最顶级的写字楼——35秒的概念

    国际通行的两个衡量顶级写字楼的标准就是：层数与电梯数量的比值为2,上下班高峰时客人候梯时间不超过35秒。许多跨国公司选择办公场所，除了考虑写字楼的地段、形象、配套外，一个很重要的决策因素是写字楼电梯数量、速度和平稳度。以速度赢得未来，已经成为无数商务人士的共识，由此也就有了对顶级写字楼电梯数量的高要求。
 
    同样，要成为最顶级的写字楼，每个环节都是考虑的对象。

    上海顶级写字楼始建于九十年代初，主要分布在几个相对比较集中的区域：浦东陆家嘴金融贸易地区、虹桥展览办公区、淮海中路商办区，南京路商办区，延安东路办公群，此外还有在火车站附近的不夜城商务区及徐家汇的商务区等。与杭州的物业管理多采用“自负盈亏、自主经营”的企业经理模式不同，香港的IFC、太古广场，上海的金茂大厦、恒隆广场，北京的国贸中心、嘉里中心和东方广场，深圳的招商银行大厦这些顶级写字楼都把“只租不售”作为自己的不二选择。他们知道，只有“只租不售”才能真正为租户营造最好的商务空间，也才能实现土地价值和品牌价值的最大化。

    由于大量具有外资背景的房地产开发商进入上海市场，其物业管理公司也随之进入，使很多香港及外国著名物业管理公司和物业管理专业人才大量涌入。使上海顶级写字楼的物业管理达到并长持在比较高的水平。

    由于社会背景、经济基础和发展现状、物业管理起源和生活习惯等不同，上海绝大多数中高档写字楼大都采用比较先进的经理人模式，物业管理公司是受聘于全体业主(发展商或大业主)的管家，在行使管理和服务职责的同时，得到固定的服务报酬，很多高档写字楼即使由自己的关联公司与子公司进行物业管理，也严格执行分账管理，当年物业管理收支余额结转到下一年度或进入维修基金专用账户。

    蔡海明介绍说，上海的写字楼相关服务已比较成熟，分工很细，像中高档写字楼的电梯、中央空调主机、中央空调水处理、锅炉、变配电、消防报警、楼宇自动控制系统、水泵及擦窗机等大部分主要系统和设备，全部由外面的专业公司维护保养；一些高档建材表面的清洁、抛光、上蜡及渡膜工作，由于需要大型的专用工具和较高的专业技术，同样交给专业公司承担。