2007年的春节前夕，标志着今年房地产行业当头第一棒的土地增值税清算政策随着国税总局网站上的一纸通知，而静悄悄地付诸实施。恐怕连税务官员自己也不会想到，这纸通知所引起的市场反响是如此之强烈：第二天，几乎所有的房地产上市公司股票跌停，房地产企业的利润将可能因此大大缩减。有业内人士评论，这是宏观调控以来对房地产业特别是房地产企业的一次最沉重打击。

　　2007年2月1日。这一天，对于诸多房地产企业来说，是一个无法抹去的日子。2007年2月1日，全国房地产企业的土地增值税清算，将在这一天正式拉开大幕。

　　最高税率为增值额的60%

　　1月16日晚8点半，国税总局网站上挂出了“国税总局下发国税发（2006）187号文件。这一文件要求对房地产开发企业土地增值税进行清算，并且于2月1日起执行。

　　通知规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的，纳税人都应当进行土地增值税清算。而满足下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；省税务机关规定的其他情况。

　　同时，文件对于非直接销售和自用房地产的收入确定以及土地增值税的扣除项目都作了具体规定，而房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，则不征收土地增值税。

　　通知另外对土地增值税的核定征收作出规定，出现依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的、擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料等五种情况的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税。

　　与转让二手房的个人交易所得税一样，土地增值税在税法中也早已有规定，只是在实际征收中并不是按照税法中的规定条文严格执行。

　　需要解释一下土地增值税：土地增值税是按纳税人转让房地产取得的收入减除取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本和费用、新建房及配套设施的成本和费用、与转让房地产有关税金等扣除项目后的余额计征。土地增值税实行四级累进税率，即：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。即：土地增值税要视增值率的大小，采取分段计算应纳土地增值税税额的方式，对增值额超过扣除项目金额200%的，分别适用30%、40%、50%和60%的税率，并不是全部按60%的税率计征。

　　根据土地增值税条例及其实施细则的规定，对从事房地产开发的纳税人，在计算增值额时，除可扣除有关成本费用外，还可按取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本、新建房及配套设施的成本三项支出之和加计20%的扣除。建造普通标准住宅出售的，增值额未超过扣除项目金额（包括20%加计扣除部分）20%的，免征土地增值税。

　　房地产股应声惨跌

　　1月15日，当天股市正呈蓬勃上升的格局，房地产股万科A、保利地产等纷纷涨停。事实上，在2006年底和2007年初的股市行情中，房地产股起到了领涨作用，对整个大盘的走好起到了中流砥柱的作用。然而，国税总局的此次通知，却又让房地产股在整个市场中成了领跌品种。

　　1月17日，随着清算土地增值税的消息公布，前几天表现不错的房地产板块开盘即应声下跌，下午更是直线跳水，直逼跌停，当天房地产板块的整体跌幅达到罕见的9.78%。据初步统计，当天有30家上市地产公司收于跌停，其中包括老龙头万科、新贵保利地产，以及华侨城、招商地产、浦东金桥、陆家嘴等，跌幅在4%以上的更是比比皆是。

　　第二天，股市中的房地产板块稍稍企稳，但市场对此仍心有余悸，房地产板块从此开始一蹶不振，并终于在1月下旬导致了沪深股市的大调整。应该说，当时股市深幅回调，房地产股成了重灾区。

　　面对这突如其来的市场大反响，有关各方似乎想出来打个“圆场”。首先是各家房地产上市公司希望消除市场的恐慌气氛。土地增值税消息出来的第二天，就有万科、招商地产、深圳长城、泛海建设和阳光股份等5家上市公司齐发公告，均称土地增值税缴纳标准与以往规定并无重大变化，且他们在房产销售同时已预交了土地增值税，并在运营中，均对土地增值税清算进行了考虑和估计。上市公司在公告中均表示受土地增值税的影响相对有限。其中，万科和招商地产更明确表示，《通知》的执行，不会影响到他们之前披露的2006年度利润计划。

　　紧接着，其它房地产上市公司也纷纷利用上市公司公告这个平台，对征收土地增值税的影响进行了澄清。从各家公司的公告看，只有陆家嘴等少数几家上市公司认为对自己有较大影响外，其余均称影响有限。同时，国税总局也试图来缓解市场情绪。有关负责人同样在网站上发表谈话，表示清算土地增值税并不是一项新的税收政策，做好这项工作，将对房地产市场的健康发展起到积极的作用。

　　他说，1993年12月13日，国务院发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，规定转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人应当依法缴纳土地增值税，条例从1994年1月1日起开始施行。他强调，本次下发的通知是在吸收各地开展土地增值税清算取得的经验基础上，规范了清算的操作程序，明确了清算的条件及有关征管问题，是根据条例和细则以及征管法的有关规定制定的征管办法，并不是一项新的税收政策。

　　然而，这位负责人还是在言语中表明了此刻出台这项政策的意义。他说，土地增值税是国家为了进行房地产市场宏观调控而出台的税种，主要目的是调节房地产开发企业土地增值收益和利润。

