虽然国家税务总局称土地增值税"清算令"不属房地产宏观调控政策之列，但这一"清算令"还是被视为以税政调控房地产的帷幕。从2月1日起，房地产开发商须缴纳的土地增值税，将从之前的"预征制"转为实打实的"清算制"，而且"清算"时间跨度13年，这一被业界称为"秋后算账"的通知在房地产行业引起强烈震动，由于土地增值税的清算肯定会不同程度影响房地产企业的经营运作，因此，业界普遍担心这一政策可能产生的更深远的影响。

　　国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》一出，上海几十家房地产公司有意联名上书反对这一政策，广州的房企没有出现这种过激行为，但据称每家房地产公司都召开闭门会议，研读政策及探讨公司及行业的应对之策。由于这一政策对房价、开发企业资金、市场商品房供应、土地开发与储备都将产生深远影响，有多家发展商还分别向行业上级部门上呈了对于土地增值税"清算制"的意见，并提出了各自的看法与建议。记者从某开发商处了解到，广东省房地产行业协会在多方收集业界的意见后也形成了一份《对实施土地增值税清算管理的几点意见》，并已送交省有关部门（见本版"建议"）。

　　企业利润大大摊薄广东省内一家著名开发企业表示，这虽然不是新政策，但最大的变化在于征收方式由之前的预征改为清算。过去，一般此类税种大约占公司开发成本的3%左右，现在如果按清算制计算，土地增值税大约占开发成本的10%左右。从过去按销售收入预征1%计算，到现在按30%甚至60%计征，房地产企业的利润必定大大摊薄。

　　据了解，2007年2月1日以前，广东省内各地按当地商品房价格、商品房种类、开发企业利润水平等实际情况，对开发企业实行预征增值税。而预征标准是基于广州市房地产开发企业平均毛利率为30%、利润为15%的估算而作出。

　　企业行为会趋于保守还有开发商表示，自从土地实行招、拍、挂方式出让后，房地产开发用地价格已完全市场化，随着土地供应收紧、土地成交价日益增高走，导致开发成本大大增加。某开发商表示，广州房地产市场在2004年以前长期处于低迷，企业资金紧缺，即使以前以较低价格拿到土地，留至今天才开发，缴清了各项巨额费用后，土地成本已经非常高。

　　土地增值税清算管理之后，对企业的盈利能力提出了更高要求，优胜劣汰的市场淘汰机制将发挥作用，开发企业在选择项目时会更加谨慎甚至趋于保守，短期内可能会减少商品房的供给量。加之部分开发商可能因资金不足而退出市场，有可能加剧供求关系紧张的局面，从而形成推动房价上涨的内在动力。而由税费增加的成本更有可能转嫁给需求一方，从而使需求方面支付更多费用，形成房价上涨的直接动力。

　　"清算"宜有过渡期业内人士认为，土地增值税是房地产市场利益中政府与开发商的分配方式，是调节房地产行业利润的手段。作为地方税种，可以增强政府建立住房保障体系的财源，因此有必要开征。其带来的影响目前还难以全部作出判断，但有几点已是显而易见的： 1、开发商利润大幅度减少；2、加剧开发资金链条的紧张，从而推迟或减少今年的开发建设，有可能减少今年的供应量；3、如果供求关系不能有效缓和，房价就会继续上涨；4、大企业资金较为宽裕，管理规范（有预留），受影响相对小；5、中小企业受影响大，加剧行业内优胜劣汰，土地、资金、人才等资源加快集中于大企业。

　　有业内人士建议，应有一个过渡期，这样可以减少开发企业特别是中小企业的阵痛。广州光大房地产公司副总经理陈洪志表示，开发企业对项目的工程结算具有滞后性，而且很多项目开发都是分多期进行，因此，征收时间应在项目竣工备案后半年后征收，清算单位以规划局批准的文件为准（如建筑工程规划许可证）。

　　问题开发成本如何计算"清算令"的追溯期长达13年，虽然当时的拿地成本比现在低得多，但其间除了土地成本和建安成本之外，还涉及很多其它的费用，包括融资成本、项目配套成本、利息成本等等，土地增值税是按项目利润率进行计算的，这样，成本如何计算、哪些项目可计入成本，都是有关部门必须首先明确的内容。

　　预留款远远不够"清算令"政策出台之后，绝大部分上市地产公司均发布公告称已提留土地增值税的准备金，因此，清算征税不影响公司2006年的业绩或影响有限。但业内人士认为，企业从国家宣布对土地增值税实行清算管理到实施执行时间很短，除少数管理规范的上市公司对此有提留外，很多企业特别是中小企业没有该项提留，短期内可能交不出来这笔税款。

　　另外，某上市公司声明从2004开始为土地增值税的清算提留准备金，至2006年已提高到3亿元。但有业内人士称，以该公司2006年的销售额计算，3亿远远不够支付应缴的费用。(胡雪军/文)