透视 “住宅底商”成主要模式

　　泉州商业地产发展起步较晚，特别是大型商业项目，更是如此，大多是这一两年才逐步发展起来。而除了近一两年来所开发的大型商业项目外，泉州以往的商业物业表现为以下几种形态：一类是各高档写字楼的底层商铺，如银行大楼等底商，这类商铺大多经营面积较大，沿街交通便利，大多为银行、家电卖场、百货等商家在经营；一类是商住楼的底层商铺，这类商铺大多以独立店面的形式对外销售或招租，面积较小，有的甚至才二三十平方米；一类是政府规划的、较为大型的商业项目，如泉州商城广场；另一类是集中在各个县域的大型专业市场，如服装城、鞋都、茶都、家居建材城等。

　　目前泉州商业地产大多以沿街底层商铺和特色产业带动起来的专业市场等为主。而市区主要以“住宅底商”的形式出现。

　　传统商铺种种弊病凸显

　　不过，“住宅底商”的模式，存在这样的问题：一方面是传统形态的商铺大量开发，市场存量越来越多；另一方面，苏宁电器、国美电器、好又多百货等大型的零售商来泉州开店布点时，常常找不到符合其经营的店址。

　　乐购生活购物广场华南区福建区域负责人苏慧坦言，该公司早在去年年底就开始来泉州市场探路，但却难以在老城区找到合适的经营场所，原因很大一部分在于原先商铺模式难以满足经营需要。

　　“造成这种现象的原因在于开发与经营相脱节。”21世纪不动产厦门区域泉州支持中心饶华洲认为，经营不善的商铺其“硬伤”大多在于此。从目前市场来看，商铺先开发后招商的做法，有一定的局限性，比如有的层高可以，但停车位不够；或者停车位满足了，但是经营面积又不相符；又或者经营面积达到了，但其设计不符合业态分布的要求。同时，开发商所理解的好位置与主力经营户所理解的好位置也有可能存在差异。

　　而实际上，在传统的商业地产开发中，先开发后招商的现象，表现得较为明显。惠安东南商业城企划部经理罗喜贤介绍说，在惠安房地产市场，新建楼盘很大一部分配有大型商业物业，有些楼盘的商业面积达一两万平方米。不过，记者了解到，这些商业项目大多采用“先开发后招商”的方式。

　　繁华的商业街使沿街商铺拥有旺盛的生命力

　　供需不协调空置率提高

　　商铺开发与经营相脱节，最为明显的现象就是空置率提高。记者从《泉州房地产市场运营报告》上获悉，2003年，泉州商业用房空置面积20万平方米，2004年空置面积24.03万平方米，同比增长20.15%。而从今年上半年的数据来看，空置面积达到19.17万平方米。据国家统计局相关机构统计显示，截至去年底，全国商业用房空置面积达到3872万平方米，同比增加23.2%。

　　对于商铺空置的现状，业界人士对此则有较为一致的看法。首先是商业地产出现结构性的矛盾，供需不协调，原先开发的商铺难以满足“大商户”经营的需要；其次是有些商业开发选址出现问题，人气、区位不理想。原先开发的商铺无法出租，大量物业闲置，其中较为明显的是分布在市区沿刺桐路两侧、坪山路沿街、城北环路以及部分楼盘的内街、规划路等商铺。

　　聚贤庄市场部经理胡志坚认为，对于商业地产开发，不仅仅是投资商、经营商的问题，同时也是政府的问题，从目前来看，各个城市的商业开发，都有政府规划在协调，实际上，政府在这里承担着一个很重要的责任———科学规划。他认为，通过政府科学的规划，可以避免造成重复建设、业态重叠等问题。