　　对房地产企业打击巨大

　　说对房地产企业的利润影响有限，这也许只是房地产上市公司“粉饰太平”的借口，房地产老总们心中的“痛”又有谁人知？同其它许多税种一样，土地增值税也是一项早已有明文规定，却迟迟没有严格征收的税种。就拿上海来说，大多数企业都是在项目开发之时预交土地增值税，预征额度为预售商品房收入的1%-2%。

　　根据我国《土地增值税暂行条例实施细则》规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。

　　一般而言，预征是按照预售商品房收入的1%-2%预交，清算时按照规定的税率进行清算，但事实上，出于种种原因，很多企业都不会主动要求清算，而是能拖则拖。这几乎成为房地产业内的潜规则。多位业内专家不约而同地表示：“很多企业通过保留项目的尾盘拖延清算，但是现在都必须面对清算。”

　　预售收入的1%-2%，与增值额的30%-60%，哪个具有更大的杀伤力？相信明眼人一看便知。因此，可以想见，此次土地增值税严格清算对房地产企业的利润将是一次相当大的打击。

　　国金证券的分析师概括道：“这次重提征收土地增值税对于房地产企业影响，按照一般情况估计，将对上市公司的净利润产生15%。除此之外，还将影响到企业的项目并购以及现金流情况。”一旦清算不折不扣地执行，意味着一些资金周转紧张，主要依靠回笼购房款而滚动运作多个项目的企业，在现有紧缩的融资背景下将会遭遇巨大资金掣肘，可能难以在如此调控的市场大势下存活。

　　分期开发的项目，要求进行分期清算，这又是国税总局的一记“杀手锏”。此次条文中明确规定，“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。”而以往，开发商为避免尽早清算，手头保留较多的现金流，项目公司迟迟不予以注销，或者以分期开发为借口，尽量避免结算，或者故意保留一定的尾盘不进行销售，而现在这种做法恐怕很难行得通。已经竣工验收的项目、已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例85%以上的，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得预售证三年仍未销售完毕的项目，依然要进行土地增值税清算。

　　相对而言，打击更大的当属豪宅或者说高档、高利润楼盘。土地增值税清算政策一出，过去以极低价格协议出让土地的项目，如果现在才推出销售或者迟迟未进行清算的情况，则首当其冲。“五、六年前拿地，刚刚开始销售的项目是典型的例子。”易居研究院的丁祖昱如是评价。

　　2003年之前在上海通过协议拿地而至今才推出项目的开发商将有苦难言。一方面，协议出让时土地成本低，另一方面，现在销售的房屋价格却随行就市居高不下，“增值额超过200%的情况肯定不是个别情况。”业内人士判断。对于这样的开发商，《通知》无疑是当头一棒。

　　另外，总用地量大而分期推出的大盘，如果迟迟未进行清算，也将遭受打击。比如一些早在2002年就开始销售的楼盘，经过几年间楼市价格的猛涨，一期与最新的四期价格相差很大，如果迟迟未进行清算，也将会遭受到不小的冲击。而通过招投标方式拿地的项目，则利润空间相对协议出让的土地明显压缩，土地增值税清算的冲击相对较小。像最近的土地出让，部分项目成本价已经与在售新盘接近，其利润空间会进一步降低。

　　一般来说，高端产品的毛利率水平总是较高，因而也是影响最大。有的开发企业早期进行了大量的土地储备，当初拿地的成本都很低，甚至一些垄断的开发公司拿到的是划拨土地。经过多年来房地产市场的升温，这些土地已经明显升值，如果他们把这些土地出卖的话，将会面临巨额的税收。比如像沪上的“两桥一嘴”这种具有垄断性的资源型地产开发公司。

　　有位专家算了一笔账，以一个早期拿地成本为6000元／平方米的项目为例，如果售价超过9000元／平方米，则大部分增值将以30%计算税率，亦有一部分增值额将按照40%计税，一旦房价超过12000元／平方米，则将有很大一部分增值将按照50%税率计税，所以，如果开发商选择售价在10000元／平方米，则所缴纳的土地增值税额大约在1300元／平方米（每平方米税后利润约2700元）；如果售价11000元／平方米，则土地增值税为1700元／平方米（每平方米税后利润为3300元）。也就是说，房价10000元/平方米与11000元/平方米之间，每平方米增值税后利润仅仅相差600元。

　　举一个较为极端的例子，售价达到每平方米11万元的汤臣一品，一旦面临土地增值税清算，将何去何从？按照规定，这样一个楼盘，只要拿到预售许可证3年以后，税务部门就可以强制要求清算，而由于售价太高销售不佳，此时它可能根本没有卖出几套房子。没卖出多少房子就被要求清算，汤臣一品可能想不通，但这是很可能发生的事实。

　　假设汤臣一品的开发成本是每平方米3万元，那11万元的售价肯定按照最高税率60%征收，每平方米的增值额高达8万元，那么每平方米所要交的土地增值税就将高达48000元，从目前已经开盘的近10万平方米面积看，其要交的土地增值税额高达48亿元。——一个几乎不可能的数字。