未来整体别墅供应确实有减少的趋势，但并没有想象中那样紧缩。或者说，在一到两年内，别墅供应并不会太紧张，并且在某个档次的别墅，其供应甚至有增多的趋势。

　　从历年低密度土地的供应数据来看，在2004年和2005年，1.0以下的规划建筑面积为814万平方米。根据统计，2005年到2006年11月份，别墅市场新增供应411万平方米，也就是说，在前两年规划建筑的800多万平方米低密度项目中，至少还有一半的量没有上市，加上2006年1.0以下的土地可建面积65万平方米，从土地余量看，未来几年，别墅的供应量将超过400万平方米，如果对比2006年的销售量200多万平方米，整体别墅市场短期的供应量还是比较充裕的。

　　适应市场孕育新模式 中高端别墅供应将锐减

　　随着别墅产品的结构调整，别墅产品与公寓产品联合开发的模式将大规模进入市场。一般而言，别墅产品的容积率控制在0.8以内，如果以0.8为其极限最大容积率，而一般小高层公寓社区的容积率在2.5左右，如果70%的建筑面积用于开发小高层公寓、30%的建筑面积用于别墅产品开发，那么可推算出社区的综合容积率在1.5左右。因此目前总容积率在1.0-1.5之间的地块从理论上讲都可以采用“公寓+别墅”模式进行开发。

　　事实上，在限制政策出台前，上海已有此类项目存在，如浦东世纪花园、三林板块的环球翡翠湾花园等都采取了这种开发模式，保证了开发商的利润最大化。这也就意味着，在低密度土地以外仍有大量的别墅潜在供应存在。根据同策房产数据库显示，截至2006年11月底，全市2006年前11个月别墅成交总建筑面积为217.8万平方米，这样的市场潜在供应，需要至少1年的时间才能完全消化。

　　较之2006年的销售量，短期内别墅市场的供应并不是太紧张；但从长远来看，在“70/90”政策的大方针下，别墅市场的供应量将会不断趋紧，特别是中端、高端纯别墅项目的供应量更是出现锐减。

　　资源独特产品逐渐稀缺 联合开发争取利润空间

　　通过对未来一到两年别墅供应量的预测发现，未来上海市的别墅市场将呈现两大趋势。

　　第一，在宏观调控政策影响下，纯别墅社区和独栋别墅产品供应将逐渐稀缺，市场供求关系将逐渐趋紧，适宜购入，特别是有独特自然资源或人文优势的项目，比如浦东林克司别墅、佘山天马别墅等。

　　另一方面由于“70/90”政策的深入落实和实施，越来越多的开发商为了在有限的30%的大户型上争取更大的利润空间，势必会采用“公寓+别墅”联合开发的模式，这意味着这种公寓中的别墅存在比较大的开发潜力。这一类型的别墅在未来竞争中会逐渐激烈。对开发商而言，这意味着更需要寻找差异化的产品定位策略，这是该类别墅在未来取胜的关键所在。