凡具有开发经营资格,经批准在西安市城市规划区内国有土地上进行商品房开发建设,并准入市场销售的商品住房和非住宅房屋的房地产开发建设经营企业,其销售价格须进行备案……
为加强商品房价格监管，西安市物价局已于11月7日下发了《西安市物价局关于实行商品房销售价格备案制度的通知》和《西安市物价局关于进一步明确商品房销售中有关价格问题的通知》,要求从今年12月1日起商品房销售价格实行备案制度和“一价清”。两个通知“锁定”西安市民普遍关心的“五大”核心问题：
核心一：
商品房销售价格实行备案
12月1日起，西安将实行商品房销售价格备案制度。通知要求，凡具有开发经营资格，经批准在西安市城市规划区内国有土地上进行商品房开发建设，并准入市场销售的商品住房和非住宅房屋的房地产开发建设经营企业，其销售价格须进行备案。商品住房和非住宅房屋销售价格实行市场调节价，备案的销售价格由房地产开发建设经营企业根据开发建设成本和市场供求状况制定。西安市物价局核实房地产开发建设经营企业填报项目销售价格资料信息后，在西安价格信息网进行公示，由西安市物价监督检查局监制项目销售价格明码标价牌，并依此为据办理《商品房预售许可证》。
核心二：
商品房销售价格要“一价清”
据了解，商品房销售价格“一价清”是指房地产开发经营企业根据商品房开发建设成本费用、市场供求状况，在自主确定商品房销售价格的基础上，将与商品房开发建设过程中相关的各项基础配套工程设施建设费用、代收代缴费用等一次性计入商品房销售价格。房地产开发经营企业不得在商品房销售价格之外收任何费用，或委托物业企业在交房时收取与商品房工程建设相关的价外费用。
核心三：
车库销售先分清所有权归属
对于业主关注的车位销售价格，通知要求，住宅建筑规划区内，规划用于停放汽车的车库(车位)价格由开发经营企业自主制定。凡未列入公摊面积，未列入住房建安成本计入商品房销售价格的车库 (车位)，开发经营企业可以单独对外销售或出租；已列入公摊面积或费用已计入销售价格的车库(车位)，其所有权和使用权归全体业主；按规定已将人防工程建设费用列入住房建安成本，计入商品房销售价格的车库(车位)，开发经营企业不得对外销售或出租，其使用权归全体业主。
核心四：
服务性收费不得强行收取
此外，新规定还对商品房交易中经营服务性收费进行了规范，凡接受委托，面向部分购房者提供专门服务的经营服务性收费，开发企业不得计入商品房销售价格。房地产开发经营企业未经购房人同意，委托中介机构代理销售、代办房屋所有权登记的代理买卖费用、代办费用，委托测绘机构进行房产测绘费用，均应按“自愿有偿，委托人付费”的原则，谁委托，谁付费。房地产开发经营企业不得强行转嫁给购房人。
核心五：
公示销售价目表接受监督
商品房销售也须做到明码标价，房地产开发经营企业必须严格执行陕西省物价局《关于住房销售价格实行明码标价制度的通知》和西安市物价局、西安市工商行政管理局《关于印发〈西安市规范商品房销售价格行为暂行规定〉的通知》的有关规定，做好销售价格“一价清”的明码标价工作，在销售处醒目位置公示西安市价格监督检查局统一监制的价目表，自觉接受购房人的监督。
房价备案能否驯服房价
根据西安市物价局推出“房价备案”制度的宗旨：为规范西安市商品房销售价格行为，提高商品房销售价格透明度、维护房地产市场价格秩序，保障交易双方的合法权益，促进西安市房地产市场健康发展。那么，为何要推出“房价备案”制度？房地产业界和普通市民如何看待这一措施？专家对这一措施又做如何评价？本期，记者专访了房地产业界人士、市民和有关专家。
业界 要想有效监管房价有点难
