核心提示

　　今年，厦门写字楼市场放量集中，规模巨大，大有“十年酝酿，一朝破晓”的气魄，而市场销售情况也呈现出强劲的态势，写字楼市场正逐渐成为鹭岛楼市新的热点。

　　新生事物的出现总有一个被接受的过程，对从未涉足过写字楼投资的投资者来说，投资写字楼值得出手吗？由此，本期记者走访写字楼投资者、业内专家，一同探讨写字楼市场存在的投资误区，希望能对有志于投资写字楼的消费者提供投资参考。

　　住宅禁商 催热写字楼投资

　　自“住宅禁商”开始全面实施以后，岛内写字楼市场就处于一种持续升温状态。记者了解到，从立信广场到钻石海岸，市场投资热情高涨，销售价格更是屡创新高，从每平方米14000元起，最高已突破20000元。

　　记者在调查时发现，目前厦门的写字楼主要集中在四个区域：江头台湾街商业区、莲坂国贸商业区、轮渡—思北商业区、滨北金融区。其中，江头商业区凭借其厦门几何中心的地理优势，近年来发展势头猛劲。据专业房产策划公司的调查显示，有43.9%的商户和企业愿意选择江头作为办公地点，而这其中倾向于租用写字楼的企业占到了78.6%。

　　走访江头片区不难发现，目前该区域的写字楼主要有汇腾大厦、永同昌大厦、国泰大厦等几座，远远不能满足旺盛的市场需求，优质写字楼更尚属稀缺资源。其实不只是江头，纵观厦门市面上的写字楼，也普遍存在这样的尴尬———租金在20～40元/平方米的低档写字楼无法满足企业形象的要求，顶级写字楼的租金往往超过百元，又不适合中小型公司和发展型企业使用。于是，价格适中的小型高品质写字楼逐渐成为行家眼中的抢手货。

　　投资前先算算投资回报率

　　“写字楼市场目前是国内房地产市场中透明度最高的领域，而且未来也将是投资者的首选。”对写字楼投资颇有研究的林先生向记者说了他的投资经，“例如江头台湾街商业区商务氛围还在培养阶段，现在入手，将来升值是必然的事。”

　　不过，“任何投资都有风险”，这条投资“八字真言”在写字楼投资上更是如此。写字楼的投资数额较大，因此投资写字楼必须防范贬值风险。

　　按照国际专业理财公司的计算原则，衡量一幢物业价格合理与否的基本公式为“年收益×15年＝房产购买价”。若物业年收益×15年大于购房款，则表明该项目尚具投资价值。

　　记者了解到，写字楼的按揭贷款多为六成以下、10年期限，因此需要投资者具有很高的首付能力和强有力的还款能力，而在利率上，写字楼要高于住宅近1%。另外，还有购置物业的税费、出租所涉及的税费、房产税、首次出租的高折价、物业管理费用、自己的管理费用、装修、家具、房屋折旧费用等需要交纳的各种税费，约占投资额的20%。用精工地产梁耀华的话来说就是住宅是一种“生活资料”，而写字楼是一种“生产资料”，当写字楼租不出去的时候，它只能闲置在那里，不但不会产生其他利润反而会消耗资金。

　　写字楼投资风险收益并存

　　记者采访时发现，业内人士普遍认为，写字楼投资较住宅投资常常是高风险与高收益并存，城市年轮策划有限公司总经理张文彪指出，成熟商务区的写字楼投资，回报率的透明度高，同时租客较为稳定，投资风险较小。如果投资，要选择那些中、大企业青睐的写字楼，因为进驻这些物业的公司水平相差不大，物业的档次高，今后才会有较为稳定的回报。

　　张文彪则认为，实力较强的投资者可以选择产品具有一定市场前瞻性的纯写字楼物业，实力较弱的可选择同区域内的二线产品。从未来发展来看，选择节能生态型写字楼和物业管理较为出色的写字楼将是保证未来租金收益的重要因素。他还告诉记者，在投资写字楼之前，应清楚地核算出该楼盘的年回报率。

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　　投资写字楼的“三门功课”

　　投资写字楼，有没有技巧呢？通过对采访中一些资深的投资者、业内专家观点的综合归纳，记者发现提前预习好以下三门功课肯定对你的投资大有益处。

　　第一课：写字楼等级须和企业“门当户对”。

　　业内人士分析指出，投资写字楼要注意两大风险，即等级风险和区域风险。写字楼市场根据物业标准和区域特征等因素还可以进一步细分。不同等级的写字楼会与不同产业的不同企业相匹配。客户在选择的时候会按照自己的要求对符合条件的写字楼做全方位综合评估，包括地段、运营成本，以及写字楼本身的配套、物业等方面的软、硬指标。所以，对实力较强的投资者来说，要规避写字楼市场的风险，就要在投资之初就充分了解客户的需求、地块的区域特征，再结合这些因素，选准等级；对于中小投资者，经历了住宅市场的调整时期，更需要用理性的观念来看待市场机遇。毕竟任何市场的非理性营利都是高风险的。

　　第二课：写字楼的区位和地段很大程度上决定价值。

　　专挑“主中心区域”的写字楼作为企业办公和塑造企业形象的载体，写字楼的区位和地段很大程度上决定了其价值。好的写字楼一般位于城市商务中心或商业聚集区，交通便利、商务氛围浓厚才是写字楼价值的重要支撑。名门地产策划经理徐均提醒投资者，城市商务中心或商业聚集区，区位资源优势得天独厚，人流、物流、信息流、资金流汇聚，商机勃发。是否位于城市的主中心区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的首选要素。

　　第三课：写字楼投资并非捡到篮子里的都是菜。

　　物业品质不能“看上去很美”。对于一些物业来说，也许看上去很美，但不一定适合投资。城市年轮策划有限公司总经理张文彪提醒投资者，对于实际使用的企业来说，写字楼的品质至关重要，它包含了很多方面的内容，如交通的便利程度；停车场的设计是否合理；物业建筑立面、建筑品质、大堂的品位和布置、电梯质量与配置状况、结构布局是否适用、采光通风是否良好等，都需要逐一比较、现场观察、实地感受。

　　【投资心得】

　　“市场升温时介入时机最佳”

　　在写字楼开始升温，但还没达到沸点的时机出手，无疑是投资者明智的选择。为此，陈先生也算过一笔账：以面积为100平方米、单价为13000元的写字楼为例，按目前行情租金约为8000元/月，按照前面提供的公式计算年回报率高达7.38%，回报率是投资住宅的两倍。

　　“随着厦门经济的快速发展，对写字楼的需求还会继续高涨，写字楼的升值空间肯定还很巨大。”算完两笔账后，陈先生似乎已胸有成竹，陈先生说，“写字楼客群一般比较稳定，投资风险也相对较小。