国家对房地产业的一系列宏观调控已愈二年，上海的房地产市场正在趋于稳定。政府对投资需求、别墅土地的限制措施，从根本上限制了未来几年别墅的供给总量，使得上海别墅后市预期更为人看好。有资料显示，去年的别墅成交量，特别是中低端的联排、小独幢别墅的成交量比前一年有了比较大幅度的增长。而高端“千万级”独立式别墅市场虽然成交量也有所放大，但各楼盘成交并不均衡，成交热点主要集中在一些具有良好市场口碑和性价比的品牌别墅中。

　　“财富阶层”是别墅消费的市场基石

　　对这两年宏观调控的反思，使房地产业界越来越清晰地意识到，一方面，我们必须采取有力措施解决中低收入人群的住房问题；另一方面，我们也不可能人为压抑高收入人群对改善居住条件的需求。

　　在中国经济持续、快速发展的进程中，也造就了相当数量的“财富阶层”。虽然，这个人群的状况很难有精确的统计，但近几年，几个富豪榜上的人数在不断扩大，财富的基数也在急剧膨胀，这多少从一个侧面折射出“财富阶层”正在持续增加的现实。其实，我们现在已经没有必要忌讳谈论财富，而“藏富于民”也正体现出改革开放近三十年中国的进步。

　　由于上海正在日益成为有巨大吸引力和辐射力的国际化大都市，上海的别墅消费人群早已不是局限在本地的市场。据有关数据显示，上海别墅市场客户群基本可以说是“三分天下”，除了本地的高端消费人群，还有来自国内其他地方及境外的高端消费人群。因此，市场要求能够提供一部分符合其城市地位的高端住宅和别墅，以满足生活居住在此的一些高端消费人群的需求。

　　“理性消费”促使高端别墅洗牌

　　由于高端别墅产品定位于极少数的小众高端客户，而此类客户早已历经数次置业，他们置业目标极为理性、苛求。而一些有境外背景的高端别墅买家原本就对高端别墅有更为深入的认识，因此对于高端别墅置业较为谨慎，在这种情况下，拥有出众品质的优秀品牌别墅在市场上更具有竞争力。如何针对国际化客群的置业口味开发产品？如何在风格各异的高端别墅市场中找到正确的定位？这些问题都将成为品牌开发商赢得市场份额的关键。

　　最近笔者到佘山国家旅游度假区的一些“千万级”别墅楼盘进行了实地考察。紫都·上海晶园销售负责人告诉笔者：“从我们接触的客户来看，高端别墅消费人群对准备所购买的楼盘有更全面的要求。他们往往会在几个类似楼盘之间反复比较，只有那些在环境、配套、交通、产品品质、建筑风格、景观绿化、物业管理甚至文化品位以及合理价格定位等方面‘全能型’的高端别墅才能在市场上热销。”正是凭借这些比较全面的优势，晶园一期推出的39幢别墅在一年多的时间就全部售罄，成为去年上海“千万级“别墅市场中的一个亮点。

　　佘山成为上海高端别墅板块的头块招牌

　　高端别墅买家的身份构成及对居住的诉求千差万别。但无论是哪类客户，都有一个共同点，那就是希望与同质阶层成为“邻居”。因此，高端别墅的品牌效应仅仅定格在单个项目本身是远远不够的，置业者对项目所在板块的社区结构也将特别关注。所以，国际化的高端别墅集群板块往往更具有市场影响力。

　　上海目前规模较大的高端别墅板块主要有佘山板块、赵巷板块、徐泾板块、朱家角板块、华漕板块及浦东板块等，而其中从板块内别墅成交均价来看，佘山板块是沪上高端别墅成交均价最高的国际化别墅住区，成为上海高端别墅板块的头块招牌。

　　究其原因，首先，地段的稀缺性和自然资源就直接确保了佘山板块的保值性和增值性；其次，佘山度假区内仅有以紫都·上海晶园、世茂佘山庄园、佘山高尔夫别墅等为代表的6个“千万级”别墅楼盘。从置业者角度看，这里居住的将是小众中的小众。“高端邻里”的纯粹集中促进了佘山高端别墅的热效应；再者，产品的规划，包括景观、软性的物业服务等相应的提升了该板块产品的档次。

　　在晶园，笔者看到，该楼盘正在推整个项目最核心位置的别墅新品。这些新推出的别墅，以“新晶园历史主义”的设计理念，无论是在建筑风格，还是在坡地景观的营造方面都给人面目一新的感受，其未来市场走向如何值得关注。