尽管到目前为止，全国各地的税务机关还没有对土地增值税的征收问题进入实质操作阶段，但记者了解到，众多开发商已经准备通过增加成本、增大商业地产比例和提高价格等方式进行应对。

    增值税压力当头

    2007年2月1日前，我国对于土地增值税的增收多采用“预征”的形式，即楼盘开发完毕，并取得销售(预售)证后，由地方税务部门按照既定的税率来征收，目前业内平均预征税额标准为：房地产项目销售收入的2%-3%左右。

    上海五合智库有关负责人向记者表示，由于土地增值税的数目较大，而预征税额相对较小，所以开发企业会设法延长项目公司注销的时间，对应结算销户的项目搁置等办法，以拖欠土地增值税。在实际操作中还发现，某些热销的楼盘会故意留几套单元不售；或将部分物业长期出租，拖着不结算土地增值税。预征制度给偷逃土地增值税埋下了巨大的空间。

    1月16日，国家税务总局下发《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(以下简称《通知》)，决定从2月1日起开始清算土地增值税。

    两个多月过去了，到目前为止，因缺乏具体操作细则指引等原因，各地的土地增值税清理工作并没有实质性进展。

    但记者了解到，迫于增值税压力当头，众多开发商已经准备通过增加成本、增大商业地产比例、提高价格等方式进行应对。

    精装提升项目成本

    4月初，有开发商向记者表示，土地增值税主要针对增值部分进行收税，如果项目成本提升，那相应的须交纳的增值税自然也就下降了。具体来看，多做一些精装项目有利于提高成本。

    按照目前的规定，土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分，税率为40%；超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。该条例还规定，增值额未超过扣除项目金额20%的普通住宅免征增值税。

    该开发商表示，简单装修一般指厨房、卫生间中的设备，还有房屋大体粉刷；高档精装修，包括配备所有的家电设施，比如电视、电脑、音响、空调……一应俱全，按照每一个单项集中采购的方式，能在很大程度上抬高运作成本。

    增持商业项目

    针对此次增值税变革，早有大的投资机构发布研究报告指出，一些商业地产公司受到该政策的影响非常轻微，在这种思路的指引下，已经有众多房地产企业纷纷加大对商业、租赁物业的持有比例，以回避相关风险。

    据国泰君安有关报告显示，不考虑税法规定的最后一项扣除项，即属于多个房地产项目共同的成本费用，只有项目的毛利率高于35%才需要交纳土地增值税；如果考虑最后一项扣除项，该部分成本大约占地价和开发成本的20%，只有当项目的净利率达到25%，毛利率达到43%，才需要缴纳土地增值税。  

    毛利率在43%—59%之间的公司，交纳土地增值税将使销售收入下降5%—10%，净利润下降1%—3.3%。以非普通的高档住宅开发为主的开发商受到的影响较大；而中国国贸、张江高科、浦东金桥、陆家嘴等绝大部分开发项目用于经营而不涉及产权转让，因此不用交纳土地增值税，几乎不会受到影响。  

    在这种思路的指引下，已经有众多房地产企业纷纷加大对商业、租赁物业的持有比例，以回避相关风险。金融街、招商地产等公司都纷纷在2006年的年度报告中，表达了要增加租赁业务比重的意愿。在香港上市的富力地产、华润置地也陆续在增加公司的商业地产储备。(肖宾/文)