深圳商业地产的发展主要分为三个阶段：第一个阶段为2000年以前，业界称之为“商铺地产”阶段；第二个阶段为2000年－2005年，业界称之为“商业＋地产”简单叠加阶段；第三个阶段为2006年开始的新阶段，业界称之为“商业地产价值融合提升”阶段。

　　随着商业地产发展到“价值融合提升”阶段，今年的深圳地产出现了许多新的变化。首先，地产商与零售商关系比以往更为紧密、角色互相交融。地产商与零售商是商业地产领域中最主要的两个主体，他们之间的紧密合作与角色交融是商业地产项目成功的基石。

　　“只租不售”的新型营销模式也已经渐渐成为大型商业地产项目运作的基本准则。只租不售体现了商业地产项目回归商业自身内在规律和价值，体现了长期获利的思想，与第二阶段中以销售商铺短期获利为主要目标的思想完全不同，是行业成熟的具体表现。

　　在今年的深圳地产界，“做对程序”成为行业的流行语。据了解，与以往相比，今年深圳地产界更注重实际性和可操作性。在开发过程中，许多地产商开始根据深入有效的市场研究做出合理的定位和业态规划，并且在项目定位探讨阶段接洽目标商家来验证初步定位和业态规划是否成立；在招商过程中，开发商将主力店招商摆在首要位置，确定主力店后再进行全面招商。另外，越来越注重可操作性和实际性也是今年深圳地产业的一个可喜变化，许多商业地产项目运作一开始就有专业经营管理团队介入，共同探讨定位、业态规划、招商、租金水平以及经营管理等。

　　注重经营和业绩，靠强大的长期经营能力来获得长期高收益已成为今年许多地产商向往的开发模式，这样的模式对商业地产的发展是健康而积极的。