针对西安将实行“房价备案”制度的相关问题，记者近日采访了西安某知名地产策划销售代理机构的负责人。该负责人表示：西安市物价局下发这两个通知的宗旨是好的，其目的就是为了平抑西安房价，规范整个房地产市场的销售秩序，营造一个良好、和谐的市场氛围。但在实际过程中，要想从根本上抑制房价快速上涨确有难度。比如：土地成本在上涨、城市建设综合配套费在上涨，其他如钢材、水泥等生产资料都在迅猛上涨，而随着开发成本的整体增加，在开房商相应比例之开发利润不可能剥夺的情况下，房价就必然会居高不下，甚至会节节攀升。在此，暂且不论物价部门推出“房价备案”制度符不符合“房地产市场随行就市”的市场规律，单就西安数百个在售房地产项目在备案之后，要想进行价格监管其困难可想而知。因为，这种备案也只是备案一个房屋销售均价而已。事实上，“均价”对老百姓购房并无太大指导意义，很有可能在你实际购房过程中所购买的房子都超过了这个所谓的均价。更何况有些项目价格体系极其复杂，如：一栋一价、一层一价甚至一套一价的现象比比皆是，有的最低价和最高价竟相差了2000多元。在这种复杂的定价体系中，开发商使个小动作、来个房价微调几乎是轻而易举的事，而要发现就非易事。况且，要对西安这么多项目进行有效监控，恐怕是难上加难。
老百姓 不能从根本上抑制房价上涨
购房者曹先生说，看到这两个“通知”首先让人感觉到的就是兴奋。老百姓盼星星盼月亮终于把“商品房明码标价”这个喜讯给盼来了。“房价”这个神秘的面纱被揭开了，我们老百姓总算可以明明白白地买房了。西安人买房，大部分都是看开发商的楼盘广告，而广告上的销售“起价”和“均价”都是个模糊的概念，都是经过开发商伪装过的，当你真正去买房时，其售价往往高过其所发布的价格。再问其有无其他价格低一点的房子时，售楼员不是声称已经售完就是闪烁其辞。这两个“通知”总算能给房价套上个“紧箍咒”。
刚在西高新某楼盘买过房子的李女士说：“我是今年9月初在西高新看的房，标价是4250元每平方米。当时觉得有熟人可以从开发商那儿要些优惠，就没有及时交订金。可谁曾想，这熟人不在西安。等一个多星期以后回来，该房子每平方米就涨到了4500多元，不到10天整整涨了300多元。费了九牛二虎之力办完了优惠，每平方米还合4400多元，比最初看房时还贵1000多，真是心里有苦说不出。现在如果实行房价备案之后，开发商想随便涨价恐怕就不那么容易了。”
但在采访过程中，也有部分购房者提出了自己的担忧。他们认为：实行房价备案固然是一件好事，可备案只是备案房屋销售均价，其有效性可能要打折扣。首先，这种备案根本不可能精确到栋、层、套。如此一来，开发商依然有空子可钻，随便微调房价也是很容易的事；其次，房价备案后，并不是一锤定音永不调整，仍然还可以申请变更和上调。如此这般，房价备案很可能有其形而无其实———该涨的照样涨，仍然不能从根本上抑制房价上涨速度和缓解老百姓的购房压力。此外，关于小区的车库（车位），这更是一本糊涂账。有些开发商是将这部分成本纳入了房价当中的，按理说所有权和使用权归全体业主，可实际上哪个开发商会承认这车库（车位）是纳入了房价当中的？事实情况是： 开发商又将车库（车位）卖和租了出去。既然关于小区的车库（车位）的所有权都无力分割清楚，物价局的关于规范车库（车位）销售价格管理是不是就无法兑现了。这个问题值得探讨。
专家 利于政府和消费者实现知情权
西安交通大学房地产研究所所长杨东朗表示：西安市实行商品房价格备案制度，对政府而言，主要有利于政府对房价的监管。首先，有利于房管部门了解房价走势，掌握最新的房价情况；其次，有利于国家对房地产行业的宏观调控，也利于实现政府的知情权，更容易规范房价；对老百姓来说，就是切实做到了“明码标价”，让消费者在购房中明明白白消费。房地产开发商在办理预售许可证的同时，就已经对房子有了预价，在物价部门备案以后，开发商在销售过程中就有了约束，不能随便涨价；对房地产开发商来说，无论是对房产价格的确定，还是了解市场的需求，都有很大的帮助。而且不能随便规定商品房的销售价格，欺诈消费者，让消费者有知情权。此外，开发商制定房价，如何卖房实现利润，是企业的事，但政府对销售的结果有监管的权利，及时掌握房地产市场运行情况也是为了更好的引导房地产市场规范发展。此举对目前房地产市场存在的不规范的价格行为将有一定的监督制约作用。 (冯书文 文远东 黄翠 蒋莹) |