一、我国房地产市场现行调控政策局限性

　　我国房地产市场自改革开发以来，经历了试点起步、非理性炒作与控制整顿、平稳发展、过快发展以至险些失衡等多个发展阶段。中央政府自2003年起，针对部分地区房价近年上涨过快、住房供应结构不合理、投资性购房需求比例较高、部分存量土地没有及时开发、房地产开发资金过渡依赖于银行信贷等问题，采取的一系列金融、税收、土地、行政干预等政策手段，基本上是遵循市场经济规律，从影响房地产供给和需求的多个市场因素方面进行了宏观调控。从这一系列政策实施的已有效果来看，对持续和谐发展具有积极推动作用。然而，在一系列调控政策的有效实施过程中，也暴露出现行调控政策的局限性，突出表现为：

　　（1）部门政策之间的不协调。

　　中国人民银行在2003年6月5日印发的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，中国银监会于2004年9月3日发布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》，以及中国人民银行从2005年3月17日起，对商业银行自营性个人住房贷款政策的调整，都表明了金融监管部门对房地产市场已经存在非理性的高度关注，并相应的进行了信贷紧缩政策调整。而建设部于2004年10月27日发布的《怎样认识当前房地产市场形势》报告，则从商品房空置面积呈下降趋势、房价有涨有跌是现实的必然、房价上涨的主要原因是地价上涨和商品房档次明显提高、房地产金融仍是银行的优质业务等多方面阐释了房地产市场的理性繁荣。国土资源管理部门整顿土地市场、严格土地供应管理的举措，又给房地产市场造成了供地减少、房价“更上一层楼”的混乱认识。部门政策之间的不和谐之音，一方面源于各自为政、市场信息不完备不统一，另一方面源于部门之间的利益冲突。部门政策之间的不协调干扰了房地产交易双方的投资决策，对房地产市场秩序起到一定的负面影响。直到七部委联合发布《关于做好稳定住房价格工作的意见》，才表明了统一认识的态度，然此后关于“房屋预售”取消与否的论争，更是彰显了冲突的激烈性。

　　（2）有堵无疏的投融资政策。

　　始自121文件的一系列金融政策的出台，对防范房地产金融风险来说，显然起到了防微杜渐的作用。然而，信贷紧缩政策引发了诸多开发企业的资金问题，相当程度上影响到了新增的开发项目。房地产投资信托模式的融资限于制度设计上的缺陷，相对于房地产开发资金的需求来讲也不过是杯水车薪。可以说，开发融资政策瓶颈在客观上减少了市场供给，为开发商从舆论上助长房价的上涨提供了口实。部分地区房价的过快上涨，显然与市场上的投机炒作不无关系。虽然个人购房贷款条件的提高，对投机炒作能够起到一定的抑制作用，但并没有为这些规模相当的闲散资金提供合理的投资渠道，某些地区某些类型房地产市场投机潮的暂时消退，自然隐蔽着房地产其他市场领域投机潮的兴起。因而，无论是房地产的开发融资问题，还是个人房地产投资渠道问题，都不可能在有堵无疏的投融资政策下得到根本解决。

　　部门政策之间的不协调和有堵无疏的投融资政策这两方面的局限性，既使得住房消费及投资者处于一种看前景“烟雾缭绕”、欲决策无所适从的状态，同时也促成了本已处于垄断强势地位的开发商联盟，借为购房人着想来抨击各项调控政策，最终使得“房价看涨、早买早赚”的言论因和2004年房地产市场表现相吻合而深得人信。而地方政府也从本地一时经济利益出发，对国家制定的宏观政策以“因地制宜”、“不宜一刀切”为由采取消极对抗的态度。

　　二、发挥房地产投资基金对房地产市场运行绩效的促进

　　房地产投资基金是有利于房地产市场健康发展的重要金融工具。首先，从促进房地产业持续稳定发展的角度，作为一种具有较高效率的融资工具，房地产投资基金在我国的创新，对于改变我国房地产业直接融资渠道不畅的状况将起到不可忽视的作用。其次，房地产投资基金作为一种专业化的投资制度，可以有效防范和控制投资风险。健康成熟的房地产市场要求较高的专业化分工水平，随着土地拍卖和招投标制度的进一步完善，那种依靠垄断土地资源而获取超额收益企业的生存会越来越困难，只有不断提高专业水平，深入研究市场需求才能求得生存发展。而房地产投资基金管理人具有丰富专业知识和行业经验，具有较高的投资风险控制能力。再次，从拓展机构及大众投资渠道的角度，一则可以顺应机构投资者的投资组合战略需求，机构投资者可以通过持有房地产投资基金股票的方式，或者通过组建或参与组建房地产投资基金的方式，实现投资组合风险的分散化；二则作为一种投资品种，房地产投资基金较好地满足了社会保障机构分散投资风险的内在需求，为社会保障机构进行房地产直接投资活动创造了条件，拓宽我国社会保障机构投资渠道；三则作为唯一采取集合投资方法专门从事房地产投资的金融工具，不仅可以被社会公众所广泛运用，而且其行为所受到的严格法律规范，可以有效地保护中小投资者在房地产投资基金中的权益，从而为民间私人资本提供投资机会。

　　三、设立房地产投资基金对房地产市场的预期影响

　　（1）促进市场资源优化配置。

　　房地产业是一个高回报，高风险的资本密集型产业，客观上要求进入者要具备一定的资本规模。而房地产投资基金是一种集合投资制度， 可以汇聚大量的资金，有利于进行项目的规模开发，节约大量的成本开支，使企业在未来的竞争中处于有利地位。此外，房地产投资基金的进入，也有利于整个房地产业的资产整合，从而促进市场资源的优化配置。

　　（2）规范市场投资主体，促进市场的规范运行。

　　房地产投资基金的管理人与投资者可以通过契约，对于收益分享和风险分担做出合理的安排，在健全的监督机制下有利于实现对基金管理人的参与约束和激励兼容，也有助于减少房地产业中的投机行为。

　　（3）实现房地产企业融资结构的多元化，有利于防范和化解房地产市场风险。

　　房地产行业受国家政策宏观调控的影响非常明显，如果企业的融资过于依赖贷款，其抵抗政策风险的能力就比较弱。而房地产投资基金的设立，有助于为房地产开发企业建立多元化的融资结构， 不仅有利于改变我国房地产投资过多依赖银行信贷的状况，从而优化房地产市场的风险配置、增强产业的风险抵抗能力，而且也有利于从转变房地产投资经营理念、引导房地产经营行为理性化的角度，促进房地产市场的长期供求均衡。