西安市经济适用房问题系列调查之一

　　作为西安市“经济适用房转商品房”项目之一，“中华世纪城（查看地图）”在其开发规模达94万平方米的国家划拨土地上，创造了均价突破4100元/平方米仍遭抢购的“商品房”销售业绩；与此同时，开发商却以均价不足2300元／平方米的低价，将四栋逾150套、面积170--300平方米的“豪宅”，“团购”给了当地两家职能部门：莲湖区土地局和建设局——

　　2003年12月10日，在距离国家发改委等三部委“发改投资(2003)492号”文件下发、重申“凡以经济实用房名义取得的划拨用地，严禁转作其他用途”刚刚半年后，西安市发展计划委员会等六部门联合下发了“关于将部分经济适用房转为普通房地产开发项目的批复”文件。该文件一方面称，经济适用房是具有社会保障性质的政策性住房，是解决中低家庭住房困难的重要举措，另一方面却批准将10个经济适用房项目转为商品房开发。

　　据统计，这10个“经转商”项目所涉建设面积合计267万平方米，是西安市自1998年至今竣工经济适用房面积的一半，更比该市2004年至2006年三年间建成的全部经济适用房面积总和的4倍还要多，这就降低了经济适用房用地在西安市2010年前整体建设用地指标中的比重。

　　多数身份特殊的“经转商”项目，在以低成本取得土地的同时，高价格进入西安市商品房市场。在这１０个“变性”的经济适用房项目中，尤以“中华世纪城”最为引人关注。

　　千亩经济适用房大盘“变性”

　　“中华世纪城”地处西安市高新技术开发区（下称西高新）核心地段，其周边分布着西安本土地产龙头高科集团旗下几个地产公司，以及近一两年来抢滩西安的外埠地产巨头如绿地、中海等的数十个项目。该地段最早因高科集团开发的一个名叫“枫叶新都市（查看地图）”的商品房项目而引发聚集效应。有意思的是，在西安市政府关于“中华世纪城”“经转商”的原因中，就有该项目“面临西高新枫叶新都市，宜作商品房”一条。

　　在“中华世纪城”精美的宣传册页上，介绍该项目“占地1041.5亩，总建筑面积百万平方米，仅市政配套设施投资达3个亿”，在寸土寸金的西高新，如此占地规模，堪称名副其实的“大盘”。其开发商西安侨盛房地产开发有限公司以户均不小于120平方米、均价突破4100元仍然销售火爆而创造了“商品房”销售的奇迹。

　　“中华世纪城以经济适用房项目取得土地，当然要比其他纯商品房项目具有竞争力了。”当地一位地产商面对中国经济时报记者采访时愤然说。

　　5月24日上午，中国经济时报记者以某企业“团购”代表身份来到该项目售楼部暗访，售楼小姐应记者的要求出示了该项目的“五证”。其“商品房预售许可证”和“施工许可证”上，项目性质均为“商品房”。然而，在“土地使用权证”和“建设用地规划许可证”上，却明确载明该项目土地用途为“经济适用房项目”，土地取得方式为“行政划拨方式”。其“商品房预售许可证”的有效期截止到2006年12月31日。

　　面对记者的提问，售楼小姐称该项目此前确实属于“经济适用房”，“现在改为商品房了”。对于记者提出的“经济适用房”用地不可能办理“商品房”房产证的质疑，售楼小姐非常肯定地回答“能办到”。对于记者反复询问其“商品房预售许可证”已过期是怎么回事，售楼小姐始终没答上来。

　　既然“中华世纪城”在政府批准下已由“经济适用房”转为“商品房”，变更了开发建设性质，那么其依然延用“经济适用房”用地相关证件是否合法？

　　陕西省国家建设征地中心主任毛明宽就上述问题，在接受中国经济时报记者采访时分析说，经济适用房是具有社会保障性质的政策性住房，其立项、审批和建设均有严格的程序和政策规定，立项、用地和规划都要经过建设部等国家相关部门批准，不能随意更改，确需更改还须向上报批。

　　“国务院批转的《西安市城市总体规划》能随变更改吗？”毛明宽向记者表示，经济适用房的立项、规划、建设也是一样的道理。地方政府本来就应该为广大中低收入家庭建设保障性、政策性住房，以基础设施投入多、拆迁代价大、地价成本增高、不赚钱等为由改变经济适用房建设规划是站不住脚的。

　　他说，经济适用房用地是按照国家对一个城市总体规划的要求以行政划拨的方式供应的，由于政府在土地供应和费用征收等方面提供了许多十分优惠的政策，此类建设项目的成本一般都较低；如果允许将经济适用房建设用地用来开发高档商品房，无异于将国家让利于困难群体的优惠政策，拱手送给开发商牟取暴利。“即使转为商品房开发是合法的，也应该是开发商在相关部门缴纳完该项目商品房用地土地出让金及有关费用后，将其土地使用证等手续变更为商品房开发手续。”

　　在批复“中华世纪城”等10个项目“经转商”的西安市六部门“市计投(2003)505号”文件上，记者看到，“中华世纪城”转为商品房开发的原因很简单，即：该项目用地对城市贡献较多，土地成本高；面临西高新枫叶新都市，宜作商品住宅；一期项目未经建设标准审核，面积过大。对该项目的处理意见一栏注明：全部转为商品房，按原评估地价和原标准补交土地出让金，按现行标准补交城建费用。

　　一位业内知情人士为记者分析道：2000年，西安市高新区居住用地基准价为51万元/亩，2004年，该地段已升至114万元/亩，同年，中海地产在该地段竞拍的一块商品房用地，更是高达260多万／亩。而“中华世纪城”以“原评估地价和原标准”，即按2003年以前居住用地标准取得的土地，加上各项城建费用，每亩最多不超过80万元，仅此一项，给哪个开发商哪个不获利丰厚、感激涕零？若按原“经济适用房”性质，采取划拨方式取得土地，则其成本更低，开发商几近暴利。经济适用房“变性”为商品房过程中，地方政府及其官员的收益操作空间也很大。

　　就上述问题，记者采访了西安市国土资源局局长田党生。田党生坦言，当初西安市政府同意部分经济适用房转为商品房开发，既有地区经济发展环境变化的原因，也有政府基于地方利益的考量，但“总体上说，是由于城市发展迅速，基础建设投入激增、拆迁代价较高而导致地价成本增高，从而不适合支撑经济适用房开发”。

　　具体到单个案例，田党生称由于以前西安市经济适用房管理体制不顺，加之自己是2004年才到任的，对“经转商”等相关情况不清楚。他说，现在西安市政府正在加大经济适用房和廉租房建设力度，公开承诺到“十一五”末，基本解决中低收入家庭住房问题。 (谢光飞 张/文)