借助内地  合作为主

　　除了嘉茂这样依托母公司背景在中国如鱼得水的投资机构外，更多进入中国时间不长、对市场尚未完全熟悉的海外资本，多倾向于采取股权投资的方式，或直接与国内企业合作。

　　“对我们这样初来乍到的公司来说，刚进来就独资经营不大可能。我们需要在中国开发商中找到战略合作伙伴，这是最佳的进入途径。”以购物中心开发著称的加拿大C2集团中国CEO步软恩称。

　　著名的摩根士丹利刚刚踏足中国时，都是和国内开发商合作，其合作伙伴名单可以开出长长一串儿。近来“翅膀渐硬”，才开始尝试掌控话语权。比如他们在上海曾与本地开发商永业地产合作，在合资项目中占较小比例小股份。而在今年初披露的新一轮项目合作中，大摩已摇身一变成了大股东。

　　正如ARCH Capital Management（香港）首席执行官 Richard Yue 所言，“我们不可能自己去拿地、设计、建房子，这不是我们擅长做的。”这家基金与国内发展多时的新加坡仁恒集团有着良好的伙伴关系。

　　事实上，即使是决意在中国过一把开发瘾的大摩，在新项目中的所有设计、施工等“粗活”，依然由小股东永业地产负责。而在中国深耕超过10年的嘉德置地集团及其全资子公司凯德置地，近几年也分别与深国投、成都置信、河南建业等各地区强势企业联手，短时间内迅速铺开其全国战略。

　　转向住宅投资 便于退出

　　这次峰会上还透露了一个重要信号：境外资本的投资重心，已从前几年以商业物业为主，更多转向中高端住宅。

　　“作为海外投资者，我们更关心退出机制，而住宅物业相对更容易实现退出，所以中高档住宅市场是我们的投资首选。”INVESCO Real Estate 亚洲区董事总经理Lau Cheng SoonLau 说。

　　Richard Yue也声称，他们管理的是一个精品基金，投资规模不超过5亿美元，对如何退出也比较敏感。“只有中高端住宅产品的买家愿意多花钱去买好一点品质的房子，这样我们的投资会有更快和更高的回报。”他说。

　　当然，也有喜欢做投资组合的机构，比如澳洲宝泽金融集团。“在中国投资住宅和商用物业都是可以的，住宅相对容易退出，而商用地产则能够降低风险。”该集团总裁王人庆说。

　　很显然，自从去年中国政府试图限制外资在国内房地产市场短期投机套利行为之后，海外资本对退出机制的重视大大超过从前。

　　王人庆告诫正准备进入中国的海外同行：“到中国投资需要注意两点：一是必须用好本地人，二是必须和当地政府搞好关系，不能让人家觉得你的目的就是赚快钱，拿到钱马上走人。政府希望更多吸引长期投资。”

　　凯德置地中国区总裁林明彦也提醒台下满腔热情的听众，今年初，政府开征土地增值税后，未来房地产开发的利润只有10％～20％，以往的超额利润和暴利时代已经过去了。

　　链接 中国房地产投资世界峰会

　　第二届2007年中国房地产投资世界峰会（REIW），由BAZO与Terrapinn两家机构共同主办，2006年的第一届会议也是在上海举行。BAZO是专门为国外投资或开发机构进入中国市场提供顾问咨询服务的公司。据主办方介绍，出席峰会者包括国际房地产投资专家、基金管理机构、地产开发机构及中国地产主流企业和政府部门官员数百人，仅演讲嘉宾就有约50人。